房贷利率“换锚” 你的房贷支出将有啥变化？

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在宣布贷款利率“锚定变化”一周多之后，中国人民银行最近确定了一种新的抵押贷款定价方法。改革后抵押贷款利率会上升还是下降？如何计算新的抵押贷款利率？如何实施股票抵押贷款利率？这些问题已经引起了社会的广泛关注。

当抵押贷款利率下降时，抵押贷款会下降吗？

8月17日，中国人民银行宣布，贷款市场报价(lpr)将作为银行发放新贷款的主要参考，个人住房贷款的定价基准将自然从原来的贷款基准利率改为lpr。根据中央银行公布的改革后的第一个lpr，一年期为4.25%，五年期为4.85%；分别比一年期和五年期以上贷款的基准利率低10个基点和5个基点(每个基点为万分之一)。

“如果你转到低利率的低利率作为抵押贷款定价的基准，我的抵押贷款利率不能降低吗？”最近打算贷款买房的北京市民王(音译)起初也有这样的想法，但在仔细研究了新的按揭定价方法后，他发现调整并不像之前想象的那么简单。

除了转换定价基准外，央行还明确表示，自10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将上调，以最近一个月的同期贷款利率作为定价基准。

也就是说，如果低利率下降，抵押贷款利率可能不会下降，但它取决于增加。那么谁来决定加多少呢？目前，有三个因素不容忽视。

首先是央行抵押贷款利率的底线。央行公告明确规定，第一套利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率，第二套利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率加60个基点。根据8月20日超过5年的贷款利率，第一套房的利率不能低于4.85%，第二套房的利率不能低于5.45%。

其次，本地lpr增加了一个下限。除了遵循中央银行制定的国家政策外，每笔抵押贷款的具体价值还必须符合当地住房信贷政策的要求。此次调整明确表示，中国人民银行各分行将引导省级市场利率定价自律机制，及时确定本地低利率加下限。

此外，银行将根据综合贷款风险情况与借款人协商。「如果按揭利率在未来进一步下调，按揭利率未必会下降。在现有信贷政策的控制下，新增住房抵押贷款的额度比以前更为严格，利率也在不断上升。”据苏州某大银行普惠金融部负责人介绍，改革前，当地首套住房的利率比基准利率提高了25%。

中国人民银行副行长刘国强此前曾明确表示，要实现“住而无房，住而无房”的目标，就必须防止抵押贷款增量扩大，防止抵押贷款利率下降。要确保差别化住房信贷政策的有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。

谁的抵押贷款利率受影响最大？

"我应该现在就贷款，还是等一等？"看到新的抵押贷款定价政策出台，最近忙于看房的上海市民杨有点犹豫不决。

抵押贷款利率“换锚”后，直接关系到打算借钱的购房者的“钱袋”。专家认为，按照目前的实际利率水平，这一调整对大多数购房者应该影响不大，但对"优质客户"眼中的银行却很少。

根据公告，第一套房的利率不得低于相应时期的贷款利率。这使得一些地区的“优质客户”很难获得第一笔住房贷款的10%或95%。不过，央行表示，在10月8日之前，已经发放并签署但尚未发放的商业个人住房贷款仍将按原合同执行。据专家分析，如果杨女士肯定能获得10%或95%的按揭利率，她最好早点做出决定。

然而，根据荣360数据研究所发布的35个城市的最新抵押贷款利率数据，目前实施首套住房贷款10%或9.5%的城市很少。7月份，上海首套房可以执行4.84%的利率，但大多数城市首套房的平均利率明显高于4.85%。此外，最近几个月，大多数城市的平均抵押贷款利率都呈现出小幅上升的趋势，无论是第一套房还是第二套房。

“展望未来，个人住房贷款利率可能会上升，但幅度不会太大。”国家金融与发展实验室的特别研究员董希淼认为，不同的银行对个人住房贷款业务有不同的定位，不同地区的信贷资源投入也有很大差异，因此抵押贷款利率会有明显的差异，而大型商业银行的抵押贷款利率调整预计相对温和。

当抵押贷款利率逐月变化时，抵押贷款利率将如何变化？

“在过去，每一次降息都将在下一年进行调整，而存款准备金率每个月都会发生变化。我的抵押贷款利率会改变吗？”这应该是许多贷款购买者心中的问题。

央行公告明确表示，个人住房贷款利率的再定价周期可由双方协商确定，最短期限为一年，最长期限为合同期。每当利率被重新定价时，定价基准被调整到最近一个月的相应时期的低利率。

也就是说，在抵押贷款利率被“锚定”之后，新抵押贷款的重新定价取决于当时的低利率水平。专家表示，房贷调整频率是一年中最高的，而最低的频率是无法调整的。抵押贷款利率不会每月跟随lpr，但预计为了降低自身风险，银行将要求客户每年重新定价一次，并根据lpr每年调整一次。此外，根据中央银行的公告，公积金个人住房贷款的利率政策将不会暂时调整。

中国银行国际金融研究所研究员周景通(601988)认为，未来抵押贷款利率将更突出地反映银行的地区、货币政策和信贷策略，不同地区、不同客户、不同时期的抵押贷款利率差异将更大，能够更好地反映“城市本位政策”。

交通银行金融研究中心首席金融分析师e永健(601328)表示，新的抵押贷款定价规定对市场的影响有限，仍是以前房地产调控政策的延续:它可以维持新的个人住房贷款利率，保持整体稳定，不会降低或显著增加个人抵押贷款利息负担。这将有助于促进企业贷款利率的下降，并确保房地产市场的稳定。