年内超50亿地块达19宗 一二线城市仍是主战场

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26%的溢价！和盛赢得了北京东三环的家园。在这一年中，有19个地块超过50亿，一线和二线城市仍然是主要战场

最近，土地市场一直很热。

5月9日，北京以113亿元的总价出售了3块住宅用地。其中，最受关注的是位于北京东三环的分庙无限价家园，吸引了12家房地产企业参与竞争，最终以72.2亿元的价格被和盛拿下，地价为26%，底价约为6.9万元/平方米。

到目前为止，自今年年初以来，中国已有19个地块的总成交价超过50亿元人民币，其中大部分位于一、二线城市。可以看出，实力雄厚的住宅企业的战略布局仍以一线和二线城市为主。

另一个值得关注的现象是，上海在同一天出台了新的土地交易规则，这对于我国其他城市的后续土地交易市场可能具有借鉴意义。

一天之内，在北京售出的三套无限制住宅的总价为113亿英镑

5月9日，北京以113亿元的总价出售了3块无限制的住宅用地。

其中，丰台区南苑乡分钟寺村l-24、l-26地块二级住宅用地，规划建筑面积约10.7万平方米，初始挂牌价格57.19亿元，投标保证金11.44亿元。现场拍卖前已收到8份网上报价，最高报价为59.22亿元。

由于地块位于东南三环和四环之间，交通便利，配套服务设施齐全，区位优势明显，吸引了12家房地产企业参与竞争，包括和盛、融创、中海、平安、北京城建、招商局+恒基、金融街(000402)+金地、首开+保利+北京建筑工程等8家投标单位。

最后，经过57轮招标，和盛以72.2亿元的价格中标，地价为26.2%，住宅部分的底价达到69，400元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟认为，分钟寺地块的底价没有超过7万元，低于此前的市场预期。毕竟，作为一个无限价格的商品房，可以说，预计这一地区将出售10万+的价格，这也表明房屋企业仍然保持理性的土地收购。

壳牌研究院的高级分析师潘浩认为，自2018年以来，和盛已经在中国收回了11块土地。总体而言，主要关注区域仍在北京、长三角和珠三角等核心城市，交易节奏稳定。北京上一次征地是在2019年9月，也是在丰台区。离这块地只有两个地铁站。今后，它将形成一支联合力量，并建立该地区的高质量形象。这片土地周围还有两块地将于5月19日正式挂牌出售。霍普森是否会再接再厉，打造一个高端住宅区，在未来获得可持续关注？

另外两个地块位于顺义区马坡镇。一是位于顺义新城13区的二级住宅、儿童保育、文化活动和综合商业金融服务用地，规划建筑面积约13.5万平方米，初始挂牌价格为24.1亿元，只有恒大和龙湖参与注册。最终，恒大以24.1亿元的底价中标，底价为17805元/平方米。这是恒大继密云、房山良乡地块后第三次在北京收购土地，显示了其对北京市场发展的信心。

另一个是顺义新城13区sy00-0013-6039的二级住宅、康复和医院用地，规划建筑面积约86000平方米，上市起价14.24亿元。参与现场拍卖的房企包括金地、首创、中国建设第一局、首创+龙湖、中铁建设、恒大等。最终，中国建设第一局以16.7亿元的价格中标，溢价为17%，底价为19326元/平方米。

张大伟表示，从房地产企业的竞标情况来看，大部分企业对北京还是比较乐观的，包括龙湖和恒大，他们过去拿的土地比较少，都参与了北京的土地市场。

北京市规划和自然资源委员会相关负责人表示，自2020年以来，北京市土地交易市场供应的商品住宅用地呈现多元化趋势。无限价格、有限竞争房和共有产权房更加繁荣，无限住宅用地增加，使开发企业在产品水平和质量上提高了更多的空房，使改善后的买家有了更多的选择；限制竞争的房屋和共有房产的土地为那些只需要它们的人提供了保护。

据中原地产研究中心统计，截至5月9日，北京全年共完成土地交易30笔，总成交额963.51亿元。

年内，共有19幅土地的总价超过50亿元

今年以来，虽然受到新冠肺炎肺炎疫情的影响，中国出售的土地数量大幅减少，但热点城市对高质量地块的争夺并没有减少，高地价地块频频出现，“地王”再次出现。五一假期的前一天(4月30日)，南京、绍兴、佛山、扬州的土地拍卖大戏在同一天上演，很多地块经过100多轮的竞价出售，最高溢价为90%。

据中原地产研究中心统计，截至5月9日，全国共有2宗单个地块总成交价超过100亿元的案例，分别位于上海和厦门，另有19宗总成交价超过50亿元。

从这些高价地块所在的城市来看，包括上海、厦门、广州、北京、南京、杭州和佛山，它们基本上都是一线和二线核心城市。

具体而言，“王迪”年内的全国总价为2月20日香港地产财团以310.5亿元赢得的上海徐汇滨江地块，创下2014年上海董家渡“王迪”248.5亿元的新纪录，成为上海新的总价。

4月22日，上海泰明以103.5亿元的价格，相当于每平方米50599元的底价，以43.8%的溢价赢得了厦门市思明区的地块，该地块在全国土地总价格中排名第二，无论是总价格还是单价，都堪称厦门的“土地之王”。

在中国总价格中排名第三的是广州荔湾区的地块，中信泰富集团于1月19日以81.9亿元赢得该地块，相当于每平方米37，216元的底价和45%的溢价。

2月14日，首开+住宅+建设联合体以78.8亿元的价格，以每平方米38020元的底价和34.24%的溢价收购的北京市昌平区地块，在全国总价格中排名第四。

中国总价排名第五的是北京海淀区的地块，该地块于2月25日由华润+北京分公司建设+中国通信集团以76亿元赢得。交易底价为46，670元/平方米，溢价为25.95%。

许多研究机构的统计数据显示，4月份土地市场的成交量和价格都有所上升，300个城市的平均交易价格达到了2018年以来的新高；在40个典型城市中，土地交易的建筑面积和土地出让金收入逐月增长100%以上，同比增长20%以上。此外，大型房企投资持续上升，前20家房企销售的新增商品总值占前100家销售企业的60%以上，前21-30家房企征地销售比例增幅最大。

对于4月份土地市场成交量和价格上涨的原因，上海益居房地产研究所研究员王若琛认为，一季度积压的需求明显释放，二线城市的复苏更加明显。不仅交易量大幅增加，而且地价涨幅相对明显；土地交易量升水率最高的大部分城市都是一线城市和实力较强的二线城市，这可以反映出开发商在这些地区的征地更加激进，也是当前风险与机遇并存的形势下的更好选择。

中原地产首席分析师张大伟进一步指出，虽然疫情对房地产企业的资金链产生了很大影响，但国内融资的难度降低了，部分企业的征地积极性再次提高。高地价的土地交易在很多地方重新出现，特别是厦门等地，总地价达到历史最高的100亿块，使得土地市场热度不断上升。

接受中国券商记者采访的业内专家认为，目前一些地方土地市场确实存在“地王”现象，个别地区的土地市场热度将会上升，但过热的可能性并不太高，但也应引起高度警惕和重视，必须避免土地市场投机引发的市场过热。

上海出台新政策来规范土地市场交易

5月9日，上海市政府发布了《上海市土地交易市场管理办法》的通知，规范建设用地使用权交易行为，优化土地资源配置，实现优质用地，推进廉政建设。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，上海新的土地交易政策，结合当前上海土地市场发展的实际情况，规范了各种土地交易行为，对全国其他城市土地交易市场的后续发展具有借鉴意义。

严跃进指出，新办法增加了“集体建设用地使用权出让、租赁”等相关业务，体现了土地市场发展下的政策优化取向，也为后续制定全国集体建设用地入市细则提供了地方案例参考。

同时，新办法增加了信用管理条款，从法律上限制或禁止不可信主体直接或间接参与本市建设用地使用权转让，加强市场主体监管，促进土地交易市场信用体系建设，营造公平诚信的市场环境。

“近年来，上海出现了许多非法征地现象，包括资金来源不当和招标程序不当。土地市场纳入诚信体系和标准，有利于后续土地交易的规范化。”严跃进说。

此外，新办法还规范了中介机构的行为，明确规定市、区规划和自然资源局的工作人员和市土地交易中心的工作人员在土地交易过程中收受贿赂、玩忽职守、泄露秘密、玩忽职守、滥用职权。所在单位应当给予行政处分或者有关监察机关应当给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

对此，严跃进认为，在评标公证领域有很多地方，这使得各类土地中介业务更加规范，防止了土地交易中的腐败现象，对上海土地市场的健康发展起到了积极的作用。