三四线房价下跌的拐点将至？

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房地产占中国家庭财富的80%以上，房价的涨跌一直牵动着人们的心。

经过三年的胜利进展，第三条和第四条线路的价格已经到了十字路口。自2018年下半年以来，市场上三线和四线价格的声音一直在一个接一个地下降。今年5月份的黯淡数据再次收紧了市场的神经:第三条和第四条线的价格即将进入拐点？

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第三条线和第四条线的价格是如何上涨的？

自2011年年中以来，四线城市的房价一直处于长期低迷状态(见图1)。2014年6月以后，三线城市的房价指数甚至出现了同比负增长，并持续到2016年初。

如果房价不涨，地价自然不会好。从2011年到2015年，三线城市住宅用地的土地溢价连续四年“直线上升”(见图2)，严重依赖土地出让金收入的地方政府遭受损失。住宅销售的周期也在延长。2014年，我国商品房库存面积达到6.2亿平方米，许多城市的去污周期超过15个月的警戒线，四线城市的去污周期甚至高达30个月。

众所周知，房地产是周期之母，房地产市场的低迷导致gdp增速下降，于是供给侧改革应运而生，其核心焦点是“三比一、一减一补”。

“三去”包括去库存化、去产能化和去杠杆化，其中去库存化主要指的是房地产库存。

去库存化的第一步是形成对房价上涨的预期。为此，政府出台了一系列综合措施，包括放开限购、定向降息和提高住房改革的货币化安置率。此后，房价和地价上涨的机制已经建立:“地方政府推动棚改→短期内市场上有大量持有货币(货币化安置)购房的需求→房价上涨→房价上涨预期和宽松政策(限购和定向降息)刺激新需求和投资者入市→房价上涨。

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政策已经改变了

在中国，房地产调控政策的变化是影响三、四线房价走势的最重要因素。

从2016年到2018年，四线城市房价快速上涨的负面影响逐渐显现，政策转变势在必行。

2018年后，四线城市房地产调控政策由松转紧，政策基调由去库存化转向“住无投机”，目标利率下调转向目标利率上调，限购重启，棚改启动计划大幅削减，货币化安置比例也迅速降低。这一次，房地产调控政策比以往更加坚定。面对疲软的内部经济和巨大的外部环境不确定性，决策部门始终坚持紧缩的政策调整。

与此同时，我们还必须注意房地产与金融体系之间的紧密联系，地方政府对土地财政的高度依赖，以及房价快速下跌所带来的后座力往往难以承受。

上述困难决定了房地产调控必须率先稳定角色，把握紧与紧之间的微妙平衡。

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三线和四线住房价格走向何方？

当政策因素稳定时，市场力量就会回归。

今年以来，我们可以清楚地看到四线城市房价的明显差异:

这三个四线城市靠近一线和强势二线城市，产业基础好，房价强劲，甚至略有上涨；

那些经济基础薄弱、远离经济核心区、人口外流预期强烈的城市，房价下跌压力很大。

因此，四线城市的房价不是转折点，而是分道扬镳。