多家长租公寓今年审慎收房：活下去 提利润

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在经历了2019年的集中雷雨和2020年初的不断纷争后，疫情下的长期租赁公寓开始采取更加谨慎的发展模式。近日,《京华商报》记者从房东、房屋收回者和部分公寓租赁者处得到证实，长期租赁公寓，包括共同生活和自由居住，开始采取更为谨慎的发展策略:不再收取大型建筑，调整房东的租期，缩短空购房期等。，而生活、扩大利润和精细管理成为了整个行业的共同选择。

(去年，以乐嘉公寓为代表的长期租赁公寓多次敲响了行业警钟)

01

谨慎的关门

疫情的影响已经广泛传播，长期租赁公寓的经营者在前端做了改变，主要表现在谨慎选择住房和缩短支付周期。

张平(音译)是一位房主，他刚刚将自己的房子委托给某个部长去租房子，他向记者证实，“房租降低了”，“房租根本就没交”。

记者了解到，张萍的房子是一套一居室公寓，距离北三环地铁入口100米。由于暂时无法使用，出于担心，它于今年6月1日被出租给了一个长期租赁公寓品牌。“在房子被查封之前，中介给我打了一针疫苗，说现在市场不好，而且疫情已经使很多人无法回来，所以租金已经下降，所以空的一年是2个月。”不仅如此，中介还告诉张萍，如果她想把“无忧”托付给长期租赁公寓，她的房子就更好了。过去，该公司不鼓励以低价翻新和租赁特别破旧的房子。

张萍在另一个品牌的出租屋中证实了这种态度。“另一个更低，每月5200，在14个月的合同空期间的两个月，管理费将达到1000。”

“我们现在最严格的评估不是租房，而是收集房子。一个环节有问题，罚款1000元。毕竟，市场并不好，如果房子不谨慎，它将在手中。”根据上述中介提供的信息，另一名负责长期租赁公寓业务的中介负责人也向《今日北京商报》记者证实，大多数长期租赁公寓的普遍选择是减少开发、谨慎收房、按月向房东交钱，并大幅增加租房者的压价成本。

幸运的是，张萍的房子装修得很好，配备了一些必要的家具和家用电器。最后，中介给出的房屋收回条件是:月租金5500元，按月支付。合同签订时间为14个月，其中空为2个月。在第一个月付了房租后，它在二月和三月离开了is/きだ。

张萍为记者算了一下账。根据这个计划，在租了14个月之后，她的实际月收入超过了4600元，而他的同事在楼上他们的房子里，他们是在顶层有缺陷的房子。去年年底的租金是每月5700元。

“但幸运的是，我们把它租出去了。我们有同事选择的直接租金。如果我们把它挂一个月，我们就不能租出去。如果我们少担心，我们会赚更少的钱。现在市场不可能两全其美。”

02

生活或讲故事

长期租赁公寓谨慎发展的集体态度来自于行业不容乐观的现状。

以刚刚经历人事变动的蛋壳公寓为例，最近发布的2020年季度报告显示，公司第一季度总收入为19.396亿元，同比增长62.5%，但净亏损高达12.344亿元，同比增长51%。在此之前，蛋壳公寓一直处于亏损状态。

与蛋壳公寓相似，清科公寓刚刚上市并不乐观。根据年报数据，2019年青年客房净亏损4.98亿元，2018年4.99亿元，2017年2.45亿元，近三年累计净亏损12.42亿元。

对此，和硕首席分析师郭毅表示，亏损几乎覆盖了整个长期租赁公寓行业，疯狂扩张的“后遗症”暴露无遗。受疫情影响，租赁市场需求减弱，整体表现处于“冷”状态。长期租赁公寓的单一盈利模式问题也被“放大”，这进一步扩大了损失价值。

郭毅表示，在当前形势下，长期租赁公寓企业应该解决盈利模式问题，而不是继续扩张，应该将发展重心从“押马”转向精细化经营。只有采用更加多元化的盈利模式，他们才能真正摆脱这一困境。

记者注意到，我家(000560)拥有的长期出租公寓品牌“翔宇”已经采取行动，2019年其管理规模已缩减约3万套。对于上述变化，当我接受《今日北京商报》记者采访时，我也表示:“这是基于长期租赁公寓市场的变化。公司采取业务线的“主动收缩”，住房量的下降并没有影响收入和运营效率。提高。”

知情人员还透露，今年混业经营的核心是增加单笔收入，不是扩大规模，而是扩大经营利润。

至于是否缩水，在新闻发布之前，Freedom并没有给出明确的答复，但是很多负责房屋收回的Freedom业务人员已经确认，公司今年给出的要求与张平提到的上述“审慎的房屋收回”和“利润第一”是一致的。

从市场份额来看，翔宇、蛋壳和轻客是长期租赁公寓行业中最好的。从他们传达的信息来看，积极缩小前线是一个不错的选择。

03

更强大的竞争:住宅企业的进入

在“住而不投机”的基调下，长期租赁公寓的诞生正合时宜。此前，市场预测，到2020年，长期租赁公寓的需求将达到1000万套左右，营业收入接近2200亿元，总净利润约为250亿元。目前，受疫情影响，上述规模今年可能会打折扣，但从资本市场的表现来看，毫无疑问，它对这片蓝色海洋寄予厚望。

记者了解到，除了自由式、翔宇、蛋壳等长期租赁公寓的品牌组织外，万科、龙湖等房地产企业也将长期租赁公寓作为主要发展方向之一，成为“玩家”。根据嘉里学院的数据，截至2019年底，在国内100家规模最大的住宅企业中，拥有长期租赁公寓业务的企业比例接近四分之一。规模方面，2019年，房企长期租赁前20名公寓累计开业规模超过32万套，成为集中长期租赁公寓的主力军。

从2019年的开放情况来看，前10名企业增长相对较好，而龙头企业保持了领先优势。其中，万科于波和龙湖关羽新开规模占前10名总增长量的60%。

郭毅表示，目前，长期租赁公寓的利润大部分取决于品牌带来的升水率，而龙头房企在这方面自然有优势。此外，住房租赁市场正朝着规范化、有序化的方向发展，住房企业的布局也正按照上述思路开始推进。整个建设和改造所提供的想象中的空房间比较大，在这方面会有更多的竞争优势。

以北京为例，丰台、大兴、顺义、通州等区都开设了集体土地出租屋。在这些项目中，大部分房企都参与了运营合作，而这种房型最直观的表现就是公共服务空房更具吸引力。

在大型住宅企业优势的支撑下，住宅企业的参与更具“侵入性”，不仅影响市场份额，还会在融资层面产生分流。方东东创始人李权曾公开表示，资本对未来的长期租赁业普遍持谨慎态度，无论是股权投资还是债务融资，都只会集中于龙头企业和超大型企业。

竞争加剧，重叠疫情的影响，市场也面临洗牌。在郭毅看来，大浪还在继续。当规模达到一定程度时，我们应该考虑如何提高运营能力，利润是下一阶段的重点。如果你仍然希望外部资金能够“补充血液”，你很可能无法熬过这个冬天。