深圳“炒房”扒皮链调查：大V洗脑 交钱入会 层层盘剥 钱房两空

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“每个人都可以在没有经济困难的情况下买房”，“两年后30万元将变成200万元”，“半年后一个大学生将在深圳购买1000万套房产”……江苏的魏晶(微博名“七姐妹蟹”)和河南的杨桥被买房致富的诱人故事感动了。

虽然他们彼此相距甚远，但他们都做了同样的事情，并加入了“深层住宅理论”的粉丝社区。他们的目标是通过买房致富，但在获得任何与买房相关的服务之前，他们需要支付会员费、咨询费、手续费等。

然而，等待魏晶的是各种套路的盘剥。就连她刚买的价值728万元的房产也因资金链断裂而被法院查封；虽然杨桥及时醒来，不再买房，但他也损失了1万元。

随着深圳“炒房致富”的梦想，为什么它一步步成为各种常规剥削的对象，最终以金钱和住房空告终？有隐藏的利益链吗？

图片来源:“深房”微博截图

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"我买了一套房子，最后终于破皮了。"

据《国家商报》记者报道，微博粉丝数以百万计，拥有500名成员的微信群不少于6个(杨桥在第五组)，还有很多梦想炒房的“卫静和杨桥”。

事实上，会员费、咨询费和手续费只是整个“炒房致富”链条中最小的诱饵。

魏晶告诉记者，为了获得购房资格，她接受了“深房管理”助理提供的咨询服务，包括安顿下来、购房配额、选房、找小额贷款公司提前还款等。在这种情况下，每一个环节都需要在中间商身上花钱，而且将来会吸引更多的中间商。

用魏静的话说，“我买了一套房子，最后被扒皮了！”

让魏京万吃惊的是，剥皮只是一个前奏，她价值728万元的房产在她购买后不久就被“查封”，因为她在购房过程中因各种中介费用而“挤出了最后一滴血”。

《全国商报》记者加入了几个房地产投资社区的微博V作为买家，发现所谓的“买房致富”大致分为三个步骤:第一步是闪避飞涨的房价，吸引粉丝；第二步是收取会员费，并通过中介机构向买家发放高利贷；第三步是通过霸王的欠条和诉讼来迫使会员的资金链断裂，最后会员购买的财产也包含在袋子里。

负责上述操作的一位微博用户告诉记者，上述三个步骤已经成为房地产界的“潜规则”。所谓的“房地产投机者实现金融自由”，实际上最终将导致房地产投机者的财富空，沉重的债务和肮脏的文件。

图片来源:“深室管理”小程序成员注册截图

事实上，房地产投机者所遇到的例行公事也不过如此。

作为消费者，记者从深圳当地几家中介公司了解到，一些房地产微博已经在大V与中介公司和小额贷款公司之间形成了一条细致的“贷款利息链”:抵押贷款-中介垫付-支付全部借壳款办理业务贷款-也支付资金-获得房子并偿还贷款-然后以新房子作为抵押...

首先，他将对目前房地产投机者的财务状况进行一次全面的调查，“申方利”为此专门开发了一个小程序，允许会员填写资产、收入和资源等信息。

然后，在一套流动的程序中，中间涉及的各方都可以“拔毛”，甚至因为合同的精心设计而免受惩罚。其中，只有购房者有各种潜在的信用和资金风险，最终走向死胡同。

《国家商报》记者多次试图联系沈，但截至发稿时，一直没有回音。然而，“申李放”曾在5月26日发布了一条长长的微博，完全否认“帮助外国人办理结婚证”等事情。

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梦想炒房致富，却意外陷入各种套路

吸引人的与其说是深圳的套房，不如说是这个套房背后的致富梦想。

住在河南省的杨桥最初并没有打算在千里之外的深圳买房。一天，杨桥偶然走进“深宅理论”的客厅，被“深圳房价七年翻了一倍，三十万年变成200万”的说法，以及无数的房地产投机者变成“富人”的案例所打动。

甚至有粉丝在《众议院议员书信集》中描述了这一点。“李宗的所有文章我都读得入迷了。我不能让我的儿子重蹈我这一代人的覆辙。我想在深圳给我儿子买套房子！”

去年国庆期间，杨桥就动心了，在微信群“深宅大院”上花钱。从那以后，我每天都在小组里看到新房子和各种成功的案例，并推动“合伙买房”的概念。

“‘合伙买房’是指几个人一起首付，然后找一个有资格买房的人。持有者可以持有5%的股份，而不是现金。以500万套房子为例。总共有5个人，首付150万，每人可以付30万元，这样他们就可以赢得一栋房子。剩下的钱，半年后，可以去银行申请抵押贷款，一笔商业贷款，然后用贷款筹集贷款，等着房价上涨。”杨乔说道。

“深度住房管理”引入的“合伙购房”概念

杨乔告诉《国家商报》记者，首付不足、资格欠缺不是“合租”的问题，所以今年她趁着五一假期，直接飞往深圳办理相关贷款手续。

当时，为了解决首付问题，小玉(深圳市房管局助理)把她介绍给了一家名为“深圳代通”的信息咨询公司。

在“代代通”办公室，杨桥与一位姓李的业务员签订了30万元的贷款中介协议，并支付了3000元的定金作为2%的贷款手续费。之后，李姓业务员实际联系平安银行贷款专员(000001，股票咨询)与杨桥办理贷款，下载平安银行应用后申请政策性贷款。

“起初，我告诉我，如果我去深圳，我可以以低利率借款。但结果是在平安银行完成并使用应用程序。那我为什么要飞得远远的呢？”杨乔注意到了这种差异，后来果断地说:再想想，停止放贷。

而这个决定也让杨桥及时止损。“但是我什么都没拿到，包括3000元的微博会员费，3000元的贷款代理费，1000元的社保费，还有9个月的社保费我都已经交了。我前后已经付了大约16000元，不包括去深圳的费用。”

杨桥告诉记者，那些真正通过合伙买房或通过其他渠道买房的"深房管理"花费了五位数以上。

与杨桥相比，韦晶是“炒房致富”梦想越来越深的人之一。

首先，入场费为12780元，只有交完钱后，工作人员才可以在"深房管理"的指导下在网上买房。

2019年10月，魏晶第一次从苏州飞往深圳。起初我想安定下来，但是因为我已经45岁了，超过了要求，我只能通过和别人假结婚的方式来获得买房的资格。

魏晶告诉记者，假结婚分为双签和单签。不同的是，单签只需去民政局签字领取证书，而双签也需要去银行签字(办理按揭贷款时)。单签价格为3万元，双签价格为5万元。

2020年3月，韦晶决定购买《深度房管》推荐的《前海时报》的房子(通常购房代理费为2%)。“那时候，我在看到房子之前就签了购房合同。我看到了我在签约当晚买的房子。”

魏晶说，这栋房子的总价是728万元。最初，她按计划筹集了200多万元，足以支付30%的首付。但十几天后，助理尹告诉她只能借60%，这意味着首付要多付74万元，贷款金额立即减少了80万元。与此同时，有必要找到资助机构。

为此，魏晶向亲戚朋友借了一圈，勉强补足了40%的首付，然后在3月25日签订了房屋买卖合同。

近半个月后，魏京转到各种贷款机构，签订了大量的合同和协议，最后获得了房地产。

魏晶以为她已经实现了自己的愿望，但没有想到她的“韭菜命运”才刚刚开始。

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提前贷款成立了，房地产投机者在这种情况下成了鱼

“房地产抵押贷款——中介抵押贷款——支付全部借壳款办理业务贷款——还贷款——获得房屋并偿还贷款——然后以新房为抵押，这是深圳市场上常见的操作。”深圳一家小额贷款公司的经理任涛告诉《商业日报》记者，这个过程中的每一个环节都可以赚钱，各种名目的贷款也丰富了这个利息链。

比如首付不够，推荐杨桥申请平安银行政策性贷款；买房的钱不够，卫静推荐的联贷(中间公司)经营的商业贷款都是赚钱的地方。

中间商最有利可图的一个环节是，中间的审批时间一般是从买家拿到房产证到他去银行申请按揭贷款的20天左右。这个空窗口期需要为客户提供预付款。

预付资金的利息按日计算，平均日利息为千分之一(年化36.5%)。记者算了一下账户，如果预付资金是500万元，每天的利率是千分之一，20天要花10万元。

预付款后，买方去银行进行抵押贷款。如果贷款500万元，中介收取0.5%~1.5%，即25000 ~ 75000元。

在此过程中，它支持了各种金融贷款机构、中介平台、家政公司等。

以魏静的经历为例。2020年，魏晶在沈助理的介绍下，认识了沈的成员尹雪蓉。3月，他为魏晶做了一个整体的“购房”计划，双方同意贷款服务费为最终贷款金额的1%。

4月7日，在与尹雪荣推荐的第一位贷款人会面后，魏晶被要求提前支付25天的首付利息(即高利贷借钱给借款人时从本金中扣除的利息)。

在签署商业贷款之前，尹雪荣需要再次结婚，理由是银行认为魏晶年龄太大，结婚对象太年轻。在假结婚期间，尹向韦晶收取了23000元的中介费。

后来，尹雪荣以资质差、没有公司愿意出资为由，要求魏晶转投另一家筹资公司。砍头利息从15天的65400元变成了25天的109000元，年利率高达36%。

魏晶在微博上报道了房地产投机

10天后(4月26日)，由于政策变化，魏晶无法获得银行按揭贷款，尹雪荣推荐富X小额贷款公司，月息1分钟2分，但贷款金额只有50%-90%(430万元)。

但是，对方去查看魏晶购买的房屋时，要求其承租人签署放弃优先购买权承诺书，实质上是要求承租人承诺已知悉该房屋将被出售或拍卖给第三方，并自愿立即解除租赁合同，在一个月内搬出。意识到错误的魏晶没有在上述文件上签字。经过另一方两天的修改，承租人签署了一份正常的承诺书。

“在这个过程中，小额贷款公司和尹雪荣经常催我贷款的利息到期，贷款和贷款的差额是6万元，这样我就可以尽快筹到钱，支付越来越多的斩首。”魏静告诉记者，直到4月30日，她都被要求筹集资金。那时，她觉得自己像一只待宰的羔羊，只能被推来推去。

《国家商报》记者注意到，双方签订贷款时，贷款合同、委托书等文件都是空·怀特的。然而，此时魏晶，首付款已经支付，合同已经签订。买房时房款不足是通过短期高利贷实现的。转账时，小额贷款公司也会没收身份证和账簿...

5月6日，当富X小额贷款公司联系魏晶索要首付利息时，魏晶要求终止贷款和抵押登记。此时，魏晶已经向第一小额贷款公司支付了两笔共计约15万元的斩首利息，年利率高达36.5%。

5月11日，第一小额贷款公司向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼，要求魏晶偿还本金436万元及剩余利息。

5月12日，魏静发现自己的财产已于5月8日被深圳罗湖区人民法院查封。5月16日，魏静发现自己的银行账户也被冻结。

"这些操作都是在北上广进行的，而深圳是最滑的，尤其是商业贷款."任涛告诉记者，除此之外，贷款公司还可以以银行贷款的名义获得企业纾困贷款、农业、农村和农民项目以及小微扶持。

魏晶提供的空白条

具体来说，经营性贷款具有“低利率+放开限制”的特点。如果你有一栋房子，并且名下有一本红皮书，你可以把房子拿到银行抵押。与此同时，你可以利用小微企业的外壳，获得银行运营的低息贷款和市区的两项利息补贴，而你刺进手里的资金可以藏起你的耳目，进入房地产市场。

据了解，特别是疫情过后，为了支持企业恢复工作和恢复生产，银行经营贷款利率已从6.5%降至4.7%左右。以100万元的商业贷款为例，业主支付利息4.7万元。如果叠加折扣政策，实际成本并不高。

然而，自4月20日起，深圳收紧了企业贷款，申请人必须在半年以上的时间内转让其房产。这使得魏晶的20天短期提前还款突然延长至半年，这就要求提前支付更高的利息，并提前扣掉利息。

最终，魏晶的资金链完全断裂，价值728万元的房产最终被查封。在后续，如果深圳的房价不大幅升值，她将面临进一步的损失。

在“富裕的神话”背后，许多连锁店都变得臃肿不堪，但房地产投机者落入了陷阱。

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“始作俑者”可能很难追究，房地产投机者必须警惕风险

5月24日，魏静在微博上公布了她在深圳买房的痛苦经历。对此，《申》曾说，当事人恶意捏造事实，恶意诽谤，涉嫌刑事犯罪。同时，他们还发表了一封律师的信。

对此，《深房管理》强调，“调整贷款额度、支付利息、提前支付首付利息是客户与其他单位之间的贷款纠纷，深房管理始终没有参与。”

对此，国家商报记者采访了北京盈科(深圳)律师事务所律师李楠楠。在他看来，小额贷款公司与介绍人之间很有可能存在一种相对固定的合作关系，甚至有人会怀疑像“沈”这样的介绍人与小额贷款公司背后的实际控制人是否可能是同一个人。

但是，由于一些平台没有与粉丝签订服务合同或会员合同，所支付的各种费用可能只是收据或收据，因此没有直接、具体的证据证明“申方利”等平台有违约责任。

魏晶告诉记者，她没有与沈签署任何书面协议。

“深层住宅理论”对韦晶房地产投机的回应

例如，一个细节是双方最初没有以书面形式确定贷款中介的选择。因此，“申”在律师的信中用这个来说明贷款中介是客户经过多次比较后自己选择的结果。

深圳资深房地产律师张懋镕直言不讳地说:“很多小额贷款公司都与黑恶犯罪有关。从虚假宣传开始，这是一个完整的产业链，但一些受害者害怕报复，不敢站出来。”

事实上，上述通过房地产投机骗钱的例行公事并非无懈可击。张懋镕指出，有很多细节买家可以注意，并提前采取预防措施。

如果是购房指导和咨询平台，粉丝在询问时应告知资格、首付比例等基本信息。不通知在很大程度上可能是一个陷阱。要收取会员费，你可以要求平台提供发票。此外，对于涉及短期融资的贷款，购买者应提高警惕，小心引入高过桥费用和利息的产品，并不断提高杠杆。

“而且我们必须注意这样的小额贷款公司。只有少数人有合法的小额贷款许可证，有些人以自己的名义贷款。这种情况在法律上可能构成非法交易。”张懋镕说，最基本的事情是，买家应该有法律意识。

张懋镕提醒说，首先，应该明确的是，“假结婚”显然是违法的，为买房创造了条件。至于“买名楼”，最高法已经作出了判决。借款人可以在名义购房协议有效的前提下，根据协议追究名人的违约责任，或要求名人赔偿损失；当房价急剧上涨时，持有人只承认贷款关系，而不承认持有关系，并把房子作为自己的，或者持有人欠外界的债务，房子被他的债权人查封和清偿。

“借房子容易引发纠纷。如果没有明确的持有协议，法院将无法识别，但最大的风险是，如果持有人有外债，房子可能被查封和执行。”张懋镕告诉记者。

此外，对于经营性贷款，张懋镕表示，经营性贷款的期限不能超过30年，到期后必须一次性偿还。如果贷款人没有还款能力，就需要“重新过桥”，成本非常高。

“如果银行在贷款发放后发现经营贷款被用于购房，它有权收回贷款。与此同时，在这个过程中，将产生大量的过桥资金的利息，而收购空空壳公司也是有风险的。”张律师强调。

事实上，监管当局对资本进入房地产市场一直持严格的态度。据报道，中国人民银行深圳市中心支行和深圳银监局近日要求商业银行对信贷资金是否非法流入房地产行业进行全面调查。(应被申请人要求，文中杨桥和任涛均为假名)