平均一间房租你2155元！蛋壳公寓亏钱也要IPO的背后

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引导阅读

转向二级市场的直接融资不仅是长期租赁公寓的新战场，也是资金撤出的迫切需要

前面是绿色的旅行者，后面是蛋壳。长期出租公寓的战争继续蔓延。

最近，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会提交了上市计划书。据我们了解，此次ipo计划筹资高达1亿美元，而蛋壳公寓(蛋壳公寓)上市后，可能会再次吸收新鲜血液，未来不可能进行并购和投资活动。

值得注意的是，就在招股说明书提交之前，蛋壳公寓刚刚完成了新一轮融资，融资来源于中国文化产业投资基金和春花资本1.9亿美元的D轮融资。

根据招股说明书，在目前的股东结构中，蚂蚁金服是蛋壳公寓的战略投资者，占7.8%，老虎环球基金是最大的机构投资者，占20.0%，cmc Capital占9.4%，蛋壳公寓联合创始人兼首席执行官高静直接占14.2%，天使投资人兼董事长德里克占6.3%。

事实上，许多蛋壳和免费上市计划之前已经在市场上流通，这将需要时间来测试这一次是否会实现。然而，事实是，国内长期租赁公寓市场正在不断降温，资本市场的态度可能并不乐观。

快速增长也难以掩盖损失

近年来，长期租赁公寓服务提供商如雨后春笋般涌现，龙头企业如自由式、连锁住宅和蛋壳，以及大量租赁服务提供商如壳牌寻找房子和安居客。这些平台强劲扩张的背后，都反映了国内租赁市场快速扩张的现状。

根据招股说明书的内容，截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、xi和重庆的13个市场，共运营40多万间客房。成立第一年(截至2015年12月31日，手术室数量为2434间。

据艾瑞咨询(iResearch)报告，蛋壳公寓在国内长期租赁公寓运营商中排名第二，房间数量增长最快，居行业第一。截至2019年6月30日，租户入住率为89%，租户续租率超过51%。

根据财务数据，蛋壳公寓的主要收入是租金和服务费。2019年前9个月，蛋壳公寓的收入为50亿元，比2018年同期的16.73亿元增长了198.8%。2018年和2017年，营业收入分别为26.75亿元和6.57亿元，同比增长307.3%。

然而，蛋壳公寓仍然不知所措。

蛋壳公寓2017年和2018年的净亏损分别为2.72亿元和13.69亿元；2019年前9个月净亏损25.16亿元，调整后的息税前利润为负14.61亿元，去年同期净亏损8.13亿元。显然，在不到三年的时间里，蛋壳公寓累计净亏损41.57亿元，而且亏损越多，亏损越多。

就客户单价而言，2019年前9个月蛋壳公寓的月平均租金为2155元，也低于2018年同期的2408元。然而，主要原因是它发展到二线城市，二线城市的住房比例增加，从而降低了平均租金。

聚在一起，走向公众，烧钱，讲故事

上市已成为今年长期租赁公寓的关键词。

10月7日，清科公寓率先在美国提交了一份招股说明书，之后就可以自由地见到蛋壳了。如果没有意外，清科公寓将于11月5日在纳斯达克上市，股票代码为“qk”，计划筹资1亿美元。

10月28日，蛋壳公寓不甘落后，正式向证券交易委员会(sec)提交了一份f-1招股说明书，打算进行首次公开募股(ipo)，预计将在纽约证券交易所上市，交易代码为“dnk”。

然而，作为长期租赁公寓的老板，在青科公寓“抢滩”后不久，接受采访的首席执行官林雄贝保守地表示，“长期租赁行业已经从初创期进入了集约化培育期，有必要把重点放在创造用户和社会价值上。”我并不急于启动ipo。”

对于集体上市来说，背后最大的原因可能是市场和资本的双重推动。

许多分析师认为，对于长期租赁公寓来说，充足的现金流是生命之源，因此ipo是许多长期租赁公寓品牌的唯一选择，这可以让以前的投资者在转向二级市场直接融资的同时退出。

艾传媒咨询公司首席执行官张毅在接受媒体采访时也表示，每一家出租公寓的服务提供商都经历了几轮融资。对于处于早期阶段的投资者来说，尤其是在A轮和B轮中，在3-5年的投资之后，迫切需要的是寻求退出。因此，从资本的角度来看，上市也是一个退出的过程。

就蛋壳而言，它只成立了四年，但它一直是资本的“宠儿”。在七轮融资的背后，明星机构闪耀着星光。不仅战略投资者唬住了全球管理层、蚂蚁金服、高蓉资本和久益资本，就在招股说明书提交之前，该公司刚刚完成了1.9亿美元的第四轮融资，投资者包括cmc Capital和春华资本。

在长期租赁公寓的ipo竞争中，目前主要是蛋壳和绿色旅行者。事实上，清客公寓并没有逃脱“亏本上市”的生活。

根据财务数据，青科公寓2017年和2018年的营业收入分别约为5.23亿元和8.9亿元，同比增长70.3%；净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。截至2019年6月30日，青科公寓的收入为8.98亿元；净亏损3.73亿元，略高于2018年同期的3.24亿元。

与此同时，清客公寓从很小的时候就开始使用资本的力量。根据企业调查，早在2012年6月，它就获得了新信托风险投资公司的天使投资，之后又获得了陈达、萨夫兰和摩根士丹利等知名机构的支持。

然而，自三年前长期租赁公寓受到各行各业投资者的青睐并加速进入市场以来，行业内一波三折，各种品牌逐渐回归理性。长期租赁品牌已经开始放缓，行业的融资状况也在悄然改变。数据显示，2019年前7个月，只有11个租赁公寓品牌获得融资，同比下降70%。其中11家公司是行业内的龙头企业，如自由、蛋壳、窝沟、魔方等。

疯狂雷声的背后是不明的利润和不足的现金流

在过去的两年里，长期租赁公寓经常以爆炸和破产的形式出现在公众和媒体面前。显然，行业“野蛮增长”的时代已经结束，一些企业已经被清理，一些企业必须设法跑得更快。

事实上，长期出租公寓有两种主要的赚钱方式:第一，租金差额扮演第二房东的角色，较低的价格用于收回，较高的价格用于出租。第二，扮演租赁代理角色的服务费相当于代理费。长期出租公寓的服务费是月租金的10%。除去房屋装修和折旧，长期出租公寓的利润并不高。

研究数据显示，长期租赁公寓行业的平均利润水平仅为2%-4%，现金流逆转期至少为6年。

电子商务研究中心的分析师陈告诉媒体，对于与房地产相关的长期租赁公寓来说，充足的现金流对企业来说非常重要。值得注意的是，截至2019年9月30日，蛋壳公寓的账面现金和现金等价物(包括现金、存款和限制基金)为人民币23亿元。

事实上，对于长期租赁公寓这一新生事物，许多房地产开发商非常清楚未来的行业趋势，并具有战略布局意义；然而，由于缺乏有效的金融工具来实现退出，他们不愿意在长期租赁行业投资过多，以免影响资本退出的速度。

总的来说，长期租赁公寓往往经营过度，盈利模式单一，经营者过于依赖房地产资源。对于玩家来说，如果他们想占领市场，就必须不断投入现金来支撑，然后稳定基本市场。这是业内公认的“住房就是一切，规模为王”的方法论。2018年，齐茹和蛋壳争夺住房，抢占市场，竞购对方的房东，抬高租金，这也引起了社会的广泛批评。

各种租赁贷款的所谓“金融创新”是拯救需要现金流扩张的长期租赁公寓的救命稻草。

对于长期租赁企业来说，资金需求确实巨大，包括装修、运营维护、房屋收回、空置业等。虽然有些问题可以通过租金贷款来解决，但如果企业过度依赖，就会存在经营风险。如果我们仍然不能合理地控制财务杠杆的使用，降低单间的成本，那么用损失换取市场是绝对不可持续的。

写在最后

事实上，长期租赁公寓是低利润行业，资本投资大，回报周期长，这也意味着所谓的蓝海面临巨大的竞争压力。一方面，有快速融资和快速增长；另一方面，亏损持续扩大。这种不正常的生长方式必然会留下各种副作用。

像共享自行车一样迅猛增长的长期租赁公寓经历了混乱的市场份额大战，导致强者更强、弱者被淘汰的结局。利润问题仍未解决。在经历了融资、住房流通和上市三步曲之后，为什么蛋壳和轻客公寓还要继续？