57家房企总资产超千亿元 整体估值呈下降趋势

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近日，中国房地产协会和上海市一居房地产研究所发布了《2020年中国房地产上市公司评价研究报告》(以下简称《评价研究报告》)，其中万科排名第一，中国恒大和碧桂园分别排名第二和第三。融创中国的排名有了很大提高，排名第四；中国海外发展排名与上年一致，排名第五；保利地产(600048)下降两位，排名第六。华润置地、龙湖集团、新城控股(601155)和R&F地产位列第十，位列第七

据悉，本次评估的研究对象为沪深两市117家上市房地产企业、83家香港上市房地产企业和2家海外上市公司，共计202家。与2019年相比，纳入评估的上市公司总数减少了8家。

由于新城镇化等一系列政策的实施，房地产企业总资产不断增加，呈现绝对规模上升趋势。外部环境的支持也使得房地产开发商获得了相对宽松的空发展空间。易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《证券日报》采访时表示:“虽然2019年房屋销售数据略有下降，但房屋企业的征地仍是利好，房价继续上涨。可以说，房地产市场总体上呈上升趋势。”

117家房地产企业

总资产平均价值超过1400亿元

根据《评估研究报告》，从核心评估指标来看，2019年房地产上市企业平均总资产为1409.37亿元，同比增长25.67%；房地产平均业务量270亿元，同比增长34.39%；平均净利润28.68亿元，同比增长11.94%；平均资产负债率同比上升1.87个百分点，达到69.96%；平均净负债率同比上升3.25个百分点，达到95.77%。

截至2019年底，总资产超过1000亿元的房地产企业有57家，占房地产上市企业总数的28%，总资产超过3000亿元的企业有22家，占房地产上市企业总数的11%，其中总资产超过1万亿元的企业有5家，分别是万科、恒大、碧桂园、保利和绿地。从销售额来看，碧桂园、万科、恒大、融创等上市房地产企业继续保持领先优势，在具有规模优势的房地产企业中排名靠前。

柯睿研究中心分析师杨克伟在接受《证券日报》采访时表示，总体而言，上市房地产企业实力较强，2019年研究对象的平均价值不会下降，资产和利润呈上升趋势，房地产市场稳步复苏。

在资本市场上，房地产企业的整体估值呈下降趋势。根据评估研究报告，2019年，a股房地产板块的表现弱于港股房地产板块。主要原因是在香港上市的地产股大部分都是龙头企业，而且目前市场集中度的趋势正在加快，所以资本更青睐龙头房地产企业。从估值角度看，近两年来，沪深两市上市房地产企业的估值水平接近。2019年，香港上市房地产企业的平均市盈率略有上升，但平均市盈率依次下降至8.19倍和0.85倍。沪深两市房地产上市企业的平均市盈率和平均市盈率分别为7.65倍和0.91倍，同比下降。

上市房屋公司专注于主营业务

多元化发展

《评估研究报告》还指出，在“房子是为了生活，不是为了投机”的基调下，中央政府关注房地产的金融风险，坚持住房的住宅属性，没有把房地产作为刺激经济的短期手段。由于城市政策，地方政府保持了房地产市场的稳定，融资政策逐步收紧，市场对房地产行业的关注度较前几年有所下降。

“目前，房地产市场的基调仍在稳步发展。同时，提出了“为城市制定政策”的政策。事实上，从今年的市场来看，“为城市制定政策”仍有一定程度的刺激和放松。严跃进对《证券日报》表示，今年的房地产市场将走出谷底，带着沉重的负荷向前迈进。上半年，部分城市同比略有下降，预计下半年将恢复增长趋势，因此市场悲观情绪将有所减弱。

杨克威预测，今年商品房整体交易规模将下降10%左右，开发投资增速将由负转正保持在5%左右，全年新开工面积增速将保持在-10%左右。

对于房地产企业来说，大多数上市房地产企业仍然坚持深度培育主营业务，而大多数上市房地产企业的第一主营业务仍然是房地产开发。房地产开发业务收入分别占总营业收入70%以上的上市房地产企业数量，总比例达到65%。

从战略趋势来看，房地产上市企业大多关注“1+x”，即关注主营业务，向多业务协同方向发展，更加关注集团健康可持续发展，对多业务布局更加谨慎。“增加利润，减少负债”已经引起了房地产上市企业的关注。在多元化经营方面，大多数上市房地产企业都进入了房地产的上下游业务。其中，物业管理行业规模稳步增长，大部分商业地产实现了正增长。对于酒店及相关业务、装修、文化旅游城市运营、公园开发运营等，上市的房地产企业很少，规模需要加大。总体而言，房地产上市企业的多元化经营正在垂直下沉。