陈啸天：震荡通道中房地产企业更需要回归核心竞争优势

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4月11日，智库主席陈在全国房地产创新论坛暨品牌战略会议上，对房地产行业发展现状进行了深入分析和解读。陈认为，一季度以来，许多一线城市和重点二线城市的高端房地产市场已经复苏。从2015年初至今，监管和控制的整个背景是一次结束一个国家的逻辑。从2015年到现在，整个调控都围绕着去库存化。在2015 -2016年的第三季度，一线和关键的二线都在减少库存。2016年9月底，一线和关键二线被取消杠杆。普通的二线和三四线城市将上市。截至2017年12月25日，住房和城乡建设部部长表示，三、四线城市和县镇将继续上市。2017年，普通二线城市透支的房价将不得不被抑制，普通三线城市和没有透支的县城可以继续炒股。

到目前为止，2015年已经有三轮去库存，也就是从2017年12月25日到今天的控制逻辑是一个一个放，然后一个一个放。目前，房地产行业规模太大，不可能全部压下，也不可能全部压下1234线，但它不能完全放开。房价透支应该冻结，去库存的实质是资金周转。今天，新一轮的去库存化将在一线和二线重点城市进行。

此外，我们应该认识到，房地产行业的背景不同于过去。从2015年1月到2018年7月31日，房地产逻辑是一个大的发展环境和三年半的上升通道。因此，整个行业的规模在不断增长，总量在不断扩大，越来越多的房企已经突破1000亿元。目前所有企业最重要的变化是从2015年7月31日至2018年7月31日的上升振荡通道转变为当前振荡通道。

他特别提到了当前的经济转型和产业升级。我们要做的是引进世界上最新最好的技术、材料和产品。例如，特色城镇的本质在于“特色”，它必须植根于这片土地，植根于我国的底层文化和资源，这是我们的特色。我们的每个项目在不同的地区有不同的地方风俗和文化，这是它的特色。特色城镇的起点应该是内生的。我们的底层资源巨大且未被利用，而且非常分散。我知道特色城镇是广阔的空空间、时间、文化价值等。在中国，底层资源被优化重组，价值被重构，从而实现了公共资源在全国范围内的离散分布，从零元到一元两元。

回顾几十年来房地产业的发展历程，我们可以看到，从2000年到2007年，房地产业的发展是以资源为导向的，一直没有太大的波动。特别是在2002年、2003年和2005年，抵押贷款发放不断改善，这促进了以住宅市场为主的房地产行业的快速增长。在这个过程中，由于房地产行业在发展，但消费者认知水平低，市场需求巨大，只要你能找到土地、借钱、盖房子，你就能赚钱。从2008年到2015年，美国次贷危机逆转了供求关系。需求开始极度萎缩，消费者自然会关注产品、服务和管理。从2016年到现在，整个行业正在进行新一轮的资源主导。大型企业拥有雄厚的资源，发展速度越来越快。今天，对资源的需求已经上升到一个更高的水平。房地产企业需要有自己的核心优势。例如，在商业价值链中，横向有设计、产品、工程、社区和销售，纵向有管理链。企业应该找到关键的基本节点。围绕关键的基本节点整合一整套元素，形成企业自身的语言体系。进入振荡频道与你是否有自己的ip，是否有自己的标签，是否有自己的语言系统相比较。

进入2019年的振荡通道，几类企业将受益:

首先，国有企业和中央企业受益于每一轮振荡。2006年保利、2011年中海、2014年金茂等。行业波动越大，国有企业的资本就不会关注负债率。

第二，那些在库存阶段生存下来的人必须有一个大本营。例如，福建世茂有三个平台:世茂地产和世茂股份(600823)，一个主要是住宅，一个主要是商业，第三个平台是金融。要有自己的大本营，无论如何扩大，我们都必须有自己的大本营。

第三，企业现金流的安全行为。