地价又涨了！50城卖地收入超1.6万亿，房价能稳吗？

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中信经纬客户5月31日电(薛)近日，全国许多城市的土地市场整体回暖，土地成交量持续上升。据该机构的数据显示，截至5月25日，北京、上海和杭州的土地销售收入均超过1000亿元，49个城市的土地销售收入超过100亿元，随之而来的是土地拍卖的地价上涨。

据分析，宽松的金融环境客观上使得房企有能力竞标土地，而一些优质土地的相继推出也吸引了房企的竞争。该机构预计，土地市场的交易规模预计将在今年第二季度保持高位，一、二线城市和一些三线城市的土地拍卖竞争将变得更加激烈。

全国50个城市的土地出让收入超过1.6万亿元，地价上涨

数据地图销售处沙盘中信经纬贾义夫照片

5月19日，北京出售了三处住宅用地，其中两处位于丰台区的分钟寺，引起了特别关注。民中寺村l39地块吸引了10家房地产企业参与竞标。经过56轮竞标，和盛创展公司最终以42亿元的价格中标，溢价42%，住宅销售底价76168元/平方米。

经过82轮的激烈竞价，当日拍卖的分钟寺村l41地块也被和盛创展以65.4亿元的总价、37.86%的溢价、73，912元/平方米的销售住宅底价收归。10天前的5月9日，和盛创展以72.2亿元的总价和26.2%的溢价收购了相邻地块，综合底价为69133元/平方米。

10天之内，和盛创展以高地价、高底价、高总价的方式在北京赢得了3块优质土地，震惊了土地拍卖市场。业内普遍预测，如果和盛创展想盈利，这三块地需要创造超过10万元/平方米的奢侈品。

和盛创展拍卖土地的总贡献为179.6亿元，使北京今年的土地销售收入突破1000亿元大关。数据显示，截至近期，北京土地市场总成交额约为1130亿元，同比增长83.29%；平均保险费率为18.61%，同比增长71.1%。

广州、深圳等城市也出现了土地市场升温的现象。5月15日，在深圳前海举行了一场拍卖会，有16家房地产企业参与了竞标。最终，龙光地产以115.97亿元赢得土地，并以45%的溢价分配了40760平方米的人才住房。这个地方的销售底价约为87，409元/平方米，成为深圳新的单价“地王”。

据中原地产研究中心提供的数据，今年以来，全国50个主要城市的土地市场成交额已达1.6万亿元，同比增长12%；27个城市土地销售收入超过200亿元，49个城市超过100亿元，均创历史新高；土地市场成交额超过1000亿元的城市有三个，即北京、杭州(约1097亿元)和上海(1015亿元)。

升水率已成为当前土地拍卖市场的一个特征。中原地产首席分析师张大伟告诉中信经纬客户，在今年售出的土地中，有44块土地的成交价超过20亿元，其中只有11块以底价售出，占25%。此前，以底价出售的土地占50%以上，而在2019年第四季度出售的高价土地中，以底价出售的土地占60%。

据嘉里研究中心(Kerry Research Center)的数据，在优质土地供应开放的影响下，今年4月份的地价比3月份上涨了3.8个百分点，达到16.0%，创下了去年7月以来的新高。截至5月11日至5月17日这一周，周度在土地市场的升水率已升至26%，创下今年以来的新高，比4月第一周的12%的升水率翻了一番。在空之前，各等级城市的热度持续上升，一、二线的升水率高达27%，而三线、四线的升水率略低于24%。

一线和二线城市仍是争夺优质土地的重点房企

从地区和城市层面来看，一线和二线城市的土地拍卖市场更热。

壳牌研究院5月29日发布的数据显示，5月份，全国351个城市住宅用地总成交量为4438万平方米，同比累计下降21.3%，与4月份持平。然而，北京、上海、深圳、广州等地增加了土地供应，一线城市住宅用地交易量同比增长29.7%。

据易居研究院统计，1-4月，全国100个城市住宅用地交易面积1.55亿平方米，同比下降8.7%，其中一线城市交易面积1031万平方米，同比上升5.2%；居住用地平均价格为6011元/平方米，同比增长12.3%；一线城市为18273元/平方米，同比增长40.1%。

“一线城市的土地交易总体良好，这与地方政府的土地供应意愿明显提高、土地交易约束减少有关。一些房地产企业也加大了在一线城市的土地投资，征地热情明显提高。总体而言，在当前投资稳定的环境下，一线城市土地市场面临更好的发展机遇，相关土地交易市场有望继续回暖。”易居研究中心研究主任严跃进解释说。

严跃进对中信经纬的客户进行了分析，发现今年的金融环境有进一步宽松的趋势，这对房企的融资有积极的影响，客观上使房企能够竞标各类土地。但是，如果一些城市的地价过热，很容易引起监管部门的注意，有必要注意政策抑制的风险。

此外，许多地方相继推出了高质量的地块，这也推动了土地拍卖市场。根据嘉里研究中心的数据，二线城市的土地市场从四月到五月中旬是最热的。其中，太原的表现最为突出，整体升水率高达44%，这主要是由于太原市供应了中心区核心街区万柏林区长风西盘的三处大型宅基地，周边商业设施完善，土地升值潜力巨大，引发了房企之间的激烈竞争。最后，保利、中海和R&F分别以74%、72%和45%的溢价中标。优质土地的集中流转使太原市的土地市场达到前所未有的热度。

除了无限的价格之外，北京分殿的上述地块也处于有利位置。壳牌研究院的高级分析师潘浩认为，北京分殿是四环路上罕见的价值洼地。虽然目前的生活氛围比较淡，但便利的交通条件和真正的空竞争环境给它带来了良好的发展机遇。三块相邻的地块被集中出售并进入市场，这将形成一股合力，在未来创造一个新的高端住宅区。

至于土地市场的未来表现，克尔研究中心预测，第二季度土地市场的交易规模有望保持高位，但在资金和销售预期的压力下，将会有更多条件差的地块无人问津，土地拍卖率可能会继续上升。尽管各级城市的成交量、价格和市场受欢迎程度全面上升，但一、二线城市的交易集中度再次上升。其次，一、二线城市和一些需求较为安全的三线城市的土地拍卖竞争将更加激烈，不同层次城市之间的差异将更加明显。

房地产市场交易迅速恢复市场，进入“小阳春”

土地市场回暖反映了开发商对未来房地产市场的信心。张大伟表示，一些房地产企业认为，市场将迅速企稳，他们的征地热情大幅上升，尤其是今年4-5月份整体市场持续升温。

根据国家统计局18日公布的70个大中城市商品房销售价格变化情况，新房销售价格环比上涨的城市数量达到50个，较2月和3月的21个和38个有明显增加；二手房销售价格环比上涨的城市数量从2月和3月的14个和32个增加到了37个，新房和二手房价格环比上涨的城市数量回到了2019年第四季度的水平。

据壳牌研究院29日提供的数据显示，5月份，在其监测的18个城市中，二手房成交量持续增长，环比增长15.2%，同比增长42%。5月份的营业额是去年(2019年3月)的最高水平。98%；1-5月，交易量同比下降15%左右，同比下降10个百分点。可以看出，疫情对市场的影响正在逐渐减弱。

“整体交易量的大幅增长与疫情导致的需求释放延迟、五一假期的便利期以及影响买家预期的抵押贷款利率下降有关。”壳牌研究院分析。

土地市场回暖会否带动物业市场的交易量上升？据壳牌研究院称，尽管二手房市场在5月下旬进入“小阳春”，但无论是根据季节性规律还是根据目前市场供求状况，预计交易量都将出现自然下降的迹象。严跃进表示，尽管宽松的预期仍在继续，但价格上涨不太可能在短期内反弹。

张大伟表示，在重申“没有炒房”后，大幅放松房地产调控政策的可能性很小，市场未来走势取决于信贷政策和本地人才引进政策的力度。“世界正在‘放水’，各地对人才的认可标准将越来越低，这将成为2020年市场的主流政策趋势。”