央行“放水”系误读！炒房者趁早放下“套路”思维

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最近，有两个新闻故事引起了人们的注意！

首先是降低标准。从7月5日起，市场将迎来今年第三次RRR降息，并将释放约7000亿元资金，支持“债转股”市场化合法化和小微企业融资。在有针对性的RRR降息后，“放水”的声音再次出现，许多市场观点预测，这将为房地产市场带来好处。

第二，长沙和Xi在限购区暂停购买住房。长沙在25日发布了新的房地产市场政策，建议暂停企业在限制区内购买商品房。这是继Xi 24日宣布暂停向限制区内企事业单位出售住房后，中国第二个出台这一政策的城市。

分析师指出，暂停企事业单位购房是降低企业杠杆、防范系统性金融风险的措施之一。如果后续楼市继续火爆，预计全国许多地方将陆续出台这一政策。

Xi和长沙相继加大了对房地产市场的监管力度

Xi暂停企事业单位购房

6月24日，Xi市政府办公厅发布了《关于进一步规范商品房交易秩序的通知》(以下简称《通知》)。

此次发布的《通知》没有调整Xi市限购范围和个人购房政策。

通知的核心内容是在限购范围内暂停向企事业单位和其他机构出售住房(包括商品房和二手房)。Xi房管局负责人表示，此举是为了“防止以企业名义进行房地产投机”。

诸葛房产搜索数据研究所的分析师陈雷指出，房地产市场正在蓬勃发展。一方面，一些企业正在与人民争夺利润。另一方面，一些企业拿产业资金进行房地产投机，或者借钱进行房地产投机，这使得企业的债务杠杆增加而不是减少。因此，出台了限制企业和机构进入房地产市场的政策。

据业内专家介绍，这在中国尚属首例，许多城市可以借鉴这一政策。

长沙市暂停企业在限购区购房

25日下午，长沙市政府上调了房地产市场调控政策。

就购房资格而言，如果本市户籍人员在限购区域内拥有一套住房，在取得4年的不动产产权证后，可以购买第二套商品房；外迁的户籍家庭在本市定居一年并有稳定的工作，或在本市连续缴纳个人所得税24个月，并在限制区内限制一套商品房。

在堵塞房地产投机漏洞方面，未成年人不得单独购买商品房。在学校集体账户结算的大学生不得在限制区内购买商品房。夫妻离婚后，任何一方在2年内购买商品房的，其拥有的房屋数量按离婚前的家庭总数计算。在本市限购区内购买的商品房，必须取得4年的不动产权属证书后，方可上市交易。限制区内企业暂停购买商品房，购买的商品房在取得不动产权属证书后5年内不得转让。

警惕以公司名义进行的房地产投机

根据风能数据，截至2018年第一季度末，持有投资性房地产的上市公司数量已超过1650家，价值超过9900亿元。一些公司通过房地产投机囤积房屋，增加了上市公司的利润，一些公司通过出售房屋成功地保护了“空壳”。2016年，圣童宁商学院通过在北京学区出售房屋而获得了巨大成功。

在当前的房地产市场上，以公司的名义买房、持有房地产甚至是上市公司的住房并不少见，尤其是在深圳这样的热点城市。

最近，深圳许多新房的开盘价格明显低于周边二手房的价格，赚取“差价”成为一些投资者眼中的重要目标。一些买家表示，一些人以公司的名义排队进行认股并参与抽奖，甚至散布一个人利用名下的几家公司参与认股并挤出配额的可能性。

“以公司名义进行房地产投机不利于当前市场交易秩序的公平。因此，未来购房现象主要是指住房持有现象，而且会有明显的控制。”易居研究中心的研究主任严跃进说。

中原地产首席分析师张大伟指出，“与个人购房的期限相比，虽然企业购房的交易税费有所增加，但在限制销售时间内，他们不需要转让，可以完全绕过股权交易形式的监管政策。减少一些交易税费。”

针对该公司的购房行为，严跃进建议采取差异化的政策控制措施:对于库存规模较小的城市，可以明确禁止企业购房；对于一些库存规模较大的城市，它们可以相对宽松。同时，在购房时，公司应书面说明该房屋的持有目的、闲置情况和使用状况，并在相关财务报告中积极披露。

给RRR贴上“排水”的标签是不合适的

近年来，每次使用存款准备金工具，都容易引发市场对货币政策变化的猜测，这一次也不例外。定向RRR还原后，“放水”的声音再次出现。对此，央行相关负责人多次强调，中国稳健的中性货币政策基调保持不变。

在稳健的基调下，灵活应对市场变化是货币政策的一个重要特征。作为一种传统的货币政策工具，将RRR减息称为“放水”是不合适的。尽管自2015年底以来，使用RRR还原工具的频率有所下降，但这是在经济下行压力加大、人民币汇率波动加大、金融市场风险上升的背景下避免市场误读的选择。

自2017年以来，情况有了显著改善。特别是目前，中国经济基本面是稳中求进，经济运行保持在合理区间。无论从工业增加值、制造业投资、出口和消费的增长率来看，都保持了快速增长。金融市场流动性合理稳定，人民币汇率呈现双向波动格局，总体趋势相对稳定。在这样的宏观经济背景下，没有必要为了稳定增长而大量放水。

在整体形势好转的同时，也有必要看到“债转股”和小微企业仍然面临困难。目前，一些企业因负债率过高而面临严重的财务困难。市场化、法制化的“债转股”可以有效解决企业在经营中面临的问题，使企业能够轻装上阵。鉴于今年以来债转股的签约金额和资金到位缓慢，有针对性的RRR减息可以以较低的成本释放长期资金，对金融机构形成积极的激励，提高其实施债转股的能力，加快已签约债转股项目的落地。

同时，我国小微企业融资难的问题依然突出。小微企业很难从正规金融机构获得资金。自去年下半年以来，小微企业信贷增长率下降，从非正规金融机构获得资金的成本仍然很高。此时，实施有针对性的RRR减息有利于增强小微信贷的供给能力，增加小微企业的银行贷款，降低小微企业的融资成本，改善小微企业的金融服务。

从央行对RRR减息资金的严格限制来看，RRR减息并没有释放“放水”信号。央行要求金融机构支持债转股和利用RRR降息资金为小微企业融资将纳入央行宏观审慎评估。为支持“债转股”，要求相关银行建立台账，逐笔详细记录，每季度报送中国人民银行等相关部门。同时，也明确表示不支持“名股实债”项目或“僵尸企业”债转股。这一系列限制性措施有利于确保RRR削减目标的准确实施。

各方监管需要防止资金违规进入房地产市场

在RRR定向减排常态化背景下，相关部门应进一步加强对RRR定向减排资金使用的监管，确保每一分钱都用在“前沿”，进一步提高RRR定向减排措施的准确性。

最近，在央行如期宣布RRR降息后，央行发布了一系列措施来帮助小微企业筹集资金，因此许多市场观点预测这将为房地产市场带来好处，并可能引发另一波房地产投机。“从历史上看，只要RRR汇率下调，肯定会对房地产有利，并能缓解资金压力。”中原地产首席分析师张大伟认为，房地产市场通常会受益，这也能在一定程度上缓解收紧房地产资金的压力。但是，从各地的房地产监管和央行的监管要求来看，房地产投机者最好放弃“常规”思维，在风险防范的背景下放松对房地产市场的监管，这只是一厢情愿的想法。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，考虑到近期楼市成交量反弹、房价上涨、房地产开发投资数据出现两位数增长、股市低迷，各方面都需要提高警惕，防止资金通过各种违规手段进入楼市，干扰楼市调控。