京房贷利率17个月5次上调 银行叫苦称不赚钱！

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曾经被认为可以轻松赚钱的商业银行，现在开始抱怨个人住房抵押贷款业务不赚钱，因为该业务所占比例相对较高。

事实上，自去年以来，按揭利率已多次上调，甚至被市场解读为“定向加息”。

《证券日报》记者注意到，商业银行的存款成本大多低于2%，如果不赚钱，很难建立利率超过5%的抵押贷款业务。然而，银行业人士指出，银行的实际资本成本高于财务报告数据，表外财务管理推高了银行的资金节约成本。

北京首套住房贷款利率

自去年以来五次

如果你为抵押贷款业务寻找一个年度关键字或甚至一个跨年度关键字，“向上调整”可能是一个好的选择。

据《证券日报》记者统计，自去年年初(至今已近17个月)以来，北京楼市首套房贷利率经历了五次重要上调:从此前基准利率的15%折让，一直上调到基准利率的10%。

第一次调整是在去年元旦之后。北京大多数银行将首笔住房贷款的利率折扣从15%提高到10%；第二次调整发生在去年3月21日，北京16家银行率先将首笔住房贷款的贴现率从10%提高到5%；第三次调整的标志性事件是，去年“五一”假期后，北京八家银行率先将首笔住房贷款的利率折让从5%上调至基准利率。此后(当年端午节后)，北京地区大部分国有大银行、股份制银行和城市商业银行的首套住房贷款利率又回到了基准利率；第四次调整发生在去年6月5日至今年5月1日。北京大多数银行在基准利率的基础上，先后将首笔住房贷款的利率提高了5%-10%；第五个调整是，今年五一以来，国有大银行联合宣布，首笔房贷利率将比基准利率提高10%。自那以后，许多银行纷纷效仿，一些银行甚至涨得更高。

“在15%的折扣期内，银行抵押贷款业务根本没有盈利，在低于15%的折扣时出现亏损。”去年3月底，一家股份制银行的副行长告诉《证券日报》记者，“银行住房抵押贷款的目的仍然是获得客户。”

然而，即使经过五次调整，银行似乎仍对抵押贷款业务的性价比不满意。

“银行按揭利率经过多次浮动后的绝对值并不高。毕竟，债务方面的高成本是显而易见的。事实上，从长期来看，利率仍处于较低水平。银行综合考虑债务侧利率上升和房地产风险溢价，自主定价住房贷款利率，扩大利率浮动范围，总体上符合利率市场化的要求和趋势。此外，银行也考虑到市场的接受程度，在过去一年左右逐渐重新定价。此外，与消费贷款等其他个人贷款业务相比，抵押贷款业务并不盈利。”

存款利率大多低于2%

抵押贷款利率高于平均收益率

尽管商业银行坚称抵押贷款业务“无利可图”，但财务报告中的利率(即成本率)和回报率似乎显示了另一个大数据故事。

据《证券日报》记者统计，26家上市银行中有10家披露了2017年存款利率(注:根据存款指标计算，不包括同业拆借、发行债券、同业存款、央行借款、卖出回购、交易金融负债等)。)，其中只有南京银行(601009，咨询股)超过2%，其余银行支付利息。

具体来说，国有大银行的资本成本较低，且差距不大。根据2017年年报，四大银行的最高成本率仅为1.55%，最低为1.33%，2017年四大银行的成本率均低于2016年。

就股份制银行而言，每家银行的资本成本都大相径庭。招商银行(600036)2016年和2017年的存款成本比率为1.27%。然而，其他股份制银行的成本比率在1.5%至2%之间，其中两家银行的成本比率在2017年有所上升，一家持平，五家下降。

在上市城市商业银行中，有6家银行(成都银行(601838)、南京银行、宁波银行(002142)、江苏银行(600919)、上海银行(601229)、张家港银行(002839))披露了相关信息

另一家股份制银行华南分行金融市场业务主管向《证券日报》记者表示:“商业银行最大的竞争优势，恰恰是它们以低成本吸引资金的能力，即成本率水平，这也是许多银行一直强调设立存款的关键原因。”

根据最新的主流抵押贷款利率标准(基准利率上调10%)，利率水平大多超过5.2%，与上市银行的成本相比具有明显优势。据荣360统计，在它监测的35个城市中，今年4月份第一笔住房贷款的最低利率是上海，为5.13%；最高的是郑州，为5.96%。

《证券日报》记者指出，即使与贷款平均收益率和上市银行贷款相比，按揭业务仍有优势。据记者统计，四大银行的指标分别在3.91%和4.26%之间，股份制银行的指标在4.35%和5.97%之间(只有平安银行(000001，咨询股)超过5%)；当地银行披露的大多数指标在4.85%至5.91%之间，只有三家银行超过5%。

也就是说，占大中型上市银行贷款业务10%-30%的住房抵押贷款业务的价格，远高于大多数银行以此价格贷款业务的平均价格。

不良贷款率低

为什么银行坚持不赚钱

如上所述，抵押贷款业务是相对有利可图的，无论是从成本率或回报率表。银行的担忧源于资产质量吗？

答案仍然是否定的。根据银行披露的数据，抵押贷款业务的不良贷款率较低，资产质量较好。

2017年招商银行零售贷款平均不良贷款率为0.89%，其中个人住房贷款业务仅为0.33%，信用卡贷款不良贷款率为1.11%；2017年，中信银行(601998，诊断单元)进一步收紧个人不良贷款认定标准，将个人住房贷款逾期天数标准从181天缩短为91天。尽管如此，截至报告期末，我行个人贷款(不含信用卡)不良余额为72.57亿元，不良贷款率为0.83%，比2016年末下降0.18个百分点。中国建设银行(601939)作为唯一一家抵押贷款规模超过4万亿元人民币的上市银行，2017年个人住房贷款业务的不良贷款率仅为0.24%，比2016年底低4个基点。此外，个人贷款和垫款业务的整体不良贷款率为0.42%。

那么，上市银行在哪里抱怨抵押贷款业务不赚钱呢？李磊表示:“银行的资本成本不仅是表中可以看到的数据，而且非担保理财等表外业务的资本成本也远高于表中的数据。”去年，银行非担保和非结构性理财产品预期收益率持续上升，国有大银行产品收益率在3%至4.5%之间，而股份制银行和地方银行产品收益率大多在4%至5.5%之间。考虑到在资金借贷中遇到的“强监管”，对于商业银行来说，这种资金的成本价与抵押贷款业务相比实在是无利可图。

此外，《证券日报》记者注意到，对于一些银行来说，存款财务管理造成的成本增加已经是银行的一个潜在风险。

例如，吴江银行2017年度报告(603323，诊断)在“可能的风险”项下提出，“国内银行业传统的盈利模式依赖于存贷款利差。在存款利率市场化进程加快的背景下，银行间的竞争不断加剧。与此同时，存款理财的趋势和互联网金融的发展继续分流商业银行的低成本资金。中国银行业平均利息支付和负债成本逐年上升，净息差持续下降

然而，大多数业内人士认为，新的资产管理法规已经付诸实施。目前，具有“刚性赎回”(占近90%)特征的预期收益产品，必将在打破公正赎回、推进“预期+净值”双轨并行模式的同时，逐步向净值模式转变。低风险财富管理基金或回归结构性存款等产品，有望提高商业银行的定价能力。