公募REITs基金指引出台 将打开万亿级市场

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公共基金行业将迎来一个划时代的新产品。8月7日，中国证监会发布了《基础设施证券投资基金公开发行指引(试行)》(以下简称《指引》)，这意味着reits产品的公开发行即将出台。

一些机构预测，中国公开发行reits的市场规模将达到6万亿元人民币，这将为公开发行行业带来一个新世界。

Reits产品指南正式发布

房地产投资信托是房地产投资信托的简称，即房地产投资信托基金。自20世纪60年代美国推出公募reits以来，已有40多个国家(地区)发行了这类产品，投资领域从最初的房地产扩展到酒店、商场、工业地产、基础设施等。，它们已经成为成熟的专门从事房地产投资的金融产品。

为了填补目前reits产品在中国空的公开发行空白，盘活现有基础设施资产，拓宽社会资本投资渠道，增加直接融资比重，提高资本市场服务实体经济的质量和效率，为后续推进中国reits立法积累实践经验，中国证监会制定了指引，并在《证券投资基金法》框架下，重点开展基础设施领域reits公开发行试点

此前，本指南草案于2020年4月30日至5月30日公开征求公众意见。总的来说，社会各界的反应是积极的，普遍认为，推进基础设施reits试点，对于深化金融供给面结构改革，提高资本市场服务实体经济的能力，丰富资本市场投融资工具具有重要意义。

《指引》共51条，主要涉及产品定义、参与者资格和责任、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等内容。

鹏华基金表示，市场长期以来一直期待着中国版的reits。经过监管和市场机构的深入研究和努力，基础设施最终被选为开发中国版reits的基础资产。这是国家防范风险、去杠杆化、稳定投资、弥补不足的重大举措，有利于积极支持国家重大战略的实施，有利于深化金融供给方的结构改革，有利于增强资本市场服务实体经济的能力，有利于进一步创新投融资机制，有利于有效盘活现有资产，有利于促进基础设施的优质发展。

这种新型基金有许多关键点

Reits产品作为一种特殊的基金，在产品定义、参与者的资格和责任、产品注册、基金份额发售等细节上与普通基金有很大的不同。

具体而言，《指引》明确指出，公募基金reits采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体获得。基础设施项目的完全所有权或经营权；基金管理人积极运营和管理基础设施项目，以获得稳定的现金流，并按要求将组合基金年度可分配金额的90%以上分配给投资者。

《指引》加强了基金经理和托管人的专业能力要求。特别是要求基金管理人除具备常规的公共基金投资管理能力外，还应配备不少于三名具有五年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人。此前，基金行业正在大力招聘具有相关项目运作经验的人才，有的提供数百万年薪来招聘人才，有的提供部门领导的职位。目前，这样的人才在中国并不多，可以预见，又一轮“抢人”将上演。

与普通公募基金不同，公募基金采用线下询价确定基金份额的认购价格，公募投资者以询价确定的认购价格参与基金份额的认购。《指引》对战略布局、线下查询对象、发行比例、基金销售、发行失败处理等做了详细规定。同意基础设施项目原权利人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例不低于基金份额发售数量的20%；扣除向战略投资者配售后，向线下投资者配售的基础设施基金份额比例不得低于本次公开发行数量的70%。

基金行业已经采取了行动

随着公募reits政策的正式实施，许多公募经理人将忙于reits业务，相关项目计划将于近期上报NDRC。

一位来自一家基金公司的人士此前透露，许多大型证券公司已经筛选了几个reits项目，并确定了基金经理。位于上海崇明岛的一个项目也可能在不久的将来被报道。

根据一家基金子公司高级管理层的反馈，公司依靠股东-证券公司寻找合适的项目，并计划采用“股东+公募基金+基金子公司”的集团对抗模式来推动reits的公开发行。“很难找到收益率更高的项目，人才也是一个问题。”他说。

值得注意的是，在征求意见稿公布后，基金行业协会组织了一些机构举办了一个关于基础设施房地产投资信托基金公开发行的研讨会。参加会议的行业机构代表包括嘉实基金、CICC基金、红土创新基金、华泰(上海)资产管理、深湾宏源(000166，诊断)证券、泰康资产管理、PICC (601319，诊断)资产管理、深圳平安汇通投资管理、渤海汇金证券资产管理、东方证券(600958，诊断)资产管理、中信证券(中信证券)。

未来，reits的市场规模将达到万亿，被业界视为公募基金行业规模和利润的新增长点。然而，筛选高质量的项目，解决流动性问题和税收问题将是公开发行reits面临的主要问题。

鹏华基金表示，房地产投资信托是一种高度市场化的金融产品，基础设施是一种具有公益性的准公共产品，必须有一个磨合和适应的过程。基础设施房地产投资信托基金在登陆过程中并不总是一帆风顺，面临许多需要克服的困难。例如，许多市场机构要求免除国有资产的交易过程进入市场，平衡市场化和民生的利益，也是一个重大问题。

“从美国的历史经验来看，reits有效地支持了当地房地产投资和建设的发展，也给投资者带来了长期稳定的收益，在促进房地产投资、促进经济发展、提振投资信心方面发挥了重要作用。其核心在于充分利用reits的优势，并与资产的特性有机结合，最终赢得市场各方的认可。”鹏华基金表示，未来中国的基础设施reits还将探索一条符合中国国情的道路，共同构建健康的reits生态，通过这一创新工具支持中国的基础设施建设，迎来资本市场和基础设施的共同繁荣。