豪宅遭疯抢 说明房价要涨？

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4月份，上海楼市的亮点是豪宅，其中最抢眼的是中粮前滩海景1号，均价8.5万元/平方米，认购8倍，参与金额超过88亿元。有传言称，房地产市场正在回暖，从房地产市场投资中获益良多的人都渴望再次搬家。

豪宅是一个独立的市场，不同于一般的商品房市场。豪宅是为了“生活”而不是“投机”。

首先，豪宅“贵”的原因不在于房地产，而在于“住房对人来说很贵”。买家可能对豪宅圈的网络资源和商业机会感兴趣。

其次，豪宅定价包括豪宅定价，豪宅定价不仅在于房屋本身的建筑材料和装修，还在于未来的物业管理和配套服务水平。

第三，豪宅的价格还包含一个金融资产属性——信贷资产，也就是开发商的口号:“彰显尊贵和奢华品质。”每个城市的一些地方将被认定为“富人区”，这将吸引许多“假富人”选择住在富人旁边，从而提高家庭的信用。

基于以上三点，豪宅市场的热销通常不会传导到普通商品房市场，但普通商品房市场的价格飙升肯定会推高豪宅价格。

由于豪华住宅市场“引涨抗跌”，房地产投资也衍生出一种偏好，而每一轮房地产市场周期上涨的起点通常是豪华住宅价格的首次上涨。例如，在1997年至2002年香港房地产市场大幅下跌后，豪华住宅市场引发了新一轮上涨。日本房地产市场在20世纪80年代末暴跌后，房价的稳定和反弹也是从东京豪宅开始的。

豪华住宅市场的兴衰与一般商品房市场没有线性关系，因此豪华住宅的繁荣可能不是房地产市场整体上升的前奏。如果豪宅热潮带动价格上涨，房地产市场的整体交易量将会增加，即所谓的“量价上涨”，而豪宅热潮则是新一轮房地产市场泡沫的起点。

然而，如果不是“量价上涨”，而是“量价下跌”，抢购豪宅的现象通常意味着普通商品房市场将出现新一轮的价格下跌，而不是价格上涨。

因为一旦预订豪宅的人接到送货通知，他们中的一些人就会选择出售普通商品房。这些“有身份”的人往往购买普通商品房的初衷是为了投资，他们没有计划自己生活。如今，以中意的豪宅作为第一居所，降低普通商品房的价格是一个合理的决定。

上海房地产市场的豪宅热潮正好证明了第二个例子。

首先，豪宅热始于政策价格限制。例如，前滩海景昵称85000元/平方米的价格远低于市场预期的100000元/平方米，约等于2015年的价格；

其次，上海楼市4月份的总交易面积只有46.3万平方米，同比下降逾30%。包括二手房市场和普通商品房市场在内的新市场，整个房地产市场被“量变”；

第三，基于政策的豪华住宅市场限价上市已经感染了一般的商品房市场，其结果是“无限和下降”。特别是在上海远郊的“适用房”中，碧桂园、太和大成院等大批量热销建筑的平均价格仅为2万元/平方米，比周边地区的可比房价低10%左右。

住房“住无投机”不仅是当前的政策取向，也是城市化和人口趋势的必然结果。发展中国家和发达国家之间的一个主要区别是城市化率，它在20%到75%的范围内是“发展中”的，当它达到75%以上时是“发达”的。然而，大多数人不知道“发展”和“发达”英语是同一个词。唯一的区别在于不同的后缀，即“发展”和“发达”。衡量标准是城市人口数量及其比例。

目前，中国实际进入城市生活圈的总人数已超过9亿，总人口增长已接近从增加到减少的转折点。

根据联合国2017年修订的《世界人口展望》，到2030年，全球人口将从目前的76亿增加到86亿，预计到2050年将达到98亿，到2100年将达到112亿。中国目前拥有14亿人口，居世界第一，但7年后，即2024年，印度人口将超过中国，而中国人口将进入下降阶段，到2100年将降至10亿以下！