温州炒房团的17年：全村全家总动员 炒作手法不一般！

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20世纪90年代，温州的中小企业如雨后春笋般涌现，大大小小的老板们手握数百万美元，四处寻找赚钱的途径。这时，中国房地产业和城市化的趋势正在逐渐上升。1998年，嗅觉敏锐的温州人迅速抓住商机，开始涌入温州楼市。仅仅三年时间，温州的房价就从每平方米2000元涨到了每平方米7000元。

4月，朝鲜宣布放弃核试验场，朝鲜和韩国领导人越过了“三八线”，这立即激起了鸭绿江对岸的一群人。

一天后，他们开着一辆豪华轿车飞进了丹东，一个与朝鲜隔河相望的小镇。"你去丹东买房子了吗？"成为房地产投机者的最新问候，他们使这个城市的房价一夜之间飙升了57%,领先全国。

提起房地产投机者，人们会不自觉地在他们面前加上“温州”。今天，他们财富的来源和他们的新风格仍然在不同的城市和人群中上演。

2001年8月18日，150多名温州人乘坐三列火车抵达上海。在《温州晚报》的组织下，他们没有为了探亲而做生意，而是专程去上海买了一套房子。

为此，上海市房地产协会甚至接到了市政府领导的指示:一定要为温州房管所检查组服务好。这一次，温州人砸了5000万元，这让上海人喜出望外。两个月后，又一波温州购房团来了，营业额达8000万元。

就这样，温州的看房团在惊人的奢侈品购买中跃上了历史舞台。

温州人敢无缘无故地这样做。

20世纪90年代，温州的中小企业如雨后春笋般涌现，大大小小的老板们手握数百万美元，四处寻找赚钱的途径。这时，中国房地产业和城市化的趋势正在逐渐上升。1998年，嗅觉敏锐的温州人迅速抓住商机，开始涌入温州楼市。仅仅三年时间，温州的房价就从每平方米2000元涨到了每平方米7000元。

然而，温州人很快发现，500公里外的上海是一个低风险、高房地产价值的空.

20世纪80年代，一群温州人来到上海北京东路，开了数百家电器商店，创造了一条彻头彻尾的“温州街”。他们已经成为典型的“新上海人”，做生意，开放市场，定居下来买自己的房子。看着上海3000元/平方米的价格，温州人并不平静。

很难想象，在1994年，为了重振房价，上海推出了一个大优势:在买房时，它发送了一个蓝印账户，以解决孩子的学习和就业问题。精明的温州人喜出望外，抓住机会抢房子，并迅速与上海开发商看对了眼。

小规模零敲碎打的生意，上海开发商干脆在《温州晚报》上登广告。结果，闪电激起了地面大火，迅速点燃了温州人的激情。因为人太多，温州晚报干脆组织了一个访问团去上海创造历史。

人们只是发现了一个新的大陆(000997，诊断单元)，并立即将观察组的商业模式投入运行。上海开发商迅速粉碎温州三大报纸(《温州晚报》、《温州都市报》和《温州商报》)的广告，将报纸变成“看房旅行社”，并在三年内组织了近100次温州看房团，每次都爆满；《温州晚报》甚至借机成立了一个购房俱乐部，一次拥有6000多名会员。

“温州炒房团”迅速席卷中国，他们所到之处，都掀起了购房狂潮，引起了无尽的掌声和谴责。据一些媒体估计，温州房地产集团声称拥有10万的规模和1000亿的资本。这些数字显然不准确，但它确实表明，私人房地产资本正在席卷一切。

在我的印象中，“温州炒房团”通常花很多钱，这使人认为每个人都是老板，但事实并非如此。房地产投机者的成员是复杂的，包括老板、白领和村民，甚至包括在家闲着的妻子和老太太。温州的家庭以男女为主，房地产投机热。当男人不在空四处走动时，他们的妻子会带着钱冲进这个世界。

在温州农村，还有一个惊人的“金融力量”——老太太。他们不好看，但他们被认为是村里的资本中心，强调信用和地位；无论谁有多余的现金，都会以很高的利息和安全性向老太太登记。这位老太太借了几百万的钱，随时都可以来来去去，她的信用很好，所以被称为“老太太银行”。这些没受过教育的老太太曾经主宰着温州农村地区的金融命脉，借款利率高达20%，极少数人敢于借款。

另一方面，温州媒体看到“妻子们”持有大量资金，很快组织了一个“妻子看房团”。“妻妾成群”像旋风一样席卷上海房展。与温州的高房价相比，我觉得到处的房子都便宜。

不管你做什么，温州人都喜欢举办一个团体，做生意和炒房。起初，看房小组希望在购房时进行讨论，一群人可以一起进退，每个阶段的房地产都不会错。此外，举办团体购房可以与开发商集体议价，折扣肯定比一个人大。

很快，温州人炒房的故事就传遍了江湖。

2002年，一位温州房地产投机者以120万英镑的首付款在上海抢购了20套商品房，每套约20平方米。然后，他把每间套房的家具都租出去，以每月3000元的租金抵押，每月净赚2万元。两年后，房价翻了一番，然后所有的房子都卖了。这个房地产投机的故事可以说是一个经典案例，至今已被许多房地产投机者模仿。

于是，温州老板腰间挂着35把别墅钥匙的传说就传遍了网络。但在这个故事被许多媒体转载后，腰部的按键数量开始变得模糊，从22个到72个不等。有人说，他们看到一个温州投机者腰间挂着60把钥匙。每天唯一的工作就是挨家挨户收房租，一天两户，一月份收。更奇怪的是，这个富人挤在公交车上收房租，这让人们误以为他在收水电费。

几乎所有的售楼处都能讲述温州房地产投机的故事。他们大多是中年人，西装革履，面色蜡黄。他们有很重的江浙口音，他们只是羞于和漂亮的女售货员站在一起。然而，他们在人们最初不屑的目光中扔下几袋现金，买了几层楼或几栋楼的房子，这让每个人在财富面前都大惊失色。类似的故事越来越多，充满了视觉和心理上的冲击。人们惊叹温州人太富有了，但面对飙升的房价，他们也失去了任何抵抗。

房地产投机者不是老板的专利，白领和政府官员也参与其中。据说苍南县的一个机关干部听说上海有块好地，就被一个合伙企业“收买”，然后用残酷的手段卖掉了自己的房子，搬进了出租的房子。他加入了房地产投机者，赢得了房地产开发的土地，并把每年110万元的投资变成了1000万元。

温州人真尴尬，竟然敢在炒房前无家可归；温州人是多么疯狂啊，他们找房子的时候，整个村子和整个家庭都动员起来，老太太们都敢来打仗。

“温州房地产投机者”迅速“占领”了上海和杭州，然后开始向全国进军。他们走遍了各大中心和省会，后来甚至到了二线和三线城市。他们经常大量购买，连续购买，不是为了生活，而是为了收取租金或套利，他们已经成为操纵房地产市场的资本掠夺者。

房地产开发商喜出望外。2004年，全国房展在温州举办了4天，吸引了10万人，让所有人都大吃一惊。5000多平方米的展厅里挤满了人，还有成群的买家在现场签合同。最终，展会的成交额将接近15亿元，这也是人们第一次看到温州人买房就像买菜一样。

“温州炒房团”很快被许多地方政府视为“财神”。为了让温州投资，振兴经济，一些地方不惜提供包机，免费为炒房者提供一站式服务。他们到达后，大都市的房价迎来了惊人的上涨。他们到底是怎么做到的？

“温州炒房团”不仅买得多，买得急，而且他们的炒作也不同寻常。

通常，房地产投机者会先集中精力赢得几处房产。然后，讨论一个高价格，并报告给当地二手房市场上市，让人们觉得房价已经上升。在房地产投机者内部，将缔结一项“联盟条约”，任何人不得低价出售，否则将被“清理”。因为温州人爱持有团体和价值信用，价格联盟是不可战胜的，这足以创造一个令人满意的价格空出售房地产的空间。

很快，一些人觉得他们没有上瘾，所以他们只是在房地产附近成立了一个房地产中介，专注于自己的房地产投机。当地人只看到飞涨的房价，却不知道内心的奥秘。随着时间的推移，他们逐渐认同了高价格。

来自温州农村地区的大量小投机者通过从他们的家人或老乡那里筹集资金，参与了这场前所未有的房地产投机盛宴。他们集中了大量资金，以口头委托的形式委托给牵头人，并要求他跟随房地产投机者四处购买。房地产投机的客户消息灵通。他们不仅知道如何观察每个城市的城市规划、政策风险和房地产地段，而且特别关注当地的二手房市场，估计是否有炒作空的空间和退出机制，从不冒不必要的风险。一旦达到目标，他们就会迅速抛售，联手讨价还价，然后联手提价。这种集资投机者最看重风险。有时，为了快速获利，他们甚至直接把它卖给其他投机者，从而获得万无一失的利润。

即使是本金很少的“房虫”也有一种独特的房地产投机方式——房地产投机。看到热卖的房地产后，他们要么给卖家回扣直接拿到门牌号，要么雇佣100个民工排队一天拿到门牌号，然后以几千或几万的价格转卖门牌号。这种炒作非常经典，到目前为止，我们可以看到这种炒作的各种版本。

2004年，温州几乎陷入“全民炒房”。全国范围内的房价上涨使得老百姓(603883)对房价怨声载道，人们开始炮轰温州的房地产投机者，认为他们是投机高房价的罪魁祸首。

然而，在温州炒房团经过的地方，当地群众也纷纷涌入体育馆，恐慌情绪高涨，并掀起新一轮的上涨。这种因果的纠缠使人们完全分不清对错。

当时，中央政府非常担心飙升的房地产。但令人担忧的是，2005年，“温州炒房团”去了北京。

长期以来，北京一直被温州房地产投机者视为“禁地”。其中，有对政治中心的敬畏，另一个原因是北京的二手房市场远远落后于上海和杭州，不方便套现。还有一种说法，上世纪90年代，大批温州人曾在北京砸期货，遭遇惨败。从那时起，他们把北京视为“废墟之地”。

2005年，长江三角洲地区房价飙升，北京成了典型的价值洼地。许多房地产商惊讶地看到“温州炒房团”排起长队扫荡楼盘。在过去的六个月里，从温州流向北京房地产市场的资金已经超过50亿元。

这时，另一个强大而低调的房地产投机者也溜进了北京，这就是以煤老板为主力的“山西房地产投机者”。他们开着豪华车去买豪宅，这些豪宅位于北京最高档的建筑中，远离人们的视线，但他们曾经惊动了建设部。

温州人北上，山西人南下，奠定了当年两个房地产投机者的炒作格局。

政府的担忧迅速升级，打击“短期房地产投机”的政策迅速出台:央行率先调整住房贷款利率；随后，上海、深圳等地的银行停止了“一年内再融资”，要求卖空者首先偿还银行贷款，以抑制投机。

调控势头强劲，许多媒体已经正式宣告全民炒房时代的结束。

起初，监管的效果并不明显。大量地下“预筹资金”公司悄然出现，使得变相的“再抵押贷款”流行起来；只要房地产投机者适当提高首付比例，就可以避免无形的控制效应；更具讽刺意味的是，尽管银行间次级抵押贷款被终止，但如果买卖双方在银行贷款，他们可以毫无差错地做到。

当然，持续的宏观调控最终使房地产市场逐渐冷淡。在“温州炒房团”中，一些人成功逃离，而另一些人被困在高位。媒体有选择地报道了一些陷入房地产投机的人的悲惨遭遇，以证明调控政策的巨大效果。但总的来说，“温州炒房团”并不比其他买家差。他们进入市场较早，购买价格较低，融资能力较强。然而，许多跟风的本地房地产投机者既没有温州房地产投机者的资金实力，也没有更多的融资渠道，只能在这轮调控中独善其身。

随着调控的深入，“温州炒房团”很快有了新的玩法。

2006年，一些“温州炒房团”继续扫荡北京的楼盘。他们抛出了几十个大的套房订单，要求开发商提供7.5-8%的折扣。这与众所周知的房地产投机惯例没有什么不同。但交易达成后，策略开始发生巨大变化。

折扣谈妥后，房地产投机者会象征性地先付一部分定金，但他们并不急于签合同，以便找到真正的房子来买，而且直接转手更方便。如果不能延期的话，它只会签一份合同来支付首付，但不会办理抵押贷款，这样下一个家庭就可以在提价后直接根据首付来支付给投机者，这样就完全避免了政策中不允许的次级抵押贷款问题。但是，早期签订的采购合同被销售人员直接取消和更改。

其中，最大的技术问题是取消销售合同。

根据规定，合同一经签订就需要向政府管理部门备案，要取消合同并不容易。然而，对于“专业”销售人员来说，取消合同的原因有很多，如购买者的身份和资格问题、销售人员的疏忽等，这些都是最合理的原因。合同被撤销后，销售人员将与下一套房子签订新的购买合同，在下一套房子支付首付款后，房地产投机者可以与销售人员分割。

这种炒房方式极其隐蔽，避免了所有的政策风险和交易税，非常受销售人员的欢迎，因此在一些“温州炒房者”中很受欢迎。一旦炒作模式成熟，房地产投机者甚至心照不宣地同意开发商的意见，他们付了定金后就什么都不用做了，剩下的自然会有人做好。至于找到下一个出售的房子，真正的买家根本不知道他们买的房子是开发商的还是房地产投机商的。如果他们选择一个，他们将撤回一个，房地产投机者将获得利润。

在北京，一些房地产甚至已经100%退休，这显然是由房地产投机者兴风作浪造成的。

2005年的房地产法规对房地产投机者的影响有限。一些房地产投机者很幸运地钻了空的空子，所以他们开始对国家政策漠不关心，认为监管就是这样。他们继续在房地产市场讨价还价，但他们在2006年碰到了九部委发布的“国家六条”和“37号文件”，突然变得愚蠢起来。大多数温州房地产投机者开始面临寒冬，而一小部分人在房价较低的二三线城市悄悄开店，寻求其他机会。

调控之风很紧，但2007年的风头被一股新兴力量抢走了，那就是深圳的房地产投机者。

在深圳苦干多年后，他们成了暴发户，然后去惠州、东莞、广州等周边城市购买奢侈品，或住在自己家里，或孝敬父母，并以高调返乡为荣，被称为“返乡群体”。

深圳房地产投机者远比温州房地产投机者复杂。他们主要来自四川、湖南和湖北，重庆、成都、武汉和长沙等中心城市成为他们“扫荡”的重点。一些媒体极度夸张地说，深圳的房地产投机者更可怕，甚至连买1300套的“奇迹”乍一看都是假的。然而，随着各地房价的飙升，人们需要攻击这种“害群之马”，以发泄他们对高房价的极度不满。

长沙人的反抗是最有激情的。不少社区和街道打出了“抵制深圳炒房团”的横幅，还有人在网上发了“深圳炒房团回深圳”的帖子，让深圳炒房团叫嚣了一阵子。然而，普通人只能发泄他们对高房价的焦虑和愤怒，指责房地产投机者，这在逻辑上是合理的，在行为上是安全的。

此时，与深圳房地产投机者最有共鸣的可能是温州房地产投机者。房地产调控让温州房地产投机者忍无可忍，苦苦解决自己的问题，但全国各地的开发商都兴高采烈地“炒”了“温州人”。

许多楼盘开盘前，打出了“欢迎温州购房团”的横幅，让当地人紧张不已。众所周知，此时的“温州炒房团”大多是“李鬼”，他们实际上是靠业绩来推高房价。

“温州方拓集团”已经成为一些开发商导演的房地产真人秀。他们用每天几百元的“工资”拉着数百名温州人去房地产表演。在“欢迎温州房地产集团”的旗帜下，“温州老板”挤满了售楼处。开发商要求“戏班”里的每个人都穿西装，手里拿着软中华，甚至有一个“线”的要求，比如说“整层楼是否可以打折买”，语气应该是“这个地段的房价不能跌。”演出结束后，你可以带着钱和礼物离开。

据说，当“生意”最忙的时候，管家们不得不赶到市场，出场费甚至与房地产销售挂钩，从每人几千到几万不等。随后，开发商推出了媒体，并广为宣传，大肆炒作“温州炒房团”的盛况，并对结果进行了尝试和检验。

“温州方拓集团”的戏剧已经在社会上演出多年。虽然已经被中央电视台曝光，但仍在各地上演。许多买家被“愚弄”，但很少有人揭露他们的抱怨。毕竟，“上当”的买家现在是高房价的直接受益者。

假房地产投机者兴风作浪，但真正的房地产投机者并没有闲着。他们的炒作正在逐步升级，这是令人惊讶的。

2008年，当美国爆发次贷危机时，中国的监管正如火如荼，但陷入房地产投机的温州人坚持价格联盟，与开发商“不降价”。然而，即使是开发商也无法承受，如果他们不收回资金，他们就会死去。因此，无所不能的“温州房地产集团”再次蹿红，变成了一个“贷款集团”，靠自己赚钱，同时帮助保持高房价，挽救一些中小开发商。

此时，一些资金雄厚的房地产投机者变成了私募股权基金。他们拥有数十亿美元，专门在房地产市场上打渔和猎捕烂尾楼，而不是像几十个套房那样修修补补，他们是整个房地产和多个项目的大规模运作。表面上，他们还是整层买的。事实上，酒并不意味着醉酒。他们所做的是为开发商筹集银行资金，并为自己赢得无风险息差。

这种炒作手法是不可思议的，操作手法也是惊人的。例如，当中小开发商的现金流接近年底时，房地产投机者买房，让开发商得到20%-30%的首付款，并从银行获得剩余的贷款，从而度过难关。

然而，房地产投机者并不真的买房子。他们与开发商有秘密条款:首付实际上是开发商的贷款，他们每个月需要支付高达5%-9%的利息；银行贷款仍需由开发商偿还。至于房子，开发商可以根据财力寻找机会回购。如果贷款协议到期，开发商仍无法回购，房地产投机者将以5-7倍的价格拥有房产。

显然，法律并不保护这种变相的高利贷，但“温州房地产集团”已经计划好了一切:利息将被贴现成首付，表面上没有违规。这种贷款方式实际上是房地产投机者和开发商之间的一场赌博:房地产投机者赌房价不会再次下跌，赚取无风险利息；开发商押注房地产市场能够在借款期间复苏，同时保持房地产的高价格，并熬过房地产监管的冬天。

房价走势的历史证明，他们都赢了，又赚了很多钱。

2008年底，随着“4万亿计划”和“全国十大文章”的出台，各行各业的房地产投机者再次扑向楼市，迎来了房地产的触底反弹。

房地产投机者已经失去了他们的新鲜故事，并重复了前一个循环:在繁荣时期到处抢劫建筑，然后藏在控制之中。据媒体报道，房地产投机者已经“摧毁”了几次，每次都“退出历史舞台”，但他们在飞涨的房价中刷新了人们的世界观。

中国房价稳中有升，越来越多的人不再等待，而是拼命追赶“房地产飞车”。全民购房模糊了房地产投机者的界限。买房的人虽然成为高房价的受害者，但他们很高兴自己是受益者；许多没买过房子的人现在都不指望它了。

2018年4月，通过朝韩和解，丹东房价直冲云霄，温州老板的神秘身影再次出现在疯狂的“温州城”等建筑后面。

“打电话订两套”、“飞买一套”，甚至有人花了2亿元把整栋楼扫了一遍，丹东的房价在两天内飙升了57%...外界认为这仍然是最初的配方或熟悉的味道。

正当房地产投机者还在期待丹东“突破万元大关”的时候，他们却在欢迎丹东严格的限购政策。5月25日，特朗普突然宣布取消朝美峰会的“坏消息”，这在一定程度上导致了房地产投机者“关门打狗”。显然，房地产投机者未能改变国际政治的进程。

在“没有投机的生活”的新时代，这群人仍然写着最荒谬和最离奇的财富故事。只要房价还在上涨，房地产投机者的幽灵就会永远游荡。