深圳“后花园”火了！二手房涨幅全国第一 开发商蜂拥而至

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被誉为深圳“后花园”的东莞，一直是当地房地产企业布局的重要城镇，也是外国房地产企业进入大湾区的首选城市之一。

根据最近一个网站发布的“62个城市二手房冰山指数增幅排名(第157位)”显示，6月的第一周，东莞二手房增幅首次超过深圳，位居中国第一。

东莞市住房和城乡建设局表示，根据网上交易数据，东莞新建商品房和二手房的交易价格近三个月略有波动，但总体稳定。目前，东莞正在严厉打击恶意炒作、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为。

《国家商报》记者注意到，今年1-5月，东莞市为稳定地价和房价，推地步伐明显加快，供需也达到了五年来的最高纪录。然而，东莞房地产企业的征地热情也相当高，品牌房地产企业在东莞四处打拼，地价超过20%的地块频频出现。同时，东莞东坑、沙田、厚街和大朗的底价记录也被打破。

高溢价地块很常见

多区域底价创下新高

6月3日，经过71轮招标，深圳市卓越住宅有限公司以17.1亿元的价格在东莞厚街获得了一个商住两用场所。保险费率高达85.85%，底价为13，842元/平方米。扣除分配后，销售底价约为16，992元/平方米。

这一销售底价创下了凯撒今年3月设定的东莞厚街底价新纪录，成为厚街最贵的地块。与凯撒12，614元/平方米的销售底价相比，优惠价16，992元/平方米的销售底价上涨了约34.7%。

6月2日，时代中国以11.06亿元的总价、10573元/平方米的底价和35.55%的溢价赢得了汤种斗池州的一处商住用地。

5月29日，深圳宏发集团以3.362亿元的价格，以24%的溢价，在东莞东坑获得1.5万平方米的商住用地。保利去年创下了新的纪录，销售底价约为10，387元/平方米，成为东坑最贵的土地。

5月19日，世茂创下东莞沙田最贵地块的新纪录，并以14.84亿元的总价和13022元/平方米的销售底价赢得东莞沙田镇的地块，溢价约为20.26%。

资料来源:合肥研究所

值得一提的是，世茂赢得的地块旁边是沙田原价纪录保持者融创云溪湾(平均售价约为19000 ~ 23000元/平方米)，与广州南沙保税区隔着一座桥。

4月23日，经过88轮的激烈竞价，阳光城(000671)以每平方米20907元的销售底价，以17.05亿元的价格赢得东莞大朗镇的一处商住用地，创下大朗地区最高底价的新纪录。

据合肥研究院统计，今年1-5月，东莞市政府的土地推进步伐明显加快，其中15个商住用地挂牌，面积约70.8万平方米；共有12笔交易，交易面积约为59.8万平方米，供求达到了过去五年的最高纪录。5月份，商业和住宅用地供应继续增加，有5个上市公司，约24.5万平方米；5笔交易，约22.1万平方米；营业额约为58亿元，为去年同期第二高。

由于今年东莞出售的地块实行“限价+最终报价”的招标规则，去年5月没有出现房屋企业提前锁定地块的情况，且地价特别高。

东莞合肥研究院高级分析师李兴旺在接受《商业日报》采访时表示，与2019年相比，今年东莞土地市场的整体表现相对合理。但是，就单个地块而言，如果地价已经很高，也会给后续的房屋开发和销售企业带来很大的挑战。

土壤热的背后是供需紧张

住宅库存消化只有8.5个月

夹在广州和深圳之间的东莞，一直被房企视为进入广深市场的捷径之一，也是两地之间的价格洼地，土地一直备受追捧。

受疫情影响，各地的土地供应计划进度有所延迟。与5月份的5个商住用地供应量相比，东莞6月份的商住用地供应量达到12个。据嘉里统计，这12块地的起拍价总计超过190亿元。

据李兴旺分析，东莞作为大湾区“9+2”城市群第二梯队最重要的城市之一，与广深相比，其房价仍处于“低谷”，也吸引了全国品牌开发商。为了增加商品房的有效供给，稳定整体房价，在整体土地供给有限的情况下，东莞也在增加土地供给。6月份的土地市场应该会在5月份继续火爆。

数据来源:东莞中原战略研究中心

据东莞中原战略研究中心分析，近两个月土地拍卖市场火爆，“地王”频频出现，房价上涨的预期也推动了商品房交易。今年5月，东莞的住宅网上签约交易量约为52万平方米，同比增长18%，同比增长13%。交易量增长了三倍，并在最近四年的同一时期达到新高。

与此同时，商品房的供应面并没有同时上升。根据东莞中原战略研究中心的监测数据，5月份东莞新住宅供应量有所下降，供应量约为33万平方米，较上月下降13%，同比基本持平。

东莞中原研究部主任车德瑞对《商业日报》表示，除了土地市场供求关系紧张之外，东莞商品房供应不足也是导致土地市场火爆的因素之一。在一些城镇和街道，供应严重短缺，开发商也看到了供应短缺的机会。然而，最近东莞的一些房地产企业仍相当积极地征地。

根据东莞中原战略研究中心的监测数据，截至5月31日，东莞共有住宅库存29316套，库存面积继续下降至374万平方米，同比下降6%，同比下降24%。库存继续下降，并在2017年回到低水平。从过去一年的消化率来看，5月底住宅存量的消化周期为8.5个月。

主要原因是市场需求供不应求，除今年2月外，已连续12个月供不应求。市场差异也很明显。中心城区和水乡地区的存量不足40万平方米，东南深水区的最大住宅存量为123万平方米，占全市的33%。东南深层住宅存量消化周期缩短至14个月。

此外，记者发现，今年东莞出售的一些高价地块仍是“再生土地”，而再生土地转让条件的降低也降低了房屋企业变相获得土地的门槛。今年3月，凯撒在东莞厚街赢得了7万平方米的商业和住宅区，销售底价约为12614元/平方米。

然而，当这块土地在去年9月出售时，它被拍卖了。今年重新上市后，起始地价下降约4.17亿元，起始底价下降约2000元/平方米，拆迁安置工程建筑面积也从19814平方米下降至9907平方米。

世茂在沙田赢得的最昂贵的地块也是如此，该地块在2018年10月上市出售时被终止，因为该房产公司没有报价。重新上市后，该地块的容积率由2018年的1.8调整为2.5。虽然起拍价提高了2亿元，但取消了1440平方米的幼儿园需求。