楼市要松绑？苏州取消封顶预售、取消现房销售？官方这样回应

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在中央政府“两手抓”防控新冠肺炎肺炎疫情、稳定经济发展的要求下，各地纷纷出台稳定房地产的政策。

19日，苏州市自然资源和规划局出台的稳定房地产政策引起了市场的广泛关注，因为其中一条关于调整超过市场指导价的报价规则的内容被市场解读为“苏州取消限价房预售，取消现房销售”。

然而，该券商中国记者19日下午首次致电苏州市自然资源和规划局。相关工作人员表示:“这并不是要取消对预售和现房销售的封顶限制，而只是为了满足特定地块的要求。是否有预售的要求将在具体地块转让公告中明确。”

业内人士表示，苏州新政不再是“一刀切”的统一要求，这有利于房企调整销售策略，缓解现金流压力，支持房企更积极地补仓，确保土地市场健康稳定运行。

苏州方面回应称:预售限制并未取消，但对具体地块的要求并不统一

19日，苏州市自然资源和规划局下发《关于做好土地流转工作有效应对疫情的通知》，以应对疫情对土地流转的影响，维护土地市场健康稳定运行。

《通知》从加快工业用地供应、调整土地出让、建设和竣工等绩效要求、延长土地出让金支付期限、调整超过市场指导价的报价规则等四个方面提出了政策措施。

值得注意的是，在调整超出市场指导价的报价规则方面，《通知》提出住宅(商住)地块不统一要求预售许可证的调整价。如果超过市场指导价，项目工程结构不统一要求封顶。申请预售许可证；输入报价，不统一要求项目竣工验收后办理预售许可证。对于工程结构封顶或竣工验收后已出售的住宅(商住)用地，开发企业的预售销售时间节点可根据正常建设期计算的预售销售时间进行适当提前，提前时间根据住房建设部门专门批准的一级防疫反应天数计算。

该经纪公司中国记者了解到，去年5月，苏州等地的房地产市场交易火爆，频繁的土地市场行情引发了许多地方房地产监管的升级和加码。其中，苏州市于去年5月11日接管，不仅实施了限制热点地区新房和二手房销售的政策，还调整了土地出让报价规则，要求一旦土地价格超过市场指导价5%，就要执行“项目竣工后才能预售”的政策。

当时，苏州新政要求调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件由固定值调整为区间设定，即如果土地招标价格超出市场指导价5%~10%，则项目竣工验收后方可申请预售许可，一旦土地招标价格超出市场指导价10%~25%，将被出售。

这一次，苏州市自然资源和规划局提出调整市场指导价以外的报价规则，被市场解读为“苏州取消封顶销售，取消现房销售”，新闻很快被屏蔽。

然而，该券商中国记者19日下午首次致电苏州市自然资源和规划局。相关工作人员表示:“目前还没有取消对预售和现房销售的限制。以前的预售政策没有实施，只是针对特定的地块。要求不统一。在实施时，是否有预售要求将在具体地块转让公告中予以明确。”

苏州新政将有助于减轻住房企业的土地购买负担，缓解资金压力

去年5月，苏州市政府增加了房地产调控政策，以满足稳定土地价格、房价和预期的要求，抑制投机性房地产投机，制定精确的政策，合理引导市场预期。其中，对土地出让的报价规则进行了调整。一旦后续地价超出市场指导价5%，就要实行“项目完成后预售”的政策，这也是为了增加相关开发商的资金约束，征地会更加合理。

这一次，苏州市自然资源和规划局调整了超出市场指导价的报价规则，不再要求“一刀切”。这对房企和土地市场会有什么影响？

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，苏州新政实际上在2019年调整了土地拍卖和销售规则。根据2019年的规定，如果土地拍卖价格过高并触及相关价格红线，则有必要以结构封顶或竣工验收为标准申请预售许可证。一般来说，“地价较高的项目必须以现房形式出售。”根据这一政策，如果后续土地拍卖价格超过市场指导价，原严格的政策如竣工后预售等有望调整，要求不再统一，这将减少后续土地交易的约束，增加房屋企业征地的积极性，减轻房屋企业的征地负担。

对于新政中预售节点可以提前的说法，严跃进认为，这样的规定客观上减轻了现有项目的负担。换句话说，如果施工期的进度受到疫情期间损失的影响，允许在后续阶段提前出售，从而缩短从征地到预售的施工期，这样可以降低现有房企项目的运营成本，或者尽可能弥补停工期间的损失。

“事实上，在2019年，许多房地产企业必须等到竣工后才能预售，而且资金回笼周期也延长了。现在这样的政策可以缩短资金回笼周期，有助于减轻企业的财务压力，并有助于后续房地产业务的开展更加稳健。”严跃进说。

韩毅智库还认为，苏州新政将帮助房企调整销售策略，缓解现金流压力，增加利润，并支持房企更积极地补仓。同时，可以吸引更多的企业布局苏州，增强土地市场的交易活力，保证土地市场的健康稳定运行。

今年2月，全国40多个城市调整了房地产政策

自2月份以来，为应对新冠肺炎肺炎的影响，全国许多城市都大力推出了稳定房地产的政策。

最近，除了上述苏州稳定土地市场的政策外，海口市还出台了11项政策措施来保证项目的建设，其中提到在疫情期间，土地出让金余额可在一年内分期支付。

此前，无锡等五地在2月12日密集出台政策后，南京、天津、济南等地也在2月13日出台了多项措施，福州也在2月14日出台了10项措施。这些政策和措施包括减免或延期缴纳税费、延期或分期缴纳土地、调整预售条件、延期还款等。

据中原地产研究中心统计，自2月份以来，全国40多个城市都调整了房地产政策，主要集中在公积金政策、土地出让金减免政策和预售加速政策。个别城市也有契税减免的住房补贴，但只有个别三四线城市。

其中，济南、Xi、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等10多个城市出台了支持房地产业的政策，部分城市明确表示土地出让金可以申请延期或分期支付。此外，全国30多个城市针对疫情形势下的公积金政策出台了不同的宽松政策。

中原地产首席分析师张大伟认为，许多地方出台的扶持政策在一定程度上缓解了房地产企业的财务压力，尤其是推迟了土地出让金的交付，这对许多原征地企业影响更大。此外，预售资金监管政策的放开也将在缓解企业财务压力方面发挥更大的作用。但是，鉴于此前的土地出让要求，苏州等城市对现有的房屋销售等政策不再有统一的要求，这有利于缓解近两年来征地企业的资金压力，加快企业进入市场的房屋供应。

但是，张大伟也指出，目前的地方政策只能减少企业短期支出。对于房企来说，最大的问题是财务压力，尤其是到期债务问题。一旦销售不能迅速恢复，住房企业将在3月前面临普遍的财务压力。他建议，更多的城市应该采取更多的措施来稳定经济和房地产，并在"没有投机的住房"的基础上，放开刚刚需要和改善的住房需求。

值得注意的是，近日，各部门相关负责人再次强调要坚持“住而不炒”的定位。2月16日，财政部部长刘坤在《求是》杂志上再次强调，要坚持“住而不炒”的方向，实行房地产长效管理机制。2月17日，国家统计局城市统计司首席统计师孔鹏重申，他在解读1月份房价数据时，坚持“无房无投机”的取向，没有把房地产作为刺激经济的短期手段，充分落实了城市的主要责任。同一天，央行回应称，“宏观审慎评估(mpa)中调整房地产信贷相关评估指标”的消息并不及时，强调央行将继续按照党中央、国务院的要求，坚持“无投机性住房”的定位，按照城市政策的基本原则，落实房地产长效管理和调控机制，统筹房地产金融调控，促进房地产市场稳定健康发展。

益居研究所研究员王若琛认为，最近，许多政府出台了与房地产相关的支持政策，主要是为了支持企业的正常运营。“房而不炒”的定位没有改变，也不会因为疫情的影响而全面放松政策。