房地产税真要来了？港股内房股集体大跌真相是什么？

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今天，a股和h股集体暴跌，导致市场震荡。截至香港股市收盘，恒大、碧桂园、万科等国内股市进一步下跌。今年，全国人大明确制定了房产税，这成为h股国内地产股崩盘的主要原因。

3月8日下午，在第十三届全国人民代表大会第二次会议上，全国人民代表大会常务委员会委员长李作了全国人民代表大会常务委员会工作报告。报告说:“集中力量落实党中央确定的重大立法事项，包括审查民法典、制定房地产税法等...立法研究、起草和加紧工作，以确保按时完成。”3月5日早些时候，李克强总理在政府工作报告中也提出了“完善地方税体系，稳步推进房地产税收立法”的规划。

显然，房产税已经被进一步部署，这离着陆又近了一步。此前，自2009年全国人大和全国人大提出“研究推进房产税制度改革”的构想以来，房产税在中国已经酝酿了10年，并三次写入《政府工作报告》，即2014年“做好房产税立法工作”和2018年“稳步推进房产税立法工作”。

由于涉及房产税，市场高度敏感，国内地产股在尾盘大跌。融创中国下跌近11%，为2015年8月以来的最大跌幅。碧桂园下跌超过5%，领跌蓝筹股，万科企业和龙湖集团下跌近5%。

全国人大将实施房地产税法的制定

3月8日下午3时，第十三届全国人民代表大会第二次会议在人民大会堂举行第二次全体会议，听取了全国人民代表大会常务委员会委员长李关于全国人民代表大会常务委员会工作的报告，并听取了全国人民代表大会常务委员会副委员长王晨对外资法草案的说明。

李在会上说，“集中精力落实党中央确定的重大立法事项，包括审查民法典，制定房地产税法等...立法研究、起草和加紧工作，以确保按时完成。”

事实上，这一声明与总理报告的主旨基本一致。《2019年政府工作报告》指出，要深化财税金融体制改革，完善地方税体系，稳步推进房产税立法。与2018年政府工作报告中的表述相比，今年的房地产税收立法已从“稳步推进”转变为“稳步推进”。

显然，去年是“平稳”的，今年是“平稳”的，这表明房地产税登陆的预期速度发生了显著变化。这是自2013年中央政府提出房产税立法以来，“房产税”第三次进入政府工作报告。2018年4月，房地产税法草案已经形成，并征求了内部意见。同年9月，《房地产税法》被写入立法计划，属于“一级工程”，即“任期内提交审议的条件成熟的法律草案”。

但是，应该强调的是，加快房产税的征收过程已经在业界达成了普遍共识。然而，作为一个重要的税种，房地产税需要较长的准备期，这也是立法研究、起草和强化工作的主要原因。然而，政府工作报告三次提到房产税，现在人大又将房产税纳入立法计划，这使得外界更加关注房产税的具体开征日期。

中原地产首席分析师张大伟认为，房产税的落地速度预计将会加快。近几年来，房地产调控与往年相比发生了明显的质的变化。各种房地产调控已经从短期机制转变为长期机制。稳步推进房产税需要一段时间。立法过程漫长，不太可能在三年内完成。

国内股票集体下跌，融创证券下跌11%

由于涉及房地产税法，资本市场对此高度敏感。在h股交易时段，下午3: 30后，国内地产股集体跳水，融创中国下跌近11%，为2015年8月以来的最大跌幅。碧桂园下跌超过5%，领先蓝筹股，而恒大和龙湖集团下跌近5%。

数据显示，近两年香港股市国内地产股的平均市盈率不高，约为3-10倍。然而，从房地产行业的现金流活动来看，如销售回报、土地收购和建安支出、营业费用、债务发行和偿还等，2019年将面临更严峻的形势。

在政策的边际放松下，房地产市场并没有显示出明显的复苏迹象

3月7日，在房产税明确出台的前一天，上海、广州、深圳等国内城市已经下调了房地产交易的增值税。当个人出售房屋时，上海的增值税附加税税率从11%降至6%；深圳已从12%降至6%；广州从12%降至6%。基本上，它们都是减半征收的。

根据Cree房地产的研究统计，中国约有20个城市不同程度地放松了对房地产市场的监管。具体表现包括放宽结算、放宽购买限制、放宽销售限制、放宽价格限制、调整利率等。然而，今年前两个月的楼市销售，市场仍然低迷，市场并没有显示出明显的复苏迹象。

数据显示，2月份前100家房企整体销售规模(交易额)较1月份下降22.9%，其中前51家前100家房企降幅最大，下降32.6%。据可比统计，2月份百强企业销售额同比下降约11%。

为了进一步促进房地产市场的销售，目前的抵押贷款利率一直在不断下降。根据360大数据研究所的监测数据，在监测的35个城市中，2019年1月，首笔住房贷款的平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，比去年12月低2个基点；第二套住房贷款的平均利率为6.02%，比去年12月低2个基点。第二套住房贷款的利率已经连续三个月下降。

根据监测数据，到目前为止，中国首套房平均利率最低的前十位城市是:上海5.09%，厦门5.36%，大连5.36%，北京5.43%，福州5.46%，太原5.47%，乌鲁木齐5.47%，天津5.46%，昆明5.54%，广州5.55%。

从首笔房贷平均利率下降来看，1月份七个城市的利率都有所下降，其中哈尔滨下降幅度最大，比去年12月下降了31个基点，平均利率为5.74%；其次是天津，下跌5.48%，跌幅21个基点；从去年12月开始；青岛排名第三，平均利率为5.69%，比去年12月下降了13个基点。