以人才的名义：18城限购松绑虚与实

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2017年底，将从北京一所大学毕业并获得硕士学位的冉求，将乘坐5个小时的高速列车，返回他曾经求学的武汉定居。在她拿到户口簿的第二天，她的父母开始了为期一个月的武汉之旅。一个月后，冉求再次回到武汉，并在当地签订了二手房交易合同。

冉求是2017年10月11日“关于进一步放宽中国大学毕业生试行政策”后第一批落户的外国大学生。这项特殊政策几乎放宽了大学生定居的所有条件，要求最低学历为全日制专科学校，硕士和博士不受年龄限制。

据武汉市官方统计，新政实施后，仅在一个半月内就有6.096万人和5.5万名大学生新定居，并以每天3000多人的速度增长。2017年，共有139，600名大学毕业生被吸引定居，是2016年同期的6.35倍。尽管当地政府不愿意将此与房地产市场的终结联系起来，但有迹象表明，吸引人才的政策抑制了市场的衰退。

自2017年下半年以来，至少有10个限购城市发起了吸引人才的运动。在一家大型上市房地产企业的决策者看来，引进外国人口的政策可能不仅是为了支持房地产市场，甚至是地方金融，而且在扩大未来房地产市场方面发挥着至关重要的作用。选择这种方式激活市场，实际上可以解决城市发展后劲等一系列问题。

与武汉、合肥等城市的救国曲线相比，兰州直接放宽限购标准显得有些突兀。然而，从近代地方管制的进与退模式来看，管制技术已呈现出明显的演进轨迹。

结算政策与楼市不谋而合

事实上，武汉的人才流失已经成为一个司空见惯的话题。常言道，“孔雀东南飞”，也就是说，大多数武汉大学毕业生都去东部沿海城市和珠江三角洲就业。

但似乎直到2017年，当地政府才找到解决这个问题的办法。

2017年6月，武汉开始放宽定居条件，毕业后3年内可以凭毕业证和就业证定居。10月，三年期将直接取消。

无独有偶，2017年前10个月，武汉楼市开始逐渐降温。根据中央参考研究所的数据，2017年武汉市房屋交易面积为2040.42万平方米，同比下降32.7%。根据国家统计局的数据，2017年11月武汉新房价格与10月持平，仅比2016年同期上涨0.1%。

5月，连锁武汉公司认为下行通道清晰，并开始相应调整战略。据其统计，二手房客户比例从2017年初的5:1(即一套房有5个潜在客户)下降到2017年5月的3:1，10月份达到2:1的低点。

与此同时，武汉的土地市场在2017年继续火爆。武汉全年共有172块土地(不包括工业用地)通过招标、拍卖和挂牌的方式出售，几个远郊诞生了“地王”。在17家1000亿的房企中，除了恒大(在与武汉相邻的鄂州格店赢得了一个地王)以外，所有房企都是通过招标拍卖的方式在武汉公开市场上收购土地的。根据中央参考咨询所的数据，2017年武汉市土地出让金达到1524亿元，居全国第四位。

此外，尽管"茶费"在上个月被严厉纠正，并有22人因此被拘留，另一种变相涨价的手段，"装修费"，已经起飞。2018年1月，《经济观察报》走访了武汉市武昌区、汉口区和青山区的几栋建筑，发现20-30万元的精装修费是常态。根据官方公布的2017年销售量，翻修后的建筑占60%以上。

由此可见，在武汉新房交易量稳定的同时，开发商也陷入了限价和日益激烈的土地竞争之中，未来的投资和开工预期与此密切相关。

支持开发商的是武汉新房的高销售率。根据中央参考研究所监测的开盘数据，2017年武汉开盘销售率达到91%，开盘天数超过200天，即“光天化日”，均创历史新高。易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，武汉新房交易的稳定与官方对预售证书的控制有关。

新房和二手房的“倒挂”价格也能证明需求受到抑制。根据链家的监测，2017年1月武汉的平均上市价格为17209元/平方米，之后略有上升，12月达到19617元/平方米。2017年6月至8月是“天翻地覆”最严重的时期。例如，武昌区南湖的二手房3天内就能卖出2万元/平方米，而附近的新房开盘价只有1.3万元/平方米左右。

然而，低迷的需求在2017年10月下旬开始释放。一位中介表示，二手房市场在10月下旬开始反应，交易开始活跃。根据链家的监测数据，2017年10月，武汉二手房销售数量同比增长18%，11月同比增长22%。

武昌区公安局的一名工作人员告诉《经济观察报》，仅武昌区在第一个月就增加了1万多人，其中约30%用于购房。

武汉第四季度新房销量增加，12月最后一周销量为24套，12月份成交量环比增长29%。与此同时，“日光”频繁出现。例如，12月25日开业的融创观澜1号1540套房的房源在开业当天就售罄。

武汉房地产市场专家李国正认为，武汉是一个“流动市场”。随着“百万大学生计划”的实施，武汉市的注册人口将大幅增加，而人口红利是吸引外资房地产企业的最重要因素。

2017年12月，武汉市进一步加大对人才购房的支持力度，市房管局出台了《武汉市商品房使用管理办法(人才住房证)》(试行)。未在武汉登记的个人可以凭房产证在武汉购买第一套住房，凭房产证购买的住房在取得房产证5年后可以上市交易。房票是指政府为符合相应标准的企业和各类创新创业人才租赁和购买住房发放的补贴凭证。缴费标准由主管部门根据行业管理的实际情况另行制定。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，从实际情况来看，类似的门票本身就是购房权的保障，因此可以避免是否放松限购等政策。同时，它也是福利的体现。在买房或租房时使用这种房票确实能帮助人才解决住房问题。

百万大学生留学中国计划

房票政策和2017年10月的《关于进一步放宽大学毕业生在汉留学安置的试行政策》是与“百万大学生在汉留学创业就业工程”一起制定的。

2017年6月，“中国百万大学生创业就业工程”正式宣布。政府将这一计划的实施措施概括为“九条留学中国”。除了没有落户门槛之外，还有每年建造50多万平方米的人才公寓供购买和租赁等政策，以确保在5年内留住100万大学生。

近年来，武汉的应届毕业生人数约为40万。根据武汉市人力资源和社会保障局的数据，从2013年开始，留在武汉的大学生人数一直在10万至15万之间徘徊。“百万大学生”是指40万学生中至少有一半，即每年20万学生，五年内100万学生。

湖北省人力资源和社会保障部的一名工作人员向《经济观察报》透露，在2016年底召开的武汉市委内部会议上，湖北省委副书记、武汉市委书记陈宜欣提出了留住大学生的目标。2017年2月，春节过后，武汉与知名企业家进行了讨论，陈宜欣公开表示，他将努力在五年内让100万大学生留在武汉。

为配合“九条”的实施，2017年4月，武汉市成立了“人才招商局”，聘请陈东升、雷军等16位知名企业家担任“人才招聘顾问”、“人才招聘大使”，人才招商局直接向市委、市政府负责。

人才招商局的工作人员由市政府协调并调到各部门，共有28人，包括住房管理局、科技局和人力资源和社会保障局。同时，将武汉市现有的48项人才工作职能、55项人才政策和10亿元左右的专项资金统一到人才招商局进行统筹规划。

事实上，招生办的成立和“百万大学生赴美留学”已经成为限购的第一个突破口。

当然，政策的出台伴随着许多机遇。上述湖北省人力资源和社会保障部的工作人员对《经济观察报》表示:“这项政策的出台并不意味着一个原因对应一个结果。这并不是说，当房价上涨时，我们必须吸引人才回来买房。这种想法太单一了。”

他认为，放宽安置是大势所趋，这不仅仅是大学生的回归。自2015年以来，政府发现，由于外资企业的撤离，江浙两省的湖北高技术和技能人才已逐渐回流湖北。

2016年12月，陈宜欣从中央全面深化改革领导小组办公室专职副主任，调任湖北省委副书记、武汉市委书记。他以前的政治生涯是在浙江。浙江一直是湖北抢大学生的主力军。据上述省人民社会福利厅的工作人员介绍，早在十多年前，浙江省委就在汉口国际会展中心召开了一次有800家地方企业参加的宣传会议，声势浩大，给人文社会部门留下了深刻的印象。湖北省的人才争夺战确实慢了几步。2017年，湖北省人力资源和社会保障部第一次带领团队到清华大学进行宣讲。

武汉市住房保障和房屋管理局的一名相关工作人员也表达了同样的观点:“过去，武汉市政府的理念实际上是顺其自然。我们认为，当经济恢复正常时，他们会回来。陈来到后，他提出“刻意做作”，即不能再顺其自然了。”

人才是城市的活力

武汉并不是唯一一个放宽特定人才定居和购买限制政策的城市。自2017年下半年以来，包括广州、青岛、厦门、Xi、廊坊、天津、合肥和石家庄在内的18个城市出台了类似政策。

1月9日，已经购房多年以获得蓝印户口的天津市宣布，将对符合天津发展需要的人才实行租房落户政策。早在1月2日，天津保税区就出台了吸引人才的细则，给予人才购房和租房优惠待遇。计划到2020年，登记人口将达到920万，城市化率将达到80%左右。

几天前，天津还宣布其gdp将在2017年大幅缩水。对此，天津市政府给出的解释是统计口径的变化，即从原来按注册地统计改为按实际原产地统计。但实际上，从2017年1月至11月，天津市公共财政收入和非税收入同比均呈现负增长。

例如，2017年，天津房地产投资和土地出让金同比下降。根据天津市统计局的数据，2017年前11个月，天津市房地产开发投资同比下降2.9%；根据中央参考研究所的数据，2017年天津市土地出让金同比下降12%。

根据中央参考研究所的数据，在已出台相关政策放松限购的城市中，石家庄的土地出让金同比下降42%，苏州下降36%，合肥下降35%，厦门下降14%。如果把兰州和天津算在内，这两个城市在中国70个城市中土地出让金降幅最大的10个城市中占据了6个席位。

在已宣布吸引人才落户的城市中，大多数城市将人才与购房资格挂钩。例如，南京与合作制作室的购买资格挂钩，而武汉和台州则直接为人才发行房票。《长沙新政》第22条规定，只要你在长沙工作，具有大学以上学历，第一套房不受户籍和社会保障的限制。

郑州市规定，在本地工作的外国人，只要具有全日制本科以上学历和副高级以上职称，只检查学历、职称和教育程度、人事和社会部门的认证、购房人的就业状况，不检查社保和个税的缴纳期限。

无论是为了吸引人才流入，还是为了缓解房地产市场交易量下降所带来的地方财政压力，这些政策都直接或间接地给房地产市场带来了一定的冲击，尤其是将人才与购房资格挂钩，使得大量被排斥在市场之外的群体拥有了购房资格。

“第一枪”成了公众批评的目标

武汉楼市在2017年底达到顶峰后，兰州在2018年推出了首次明确放松限购的举措。

如果武汉等地通过增加户籍人口来间接增加购房人口，兰州则直接放宽购房准入门槛。此外，与武汉等城市相比，兰州市的政策是由人力资源和社会部门直接发布的，更受关注的是住房管理部门。

1月8日(星期一),《经济观察报》记者来到兰州城关区黄河北的一个项目销售中心，发现前来看房的人挤满了空的小房间，物业顾问的介绍声此起彼伏。销售经理解欢叹了口气:“以前周末的人不多。”

三天前，《兰州市关于加强房地产市场监管和加强房地产市场监管的通知》首次取消了西固、九州、高平等偏远地区的限购政策，限购面积减少到城关、安宁、七里河、高新区(不含渝中区)和经济区三区两园。

其次，在限购仍在实施的地区，可以购买两套兰州本地户籍和一套非兰州户籍，取消三年社会保障或一年税收限制。购房者自获得房地产之日起三年内不得再次上市交易。该条款要求写入房地产证书。

一位接近政府的人士表示，兰州有很多农民工，包括甘肃省的其他市县。他们长期在兰州生活和工作，被剥夺购房资格是不公平的。当然，在放松限购的同时，兰州在限购和限贷方面仍然保持着高压政策。

除企事业单位和大型民营企业外，在兰州工作的非本地户籍人员大多没有社会保障。三年社会保障或一年税收政策将大量外国买家排除在市场之外。“他们大部分都在工作，即使有社会保障，也很少有连续三年的。”上述接近政府的人士表示。

兰州限购政策始于2017年4月。北京317限购政策出台后，全国掀起了新一轮限购浪潮。然后在8月份再次升级。

9月份以来，兰州楼市开始降温，交易面积和交易量逐渐下降。据统计，2017年前11个月的销售面积与2016年有近30%的差距，营业额差距为12.58%。

根据方天霞数据，2017年兰州市土地交易金额为66.68亿元，较2016年的124.89亿元减少近一半。上述接近政府的人士承认，放宽限购的主要原因是财政压力。"不仅土地出让金，契税等其他收入也减少了."

事实上，12月中旬财税数据公布后，兰州市政府开始意识到原来限购政策对财政收入的影响。不久之后，市政府主管官员召开相关会议，正式确定放宽限购的想法。具体政策由房管局会同房地产登记管理中心和物价局制定。

根据上述接近政府的消息来源，限制购买和放松限制的政策也得到甘肃省住房和建设部主管领导的批准。规划制定后，经兰州市政府批准后正式发布。然而，当限制购买和放松限制的政策出台时，发生了一个事件。自1月5日在兰州两会上被公布之时起，兰州市房屋管理局就受到了批评。

从那以后，最初的五年购买政策在不到四个月的时间里被放宽了。

监管的技术进步

中国房地产市场的调控始于2004年，15年间经历了几轮调控。此次18个城市出台的相应政策被普遍认为是第三轮放松的前奏，但与前两轮放松明显不同，此次调控的差异化特征尤为明显。

房地产市场经历多次大起大落后，宏观调控措施逐渐细化，经常出现“组合拳”。特别是2016年，以1930年新政为起点，中国22个主要热点城市相继出台了资格限制、销售限制、贷款限制、价格限制、首付比例和抵押贷款利率等“花式”调控，热点城市房价迅速冻结。

在“无房炒房”成为调控的主旋律后，以“317新政”为起点，租售并举，大力发展租赁住房、长期租赁住房、自留土地、联产住房等形式开始出现，并提出建立房地产市场稳定发展的长效机制，房产税也脱颖而出。

这一次，18个城市出台了人才落户购房政策，与其说是变相放开限购，不如说是实施差别化监管、建立长效机制的一部分。与2008年和2015年的限购放松相比，不难发现，所谓的限购放松只限于扩大买家群体，在贷款限制、价格限制和销售限制方面没有放松。

最早的土地政策也在这一轮技术监管中得到提升。2017年，北京、上海和深圳都上市了70年的纯自供地，以保证出租屋的供应，许多国有企业的新面孔在地块竞争中脱颖而出。2018年，二线城市的“玩法”也将升级。武汉于2017年12月28日上市了两块土地，分别位于桥口和汉阳的核心区域。转让条件包括限定地价、限定房价、竞争性建筑和限定售价。招标方式是自由建设和融合后再竞争的规划方案。

(本报实习记者林经纬也参与了这篇文章)