房贷换锚正式开启 住房金融“稳”字当头保持定力

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根据中国人民银行的要求，3月1日开始进行抵押贷款利率定价的lpr。银行也已采取行动，通过微信公众账户等各种渠道向消费者告知具体的处理事项。至于是转向浮动利率还是保持固定利率不变，业内专家建议买家应根据自己的实际情况做出决定。

最近，抵押贷款利率表现稳定，呈缓慢下降趋势。荣360|建普科技大数据研究所对全国35个重点城市的533家银行分行的抵押贷款利率进行监测。从2020年1月20日到2020年2月19日，中国第一笔住房贷款的平均利率为5.50%。，比上个月下降了1个基点；二手房贷款的平均利率为5.81%，比上个月下降了1个基点。

在疫情期间，一些地方试图放松房地产政策，但在国家层面，始终坚持“留而不投机”的政策。在住房金融领域，央行最近发布的《2019年第四季度中国货币政策执行情况报告》指出，应加快建立房地产金融长期管理机制，不应将房地产作为刺激经济的短期手段。银监会在随后的吹风会上也强调，目前的房地产金融政策没有调整和改变。业内人士表示，今后，在“稳定楼市”的大方向下，各银行的住房金融业务都将在保持恒心的政策指引下进行。

为买家提供定价选择

在疫情期间，许多银行建议客户在网上办理业务。以工行为例，该行宣布其手机银行支持“一键式转换”，方便快捷，建议优先选择。同时，该行还提醒客户在疫情期间要通过手机银行办理业务。如果确实需要进行线下业务处理，建议客户在疫情过后再去处理，避开初始和最终定价基准转换的高峰期，在转换期间分散处理。

“通过手机银行或网上银行运营的用户不仅可以大大提高转换效率，还符合流行期间的‘非接触’服务理念。”建普科技大数据研究所的分析师说。

“哪位大神能告诉我这意味着什么？”最近，像小张这样对抵押贷款转锚交易不太了解的消费者并不少见。他们在微信群中发出这样的问题。据报道，银行业已经为此做好了准备。例如，建行在微信公众账户上及时推出了“浮动利率个人贷款定价基准转换问答”，将这一锚定变化的关键内容“翻译”成了十个更简洁明了的问题和十个答案。看了朋友转发的这份文件后，小张说，他明白这个主播变化的实质。

购房者最关心的话题是是否要换锚。如果购房者选择浮动利率，他们的抵押贷款利率将从明年起随低利率浮动。因此，这主要取决于买家对未来lpr趋势的判断。

“你的按揭利率是固定利率，是贴现的，相对较低。如果以后上升，利率也会相应上升。选择只能做一次，可以在8月31日前决定。我建议你观察和考虑一下。”3月2日给中行打电话时，李女士得到了该行谨慎的回复。

"这取决于抵押贷款利率的趋势，而这与当前的抵押贷款利率无关."然而，Zhongxin.com银行首席研究员董希淼表示，“即使以前的利率是30% (3.43%)，也应该进行转换，转换后的增加值是负137个基点(当前利率水平减去2019年12月的5年期低利率，即3.43%减去4.8%)。在还清贷款之前，负137个基点将保持不变，作为一个加号。”

国家金融与发展实验室特别研究员戴志峰表示，考虑到抵押贷款合同的长期性，利率水平会随着经济周期的变化而波动，因此浮动利率定价存在一定的利率风险。“如果经济处于上行周期，通胀压力上升，低利率也将上升。但是，如果经济下行压力加大，利率处于下行周期，lpr加积分的定价方法可以降低抵押贷款的成本。”

“在经济下行的压力下，换一个更好的选择。在目前的经济形势下，稳健的货币政策不会转向，空今年将下调5年期lpr。即使随后的lpr略有反弹，您也可以选择提前还款，以避免因抵押贷款利率上升而导致成本上升。”戴志峰建议道。

在一个特殊时期，稳定的房地产市场的方向保持不变

“从历史上看，2月份的房地产市场政策很少，但今年，受疫情影响，全国60多个城市在2月份发布了几项房地产政策。其中大部分都与疫情下的房地产市场监管有关。”中原地产首席分析师张大伟表示:“这些政策主要集中在公积金政策、土地出让金减免政策和预售加速政策上。预计3月份的房地产市场调控政策将重点放在宽松的购房政策上，坚持“住而不投机”

“从2月下旬开始，河南驻马店、广西南宁、广东东莞等地开始调整公积金政策，涉及公积金贷款首付比例、贷款额度、二套房贷款、贷款期限等。”李万甫说，由于城市的政策，各省市在房地产市场流行期间有不同的政策思路，其中大部分将在一定程度上刺激房地产市场。

然而，作为本轮放松信号的代表性地区之一，驻马店市发布的《关于进一步规范和促进房地产业稳定健康发展的意见》在发布几天后就被叫停。2月28日，河南省政府接见驻马店市人民政府主要负责同志，要求他们提高政治立场，坚决贯彻党中央、国务院的决策部署，坚持省委、省政府的工作要求。目前，驻马店市人民政府网站已删除上述文件。

“在疫情下，大多数开发商和市场都很乐观，因为宽松的刺激政策正在不断出现和检验。然而，驻马店的采访将减缓许多城市的放松。目前，关键和核心政策仍然是按揭政策，尤其是第一套房的首付比例和第二套房的认定标准。到目前为止，国家商业贷款首付比例政策没有改变，监管部门从未放开房地产金融，体现了“留而不投机”的基本态度。”中原地产首席分析师张大伟认为。

央行副行长刘国强在解读《2019年第四季度中国货币政策执行情况报告》时强调，个人住房抵押贷款利率下降趋势基本不影响个人住房抵押贷款利率。银行可以通过增加lpr点来确定个人抵押贷款利率，并基本保持原有水平。

李万甫表示，自2020年以来，全国住房抵押贷款利率呈现出平稳和小幅下降的趋势，预计这一基本稳定的趋势将在未来保持。

银行探索差异化抵押贷款政策

最近，银行业在住房金融业务方面的行动也引起了关注。以浙商银行(601916，诊断单元)为例，该行下发的个人贷款调整通知称，对于无限购城市，各分行可根据当地“限购”、“限贷”及监管政策，将无限购城市家庭首付贷款比例从原来的30%下调至20%。

对此，我行表示，我行一直严格执行监管部门对城市限购和非限购的差异化信贷政策，同时遵守分行本地抵押贷款控制措施，基本相当于同业执行要求。从法律法规的意义上讲，这也符合中央银行关于个人住房贷款政策的最新规定。

刘国强表示，要确保差别化住房信贷政策的有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。保监会办公厅主任、首席风险官肖也表示，总体而言，房地产政策遵循“一城一策”的原则，各地可以在“无房炒房”的大方向下，根据城市的具体情况进行安排。

“银行的行动和反应可以反映其未来的抵押贷款策略。今后，银行将在“城市政策”和“个人住房差别化信贷政策”方面下更大力气，抵押贷款利率的多元化将越来越显著。”李万甫预言。