上半年楼市基本复苏 局部波动不改全年平稳趋势

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今年在COVID-19突然爆发的肺炎疫情对已经放缓的房地产行业造成了冲击。在头两个月，房地产市场急剧下跌。但是，随着各地房地产政策的稳定、复工复产工作的稳步推进以及前期住房需求积压的积极释放，疫情的影响逐渐消退，房地产市场继续复苏。

在经历了疫情的冲击后，为什么房地产市场仍能走出V型反弹趋势？下半年的市场趋势是什么？据业内人士透露，上半年市场已基本恢复，这主要与当前宽松的货币政策有关。然而，少数城市的“不安”只是局部的和周期性的，大多数城市只是在恢复正常。预计下半年仍将有补偿性需求释放，二级市场需求改善将成为新的驱动力。

今年上半年，房地产市场已基本复苏

受疫情影响，今年2月，全国各地建筑工地停工，许多城市的售楼处停工，中介店停工，房地产市场“暂停按钮”被按下。根据国家统计局的数据，2月份，70个大中城市的房地产市场价格稳中有降，其中二手房价格指数58个月来首次出现负值，24个城市没有成交。与此同时，房地产开发投资、销售、房企到位资金等指标的累计增速均出现下滑。1-2月，房地产开发投资增速同比下降16.3%，商品房销售面积同比下降39.9%，销售量同比下降35.9%。

随着全国许多地方大力推行稳定的房地产政策，受疫情影响的住房企业的流动性困难通过推迟或分期支付土地出让金和放宽预售条件得到缓解。春节过后，土地市场率先升温。自2月中旬以来，北京、杭州、宁波和温州等热点城市出现了许多高地价土地交易。其中，北京一片土地的地价达到了49.8%，创下了两年来的新高。值得注意的是，不怕疫情、积极抢地的大多是国有企业或有财力的中央企业。

为了影响线下售楼处的关闭，各房地产企业都加大了网上销售力度。自3月以来，随着部分线下销售逐步重启，房企加大了推市力度，前期积压的购房需求开始释放，市场也相应恢复。根据壳牌研究院的数据，第二季度，66个大中城市新建住房市场的成交量接近去年同期，一、二线城市的成交量恢复较快。其中，长三角区域市场复苏意愿明显，南京半年累计交易面积同比上升24%。3月份，全国18个重点城市的连锁二手房成交量较1-2月份的总成交量增长41.8%，4月和5月的增幅分别达到39%和19%。尽管6月份的营业额比5月份有所下降，但仍同比增长了21%。“半年过去了，新和二手房市场已经基本恢复。”壳牌研究院首席分析师徐小乐说。

从价格上看，上半年的房价比去年年底有所上涨，改变了过去房价一直低迷的趋势。“在疫情形势下，一季度重点城市二手房均价普遍低于去年第四季度，二季度均价普遍随市场修复而回升。基本面良好的一线城市和强劲的二线城市的房价首先开始上涨。”许小乐说，不过，如果与同期相比，许多城市仍在下降，例如，北京仍在同比下降，核心城市的房价大幅上涨。

今年上半年，不仅房价反弹，土地价格也大幅上涨。二季度，土地供应步伐加快，规模加大，尤其是一、二线城市，二月份以来各地供应方支持政策叠加，房企征地热情高涨，推动了结构性价格上涨。根据中国研究院的数据，今年上半年，全国300个城市住宅用地交易平均底价为5154元/平方米，为近年来同期最高水平，同比增长16.5%；平均保险费率也超过15%。

房屋企业在销售窗口积极拿地卖房。截至6月底，已宣布今年业绩目标的30多家房地产企业的平均销售目标完成率为41%。“根据行业上半年‘四六开’的一般规律，这一目标仍符合预期。”壳牌研究院高级分析师潘浩说。

局部增长并没有改变全年的稳定趋势

尽管上半年受疫情影响，房地产市场仍走出V型复苏趋势，各行业领先，部分城市“躁动不安”。据壳牌研究院统计，6月份，上海、南京、杭州、大连、长沙、广州和合肥的二手房业主价格涨幅超过20%。

对于上半年市场弹性恢复的原因，中国人民大学国家发展与战略研究所城市更新研究中心高级研究员秦宏认为，尽管受到疫情的影响，全国房地产市场已经恢复得相当好，这主要与当前宽松的货币政策有关。

徐小乐还认为，主要原因之一是金融政策的溢出效应推动了复苏。虽然没有直接刺激房地产，但宽松的货币政策对市场预期有很大的溢出效应。同时，在滞胀的预期下，重点城市的房地产偏好增强。其次，我们需要在人才引进政策下快速进入市场。今年以来，重点一、二线城市继续加大人才引进政策力度，甚至为购房和落户提供补贴，让部分消费者可以避开监管限制进入市场。第三，改良的换房链已经成为新的驱动力。

不过，徐小乐认为，少数城市二手房价格的快速上涨只是局部和阶段性的，大多数城市只是在恢复正常，因此很难看到全球房价的持续上涨。由于目前市场库存处于高位，供需矛盾相对缓和；交易周期长，市场交易效率仍然较低；所有者的降价行为仍然占主导地位。此外，半年内新房累计成交量仍有10%的缺口，市场仍处于逐步复苏的过程中。

对于下半年的市场走势，徐小乐认为，重点城市二手房市场存在分化，但潜在需求依然强劲，下半年市场并不悲观。根据壳牌研究院的数据，链家18个重点城市的数量仍然处于高位，这意味着下半年的整体营业额保持稳定或略有改善。前期被抑制的需求可能会在下半年释放。预计今年下半年，重点城市二手房市场的整体成交量将持平或略有上升。与此同时，新住房市场的修复过程已经基本完成，第一季度积压的需求已经逐步释放。预计下半年市场不会继续大幅上涨。但是，在经济下行压力下，作为重要消费市场的房地产市场总量不会大幅下降，预计全年将稳定在近期水平。

中智研究所指数部研究主任曹晶晶也认为，今年上半年，尤其是最近几个月，市场复苏非常迅速，这更多是由于前期抑制性需求的逐步释放。今年上半年这一需求可能有一定程度的释放，下半年整体销售将回归正常节奏。预计今年中国商品房总销售面积将下降5~6.5个百分点，总销售规模将保持在16亿平方米左右。今年价格总体保持稳定，小幅上涨的更多因素将来自整体。第一线和第二线的表现将略好于第三线和第四线，结构性变化将带动整个房价有更好的支撑。

至于下半年的土地市场，潘浩有望保持稳定。“今年上半年，通过土地市场推动新屋市场快速复苏的城市，将在下半年调整供应策略，以防止或抑制价格上涨或土地市场过热。”他说。