楼市“假阳春”：房产中介炒作 个案被无限放大

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春节过后，经过一番休息，房地产中介开始了一场激烈的宣传活动，借助一些数据和优惠政策，在朋友圈子里多唱一些关于房地产市场的歌，刻意营造一种房地产市场回暖的氛围。与此同时，一些开发商开始高调提高项目价格。

然而，事实上，尽管1月和2月房价下跌放缓，且有企稳迹象，但政府和机构发布的数据无法证实房地产市场已开始大幅复苏。分析人士还认为，所谓的热点市场实际上只出现在一些城市的部分地区，但在房地产企业和房地产中介的炒作下，情况被无限放大。

房屋企业和房地产经纪人集体“唱得更多”

2月22日，国家统计局公布了1月份70个城市的房价数据。数据显示，受春节影响，1月份房地产市场表现稳定。业内人士表示，一、二线城市的二手房价格开始全面下跌，表明45个月的房价上涨周期已经结束，楼市拐点已经出现。

中央电视台解读一月份70个城市房价数据的截图来源:网络

出乎意料的是，上述数据让房地产中介开始了“自我嗨”的模式。24日，厦门壳牌新居的一位叶(音译)房产顾问转发了央视财经频道第一个节目的视频，该节目在一个朋友圈子里解读70个城市的房价数据，他说:“降价怎么样？(1月)一线城市同比增长3.3%，二线城市同比增长11.6%，三线城市同比增长11%。”

在千里之外的合肥，德友地产的郑姓房地产顾问也转发了这段视频。郑州某房地产公司的房地产顾问发布了这段视频，他说:“家里有个矿，请继续观望。”同时，中信经纬的客户也发现，厦门、合肥、郑州的房产中介互不认识，但他们都转发了1月份楼市上涨的视频，作为楼市回升、价格上涨的依据。

一位房地产顾问在朋友圈子里说:“房价已经压了三年了，现在压下去几乎是不可能的！房价总是呈带状上涨，任何调控都是为了给下一波上涨积累力量！现在是买房的最佳时机！”。

与此同时，一些房地产开发商也频繁搬家。近日，一家房地产企业在北京豪华住宅项目大幅提价通知中宣布，新产品开盘价将很快达到18万元/平方米，部分开盘价将提高15%。

人为的投机和房地产市场的微调造成了“假阳春”

根据以往的经验，在春节后的一段时间内，楼市可能会出现“小春”现象，交易量、交易套数、读数都会有所上升。然而，中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉中信经纬的客户，从成交量等数据来看，今年1-2月没有“小阳春”。“市场动荡不安，也不排除有房地产企业和中介点燃甚至谣言。”

针对上述有关北京某房地产企业豪宅项目将涨价的消息，媒体报道称，北京市住房和城乡建设委员会网站上没有获得该项目新预售许可证的信息，该房地产企业只透露未来将推出新产品升级版。

中原地产首席分析师张大伟表示，从过去的历史来看，春节后房地产行业出现了一波市场投机浪潮。由于春节期间市场交易冻结，大量买家将在3月份被救。从现在开始，投机已经对市场产生了影响。

然而，房地产中介转发的一些热门项目是真实的。例如，许多媒体都证实，华润瑞富——一套接近华润孙淳总部大楼、售价数千万甚至上亿元的高端商务公寓——确实很受欢迎，而售价8000万元的公寓一上市就成了“第二盏灯”。然而，谢逸枫认为，单个项目的受欢迎程度并不代表整个市场。

根据谢逸枫的说法，在一些城市确实有一些地区和项目，1月和2月有一个好的市场，但这是一个案例和当地现象。对于一些项目，经过长期的客户存储和开盘后的集中释放，出现了交易量急剧增加的假象。

通策研究所首席分析师张宏伟对中信经纬客户表示:“据我所知，一些城市的限价房由于价格优势，开盘后会很受欢迎，但其他大部分楼盘的销售情况并不乐观。整个行业的未来预期并不好。恒大刚刚宣布，该房屋将以10%的折扣出售。碧桂园也在优化其人员。领先的住宅企业仍是这样。中小房企更是难上加难，市场上没有“小羊春”

根据诸葛房产研究中心的数据，2019年第8周(2月18日-2月24日)，白城二手房平均上市价格为14810元/平方米，较上周下降0.01%。从城市层面来看，二线城市二手房上市平均价格略有上升，而一线城市和四线城市则略有下降。分区域来看，东部城市二手房上市的平均价格有所上升，而其他地区的平均价格却有不同程度的下降。

克里研究中心(Cree Research Center)表示，从2月份中国20个典型城市的项目退化率表现来看，大多数城市的退化率仍保持下降趋势，而南京、武汉等城市在假期后的短期恢复最有可能是由于前期供给不足。

此外，自2018年底以来，山东省菏泽市取消了销售限制，许多政策得到了微调。此外，信贷政策的放松将影响买家的预期。张大伟表示，以前的调控政策一直过重，房企投机是没有用的。但是，随着政策的不断放松，房企抓住这个机会加大了宣传攻势。

2019年市场形势将会如何？

据嘉里研究中心的不完全统计，目前，中国约有20个城市不同程度地放松了对房地产市场的监管，“因地制宜、分类监管”的特点更加突出，成为今年以来房地产市场“复苏”的重要推动力。然而，尽管调控政策的暂时放松带来了部分城市市场的短期回暖和部分项目的热销，但要改变整个市场的总体下行调整趋势是困难的。

2018年，中国商品房销售面积为17.1654亿平方米，商品房销售额为149.973亿元，均创历史新高。张大伟认为，2019年的市场形势难以与2018年相匹配，商品房销售面积和销售量将出现负增长。

然而，从1月和2月的房价变化来看，市场将继续保持稳定。中国社会科学院财经研究所住房大数据项目组近日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，1月份全国住房价格总体稳定，环比降幅较上月明显收窄，下降城市数量迅速减少。监测显示，1月份，142个样本城市的平均房价环比下降0.17%，环比下降0.51个百分点。

诸葛搜房研究中心还认为，虽然白城二手房平均上市价格在2019年第8周(2月18日-2月24日)仍在下降，但几乎持平，市场稳定性明显。

张大伟告诉中信经纬的客户，3月份市场将继续回升，一、二线城市的房价可能会出现停止下跌和放缓的迹象，但不太可能大幅上涨。这个市场能持续多久取决于信贷政策的宽松程度。最典型的问题是“还贷还房”的标准是否会改变。如果这一政策保持不变，市场不会出现大幅波动，相反，会出现明显反弹。

根据谢逸枫的判断，一些一线和二线城市将在3月份迎来“小春天”，而三个四线城市将不得不等到第二季度甚至第三季度才能复苏。

张宏伟则更加悲观。他分析说，3月份房地产市场的交易量可能会略有增加，但价格不会上涨，市场要到今年第三季度末才会明显好转。一线和二线城市可能在第三季度末企稳，而四线城市将等到明年上半年。