你一定会遇到的买房难题

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今天分享的案例是关于买房子的。在是否买房的问题上，男主角很纠结，无法做出决定。

以下是基本信息:

家庭状况

英雄:小Q

坐标:某三四层城市

年龄:85岁以后

职业:公共机构的雇员

家庭情况:我丈夫是本市一个县城的公务员。目前，夫妻分居；家里有个女儿，在幼儿园

收支情况

收入:夫妻年薪11万，公积金2.5万

支出:年生活费6万元，丈夫年租金3000元，年汽车维护费2万元，年汽车贷款2.7万元(需偿还2年)，年保费4326元

资产状况

金融资产:20，000现金，50，000商品基础，50，000理财产品，60，000定期资金(用作儿童教育基金)，20，000 p2p产品，50，000资金(每月固定投资1，200)

固定资产:1套自住物业，市场价值60万元；在当地省会城市投资一套房地产，市场价值60万英镑，目前正在出租。月租金只是用来偿还抵押贷款，抵押贷款将在2022年还清

财务管理混乱

我应该在哪里投资房产？如何筹集资金？

想法一:在我丈夫工作的县买一套房子，住在房子里的时候租一套给同事，然后在房子升值的时候卖掉。

想法二:在这个城市买一个学区，将来孩子上学会更方便，买了之后先租。

想法三:在省城卖房子，在这个城市集资买房子。

任何财务目标或财务混乱都离不开基本的财务分析。因此，和往常一样，策划君从两张表开始分析小Q家目前的财务状况。

*注:由于肖淇没有将投资房产的债务金额告知省城，租金刚好覆盖了按揭，此处不计算按揭；私家车是自用消费品，因此不包括在资产负债表中。

1.余额率不理想，空房间增加有限

小Q家目前的年余额率只有15%，年余额约为2万元。仅从余额率来看，它处于一个相对较低的水平，而空的增加空间也是有限的。

小Q有一笔27，000元的汽车贷款，两年半就能还清。每年从公积金中提取的25，000元用于填补这一块。即使汽车贷款两年后还清，在收入不变的情况下，年余额率也可以提高到35%，这只是一个及格的标准。

此外，丈夫和妻子都是公共机构和公务员，他们都属于工作稳定、工资增长缓慢的职业。由于未来收入的快速增长，很难投资买房。

2.财务管理收入低，高收益产品比重增加

目前，小Q拥有金融资产25万，其中现金+定期+商品基础占13万，占52%。这部分资产的综合年化收益率不到3%，收入很低。

但是，从信中可以看出，像小Q这样的资产配置方式更多的是为孩子未来的教育经费做准备，担心会不会出错。

事实上，在现实生活中，孩子的教育费用不是一次性的大额支付，而是一种长期支付。

因此，从提高理财产品盈利能力的角度出发，建议小Q保留1万现金和3万商品基数，其余9万分配给盈利能力较高的银行理财产品和高质量的互联网固定收益产品。

在工资收入不能大幅增加的情况下，增加财务管理收入等被动收入非常重要。

3.房子不多，但很好

在分析了收入、支出和资产配置之后，我们转到了投资买房作为回报的核心问题。从小Q目前的情况来看，最合适的方式就是卖掉在省城市里的房产或者自住房产，然后用贷款在这个城市买一套学区的房子。

有三个原因:

首先，在丈夫所在的县买房子没有什么意义

这很容易解释。小Q的丈夫目前的租金是每年3000元，这个租金不高，完全可以负担。此外，“县城”比Q所在的“城市”低一个行政级别，就未来发展而言，不如“城市”。

第二，在小Q所在的城市买房更有用

小q这次买房子是比较投资的，所以空将来房子升值多少是第一件要考察的事情。

一栋房子将来值多少钱取决于许多因素。例如，房子本身的质量和装修、居住环境、交通是否方便、周边医院、超市和商场的配置以及配套的中小学等。

尤其是最后一个条件——支持中小学。在目前就近招生的政策下，学区的含金量明显高于其他因素。

另外，小Q计划将来让自己的孩子在城市里上学，所以最好的解决办法就是在城市里买一个合适的学区，不管是投资增值还是上学方便。

正如小Q所说，目前，即使你买了，也可以先租。规划君完全同意。让每栋房子都充分发挥其最大价值是财务管理的基础，置之不理是浪费。

第三，房地产置换的压力最小

按照目前本市8000-9000元/平方米的房价，如果你买一套100平方米的房子，总价将近100万元。即使按照30%的首付比例，也要准备30万的首付资金。

用小Q目前的金融资产是不现实的，最合理的办法是卖掉一套房产来支付首付款。

哪一套卖？从小Q提供的有限信息来看，计划是可以完成的。

因为房子在省城的优势就在于它的好位置，毕竟省城的发展前景比小Q所在的城市要好，但是卖掉它的优势就是可以直接拿到钱买投资的房子。

如果你卖掉自己的房子，好处是把房产留在省城，但麻烦的是要担心搬家、装修等问题。

肖淇一直认为，在省会等二、三线城市卖房，在三、四线城市买房不划算。理论上，这是不划算的，但在一个小q家庭的情况下，除了考虑未来升值空，房子的实用性也必须考虑。

不是最后一次。最后一个

投资不是追求简单的财富增长，而是生活的结合。特别是在买房问题上，在解决了住房和子女教育的需求之后，我们应该考虑投资的属性。如果我们能把投资和我们自己的需求结合起来，它肯定会更完美。