新大理人造市：属于“新移民”们的时代机会

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在现代意义上的大理，自20世纪80年代以来，外国嬉皮士、当地创意阶层以及近年来中国北方的“气候难民”等几波移民共同推动了“大理想要国家”的概念。

"雨穿过了古城，人民路有了我的好心情."在痛仰乐队发布《再见杰克》十年后，根据云南和西藏的经验，大理已经不在人民路上了。

随着旅游业的快速发展和相对粗放的商业模式，人民路正变得和其他古城街道一样。

在现代意义上的大理，自20世纪80年代以来，外国嬉皮士、当地创意阶层以及近年来中国北方的“气候难民”等几波移民共同推动了“大理想要国家”的概念。它们强化了大理“东方佛罗伦萨”的自由独立气质，同时也传播了这个西南边陲小镇的神秘与魅力，吸引了游客。

然而，丽江过度商业化的经验和教训是第一位的，因此珍惜大理“粗玉”的价值尤为重要。

"幸运的是，大理的根基就在那里，那里有许多奇怪的人."梅杰梅杰的创始人牛正在这里策划他的新项目“四季市场”。来自全市的数十位具有独特魅力的创意人士和品牌将集中在这个商业地产项目中，该项目以不同的形式作为一个整体进行规划、设计和运营，如市场、闪存、固定店铺等。，并将发行升级版大理文昌旅游名片。

事实上，古城商业的内部分化和局部改造已经发生。牛对三生(微信公众号:tosansheng)表示，在2013年开始的房租上涨和各种违约事件之后，人民路被割让给了那些为了更大的商业利润而牺牲风格的商家，以及更多高质量的餐馆、画廊、咖啡馆等。沿着这个东西向的方向，到贯穿古城的主要商业街，在周围的小巷中成长。

晚上，居民歌手在街角的酒吧唱“成都”；在艺术家们尝试最新的乐器和享受即兴创作的同时，多走几步到侧巷。

不仅是创意文化阶层本身，厌倦了古城同质化的消费者也在寻求新的文化和商业体验。市场需求的升级催生了供给方的全面创新。

这些活跃在大理文化现象中的“新移民”，加上敏锐地嗅到文化旅游产业升级经验的企业家，构成了对城市化和工业化带来的“去本土化”趋势的抵制，并提出了“四季市场”这样的整体解决方案。

这是他们的时代机遇。

新大理人造城:“文化与商业密不可分”

4月的最后一天下午，在古城东门外的洪武路，“四季市场”的试营业活动“征途”赶上了大理最重要的节日之一“三月街”，正式开幕。

这是一块商业用地，总面积约为12，000平方米。这里曾经是古老的东门菜市场，被古城人所熟知，但也是“又脏又乱”。去年年底，艺术；文化旅游地产运营商coart夺得这块土地后，擅长内容操作和美学设计，并加入各大专业，共同启动项目整体改造。

“中间的场地是一个主要由创意摊位和弹出活动组成的‘城市’，而周围的圆圈是一个由主要商店组成的‘街道’。”牛表示，移动集贸市场和固定店铺将作为这一新商业主体的核心而存在。

试运行的第一阶段占地面积约7000平方米，而第二阶段的改造将涉及地块上原有的两层建筑——剩余的5000平方米将规划为精品餐厅和艺术影院。“这些店铺视野很好，面对大理古城墙遗址，你可以直接看到苍山。”

今年夏天，大理市政府规划的城墙遗址樱花景观大道项目将正式启动。一期招商受到好评并在两周内迅速结束后，这一有利条件使牛对二期项目开发充满信心。

此前，像其他从“社区”跃升为“景区”的古城镇一样，大理古城及其周边地区的商业运营水平普遍较低。“他们都是私人房东，市场很好。增加租金和违约更为随意。”妞妞对说道。

随着“新移民”数十年的积累，大理的文化创意产业不缺乏核心人才和资源。相反，在市场需求不断升级的过程中，稳定优质的经营环境和配套设施却没有跟上。

四季市场就是为了解决这些难题而诞生的。“一个集中的商业机构可以为他们创造一个更好的商业氛围，我们的经营和稳定比街头商店更安全。”

在改造后的“四季市场”中，原有菜市场的天花板被涂上了鲜艳的颜色，夜晚的长街宴将在这里开幕，这里将成为未来的艺术展区；市场周围是一圈坚固的钢结构建筑。在先锋设计师范九江的设计下，它不仅充满了当代建筑的美学风格，而且与白族传统建筑相呼应。

与此同时，像《饥饿》和《去厨房》这样的生活方式品牌也采用了停滞模式，在离线场景中创造了一种符合其调性的特殊体验。

这些措施吸引了内容创作者和商业运营者，如“大冰室”(Big Ice 's Cabin)，他们是该市最初的交通用户；还有一些品牌，如王硕的流行崇拜和已经离开路边商店的民间音乐家乔晓道的薄盐，也将陆续落户。

不仅是供应方面，还有大量除游客以外的“候鸟”涌入大理，这也使得“四季市场”有了足够的消费者，有了相对较高的定位。

据《商业周刊》中文版白族作家石怀集2017年年中引用的数据显示，大理常住人口已达86万，在7年新增的20多万人口中，有大量的华北“气候难民”是候鸟，属于经济收入较高、对文化和商业经验要求较高的中产阶级。

在云贵高原蓝天白云的映衬下，这里空气清新，草坪碧绿。当地的白族人和外国人挤在市场里闲逛和花钱；舞台上的“新移民”艺术家们轻松愉快地即兴创作；外国杂耍艺人在白师傅旁边练功，准备在长街设宴；穿着波西米亚风格衣服烤排骨的女孩们被浇上了用云南当地香料制成的蘸酱。

世界主义和民族主义的统一及其带来的多样性是大理最迷人的魅力。这也是梅杰少校选择在这里实践第一个特色商业综合体的一个重要原因。

在做了大量的弹出式“漂浮公寓”和展示+零售式“情感艺术博物馆”的实验后，我希望成为以内容驱动为核心的新零售平台的主要专业，并将这个特色鲜明、消费场景清晰的特色商业综合体作为未来探索的主要方向之一。

"文化和商业密不可分，相辅相成."牛表示，社区保留与商业发展并不存在本质冲突，关键在于商业主体本身的素质及其与地域的结合。

在新的经济周期中，文化旅游产业也将迎来自身的升级和转型。不断更新的内容将成为商业实体的核心竞争力。“大理有这样的基础，这里有趣的人太多了。在未来，我们只需要简单地设置主题，合适的人自然会聚集。”

大理的困惑:频繁的剧变和不平衡的商业发展

事实上，在富有内涵和新消费的企业家和当地“新移民”给大理带来第一个真正意义上的商业“四季市场”之前，大理古城多年来一直徘徊在文化发展、商业开发和生态保护之间的矛盾和冲突之中。

“送走风，送走花，送走苍山雪，送走洱海明月”。大理建城的历史可以追溯到唐代，古老的组织体系得到了完整的保存。在火车发明之前，大理是古代茶马古道和南方丝绸之路的交汇处，是各种文明的聚集地，从未缺乏魅力。

从20世纪80年代到2010年，成群结队而来的嬉皮士和文化创意人士逐渐融入当地社区，成为这片土地上创业精神统一和多元化发展的原始驱动力。在今天的古城里，也有一条外国人的街道，标有以前外国人的据点。

第一波剧烈变化发生在2013年。房地产热从住宅蔓延到旅游地产、养老地产等领域后，“房地产投机者”突然涌入大理，随之而来的“大跃进”房地产开发成为当年大理最大的热点。

在当地媒体的报道中，“买杜蕾斯这样的房子”这个耸人听闻的标题，预示着大理古城房地产市场供求关系的迅速变化。房地产投机者携带大量现金，直接购买了几层楼的小庭院，并在当地取得。抢购的气氛；《新周刊》的封面报道指出，在大理追求多样化生活方式的政府、地主甚至新移民也被高额利润“戏弄”，忽视了短期内过度商业化可能带来的后果。，开始了房地产和相关人员的业务-

仅在2013年，就有200家开发商涌入，同时有7家超五星级酒店和4个高尔夫球场在建。

当200公里外的丽江被“抢”得筋疲力尽的时候，大理作为一块“粗玉”，自然成为许多投资者眼中的价值洼地。

在此期间，人民路成为房地产投机的最重要目标。虽然作为一个重要的旅游目的地，大理土地商业价值的提高符合自然规律，但这种激烈的方式无疑破坏了大理古城的商业，这个曾经自然发展的城市，以人民路为代表:租金可以在一夜之间上涨十倍；3月1日易手的“三月店”成为人民路的重要“景观”；签订长期租约的租户被强行终止租约的情况更为常见。

这种邪恶的影响一直持续到现在。牛告诉我们，人民路最贵的商店月租金甚至可以赶上三里屯的台湾里。“一个月30万。”这也是为什么一些商店发展到古城的其他地区，甚至大理的其他城镇和村庄的主要原因。

房价的挤压导致了古城商业模式的分化。如果这仍然可以被视为一种市场选择，那么2014年后，随着中国北方日益严重的雾霾，“气候难民”的涌入，将直接挑战大理的生态承载力，并间接导致大理的第二次巨变，尽管这将带来大量高消费能力的中产阶级。

2015年，大理开始了一场新的生态救援行动，在希望“洱海必须得到很好的保护，让‘苍山不画几代人，洱海没有琴弦，千百把古琴’的自然美永存于世”之后。

2017年4月，在省委书记陈豪发出“采取严厉措施，开放救援模式，保护和管理洱海”的指示五个月后，根据市政府的命令，洱海周边的1800多家客栈全部“自行关闭”，重新开放的时间未定。

对于许多珍惜大理生态的人来说，这次改造被认为是对滇池教训的及时纠正。然而，争议并非不存在。一方面，急需保护的洱海生态与大量B&B从业人员面临的损失之间存在矛盾。他们用“直接饮用洱海水”的形式来证明排污系统的完善，同时又说许可证的办理过程繁琐，难以具体实施。

值得注意的是，直到市政府关闭客栈的前夕，洱海的直接管辖区和周围的镇政府从未对关闭做出明确的决定，而是鼓励客栈老板提高环保标准。

也许仍有一些令人满意的解决办法的希望。前几年，当客栈和寄宿家庭涌入大理时，它们作为经济发展的新引擎受到了欢迎和鼓励，并与当地政府保持着蜜月期关系。

一方面，它是丰富的文化创意资源基础和地方经济发展的需要；另一方面，它是生态环境保护的制约因素，当地的管理者不愿给出最恰当的指示。

在文化旅游发展的新阶段，大理的出路在哪里？

2017年五一黄金周之后，大理官员没有像以前那样披露旅游数据。据《凤凰周刊》报道，由于洱海周边大量客栈的关闭，黄金周期间大理的旅游夜数比2016年减少了近三分之一。

缺少住宿意味着旅游业对当地经济的拉动作用大大降低。深度游客的持续缺乏将使整个产业链越来越低端化和同质化，以追求短期利润。

到目前为止，洱海边的客栈还没有确定的开业时间。4月30日中午，也就是假期的第一天，当我们漫步在古城大理时，我们没有像其他热门景点那样感受到拥挤的人群。失去洱海后，大理的文化和旅游业需要寻找新的热点，更加经济、环保和有吸引力。

像丽江这样目光短浅的做法，忽视游客的体验甚至个人安全，已经被证明是不可接受的。在过去的几年里，高质量的寄宿家庭和酒吧相继从丽江迁移到大理。过高的租赁成本和过度商业化导致的商业环境恶化使丽江无法保留真正的高质量内容和品牌；互联网上对丽江的无休止的负面评论将会对当地品牌造成持续的损害。从长远来看，一个地区的整体吸引力肯定会下降。

Coart模式在前几年已经流行了一段时间。自2012年4月起，李发起的文艺复兴基金连续三年在丽江束河古镇投资近1000万元，打造春秋文艺复兴活动。其目的不仅是为了加强当地的文化和艺术氛围，也是为了支持2014年开业的科特村雪山艺术城的房地产销售。

刚刚进入当前的经济周期，由于基础设施已经基本建成，非一线城市核心区域由"一次性销售"带动的住宅房地产市场黄金时代已经过去。对于淡季明显的旅游房地产业来说，股票市场的保存更迫切需要高质量内容运营的支持。

随着文化旅游市场的蓬勃发展和消费的升级，以经营和服务为重点的房地产“白银时代”应运而生。根据数据显示，从2011年到2016年，大理州的游客数量从1545万飙升至3859万。不仅越来越多的人有了旅游的意愿和行动，而且人们对个性化体验和个性化服务也有了更高的要求。

柯尔特与梅杰少校的合作在很大程度上就是基于这一背景。对于比内容操作时间更长的专业专业，地块的质量和稀缺性是确保内容价值可见的首要因素；另一方面，作为地块的实际所有者，拥有更强传统地产属性的coart更渴望高质量的内容本身。

在“四季市场”开幕的那天，有趣的人从古城的各个角落甚至整个城市聚集在这里。

我们遇到了一对来自Xi的老嬉皮士夫妇，他们用正宗的肉夹和冰峰汽水招待来自世界各地的朋友；酿酒品牌xspace的经理离开了已经生活了8年的北京，开始在大理的圣塔寺附近酿造他最喜欢的啤酒；越来越多周游世界的年轻人将他们从不同国家收集的配饰拿出来出售，并与每一位潜在买家谈论每一件物品的收藏。

对于擅长美学设计、发现好内容的专业专业学生来说，这种不同于大规模同质商业地产运营的小规模特色商业体，是开发新零售模式最重要的探索方向之一。未来，不仅“四季市场”的内容会不断更新和运作，而且会挖掘出更多高质量的地块。这种模式将根据当地特点注入其中。

夜幕降临，长街宴上的白歌手们开始唱祝酒歌；白天，在电子舞台区不太开放的年轻人终于跳了起来，大理当地的阿姨们也加入了进来。广场舞的舞步与dj的节奏形成了美妙的回声。烟花在空.爆炸在整个球场的另一边，在草坪上演奏各种乐器的音乐家，与舞蹈演员和诗人一起，创造了即兴的人声和器乐。

只有当这样的“大理”越来越多的时候，我们才有理由相信，一个更好的文化旅游生态将真正为消费者和创造者形成。