2017悲剧故事：那些高价拍下的“地王” 如今被套了

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2016年是中国房地产市场的丰收年。今年，中国商品房销售额同比增长35%，达到11.8万亿元，创历史新高。

与此同时，房企在土地市场上“疯狂抢地”，这也催生了一波“土地王”。

然而，在2017年，随着限购、贷款和限价令的不断出台，楼市逐渐企稳，多城市楼市的交易价格有所下降，许多“地王”被套牢。

12月中旬，南京某“王迪”房地产因拖欠建设资金而全面停工；经过近一年半的征地，保山古村的“王迪”洋溪项目尚未完全进入市场，该项目曾获得上海外环家园的最高底价。在苏州、合肥、东莞等地，许多“地王”都闲着。

上海宝山古村“王迪”:花了近一年半的时间才拿到土地，开放时间还未定

2016年8月17日，建发、首开、中粮集团以67.9亿元的总价和115%的溢价，获得一处总建筑面积约12.6万平方米的宅基地。53，727元/平方米的楼面价格不仅赢得了宝山古村的“地王”，也赢得了上海外环家园的最高楼面价格。

12月27日，国家商报记者走访上述“王迪”工地，看到上述项目被命名为“中央印章”。目前，该地块已被围墙包围，围墙内的10多台塔吊正在施工中。

在项目展示中心，作为购房者，记者从一位物业顾问处了解到，该项目将于今年3月左右进入施工现场。

目前，我们只开放了展览中心。我们不确定它什么时候开业，平均价格是多少，公寓类型是什么。

这位房地产顾问表示，市场应该在明年开放，但上半年仍是下半年，现在还很难说。

《商业日报》记者注意到，虽然上述地块的底价为53727元/平方米，但根据转让合同，投标人必须划拨并建造总建筑面积不低于5%(约6300平方米)的经济适用房，并免费移交给宝山区政府。此外，投标人还必须拥有总建筑面积不低于15%(约18000平方米)的商品房作为出租房屋。这也意味着扣除经济适用房和自住物业面积后，可售部分的底价超过66000元/平方米。

但是，值得注意的是，目前阳西周边的二手房价格在6万-6.6万元/平方米之间，而价格在4.1万-4.4万元/平方米之间。

可见，阳西项目可售部分的底价超过了66000元/平方米，已经超过了周边所有待售房地产和二手房的平均价格。在当前监管严格的背景下，交易的难度可想而知。“面粉”比“面包”更贵，这可能是大多数“土地国王”不得不面对的市场现实。

2016年9月22日，仁恒置业有限公司的子公司南京仁元投资有限公司拍卖了苏州市姑苏区赣江东路以北、仓颉街以东的地块，总价款为20.67亿元。出售的土地面积约为84，200平方米，底价为38，745元/平方米，地价为81.03%。当时苏州姑苏市近3.9万元/平方米的楼面价格也成了新的“地王”。

经过近一年半的时间，国家商报记者实地考察了该地块。在项目现场，地块的入口和前空土地已被转换为临时停车场。从临时停车场走进小区，可以看到整个土地都被杂草覆盖，远处有一台正在施工的挖掘机。据挖掘机工人说，他大约十天前来到这里，正式施工将从明年开始。

“土地之王”变成了“游手好闲的国王”

在克里提供的50个典型“土地国王”名单中，《国家商报》记者发现，截至2017年10月，在克里研究的50个“土地国王”项目中，只有超过10%的项目在2016年开放，其中大部分在建但未出售。目前，全国至少有14个“地王”尚未开工建设，主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等热门的一二线城市。这些城市往往是2017年政府“价格控制”的重点地区，许多地区的“价格上限”甚至接近“地王”的底价，这意味着如果你进入市场，你目前将赔钱。

在上述14个尚未开始建设的“土地国王”中，例如:

苏州市姑苏区赣江东路北和仓颉东街区(苏州2016-wg-46街区)，交易底价达到38960元/平方米，目前区域最高限价标准为40000元/平方米；附近的苏州2016-wg-26地块已经闲置一年多；

2016年上半年，出售的厦门2016同安区021号2016tp02闲置一年以上。

目前，东莞怡和翡翠花园的区域限价标准为20000元/平方米，远低于房地产企业征地的底价25264元/平方米。因此，该项目也处于“缓慢启动”状态，预计要到2018年5月才能进入市场。

在上述“王迪”名单中，记者还注意到，近60%的地块处于建设阶段但尚未出售，但它们已经进入“王迪”项目的市场，销售情况并不顺利。根据嘉里的数据，杭州的第一栋金茂大厦于2017年6月28日开业，而那一周的定金签约率仅为43%。

根据政府的规定，如果土地在交易完成后一年内没有开工，将被处以20%的罚款，如果两年内没有开工，政府将免费收回土地。然而，现实是多种原因阻碍了“王迪”项目进入市场。

“现在土地增值慢，土地支出高，利息高。因此，企业必须做出高周转率。如果利息慢，它可能很快超过建安的成本，不仅不赚钱，甚至被拖垮。”房地产专业人士薛直言不讳地表示，今年以来，开发商迎来了最困难的日子，尤其是在提高融资门槛、限制购房价格和贷款价格、审批预售证书的控制下，房企更难抽回资金，资金不足可能导致工期延误。

“开发商对这项政策持观望态度，也从侧面影响了一些地块的开工。”安居克住房研究所首席分析师张博认为，除此之外，如果不启动或停止土地开发，住房企业的资金(尤其是现金流)可能会出现问题，但从实施的角度来看，这种情况应该很少见。开发商主动推迟工期的另一个原因是为了等待利润。

如何解决“土地王”问题

那么，在2016年出生的众多“土地国王”中，已经开工的项目如何缓解财政压力呢？在限价、降价和限购的情况下，如何拓宽“王迪”项目的销售道路？“等待”真的能给“土地国王”一个机会吗？等待的成本有多高？

以史为鉴，回顾近年来的房地产史，在不同的控制节点出现了"土地王的毁灭"。例如，2008年的海南、2011年的浙江、2014年的长沙，房地产企业在高价收购土地后不久就遭遇了行业下行周期，“王迪”项目严重受阻。从这些被子项目的结果来看，有些项目以未完成的业务和破产告终；有些人很幸运得到了帮助，开始了新的生活。

业内人士认为，2016年的“王迪”项目大多位于宁、沪、苏、合、津、武、嘉，不同级别的城市面临不同的风险和平仓的可能性。在城市之外，这取决于企业的背景和实力。这包括企业是否有能力解决当前的现金流问题；是否有实力进行这一轮调控期。“土地之王”的解决方案是为力量而战，并看到机会。

安居客房地产研究所首席分析师张博告诉《国家商报》，不同实力背景的房地产企业在地块的变现要求、融资时间和成本预期上存在巨大差异。对于资金压力大、资金周转要求高的房地产企业来说，在三个极限下“掰腕子生存”是正常的，只有当价格接近甚至低于开盘时的利润底线时，才是唯一的出路。

张博进一步表示，房屋企业赢得“土地王”称号的最终目标是赚钱，但并非所有房屋(尤其是前期出售的房屋)都必须以高于成本的价格出售。此时，放弃小而取大是一个更好的选择，以确保整个项目的利润达到预期。

对于大型企业来说，“等待”可能是实现利润预期的更好方式。

一方面，是2016年的“土地王”项目推迟了开工或进入了市场；另一方面，2017年，在强有力的监管下，土地市场开盘走高，收盘走低，热点城市的地价下降。业内有人说，随着房地产长效机制的建立，“地王”现象可能会消失。

12月底，全国土地流转市场风向发生了变化，“流动拍卖”相继出现。Xi的三块土地在流动；南京的土地市场已经降温，两块土地已经“流动”；四川森宇南湖项目的160亩地块之所以“流动”，是因为没有人报名；武汉新洲两个地块的转让遭遇了“流动拍卖”。