公募REITs起航 可视为资产配置组合重要一环

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中国网财经8月13日电(记者张明江、实习记者张怡海)房地产投资信托(REITs)是指房地产投资信托和投资基金，通过发行股票或收益凭证筹集资金，委托专业基金托管人，将房地产投资、经营和管理委托给专业投资机构，使投资者能够按比例获得租金和房地产增值收益等投资综合收益。简而言之，通过投资房地产投资信托基金项目，投资者可以投资以股票形式上市的房地产项目，包括公寓、写字楼、酒店和基础设施房地产，这是目前中国的主要试点领域。

Reits起源于美国，由美国国会于20世纪60年代初创立，旨在为中小投资者提供以较低门槛参与房地产市场的机会，满足房地产开发企业的融资需求。在亚洲国家中，房地产投资信托基金最早出现在日本，许多房地产公司帮助发展房地产投资信托基金，使得它们在日本的市场非常大。中国在房地产投资领域也有类似的资产支持证券产品(abs)，但它们主要是私募股权基金，没有真正的公开发行reits。

经过十多年的探索和改革，国内的reits政策积累了很多经验，为公开发行reits的发展奠定了基础。同时，受疫情影响，政府采取了降低利率等货币政策，为试点发行创造了有利条件。2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的通知》和《基础设施证券投资基金公开发行指引(试行)》(征求意见稿)，标志着中国房地产投资信托基金公开发行正式启动。7月31日，国家发展改革委办公厅下发了《关于做好基础设施领域reits试点工作的通知》(发改办投[2020]586号)。8月7日，中国证监会发布了《基础设施证券投资基金公开发行指引(试行)》，进一步发展了reits的公开发行。根据政策声明，中国公开发行reits的投资范围是基础设施，如仓储和物流、高速公路等。鼓励5g、人工智能、物联网等新基础设施项目开展试点。值得注意的是，国外成熟的房地产项目如酒店、商场、写字楼和公寓不属于试点范围。此外，重点支持京津冀、长江经济带、熊安新区、粤港澳大湾区等重点地区。

公募reits的推出可以为投资者、房地产或基础设施开发商以及基金公司带来双赢局面。对于投资者来说，公开发行reits将进一步拓宽投资选择和渠道，具有许多优势。首先，通过投资于房地产投资信托基金的公开发行，房地产可以像买卖股票一样方便地在二级市场交易，具有良好的流动性。其次，房地产投资信托基金的公开发行将单一交易的房地产分割成分散的小证券或股票，降低了投资门槛，满足了中小投资者投资房地产的愿望。未来，基础设施公募reits推出后，每个普通人都将有机会参与投资国家级基础设施项目，成为基础设施的“股东”，获得现金分配和资本增值收益。第三，由于reits可以汇集大量资金，中小投资者也可以参与投资更好的基础设施项目或利润丰厚的房地产行业。同时，投资者将资金交给专业的基金经理管理和操作，省时省力，可以享受定期分红，降低了投资房地产的难度和投资风险，适合新来的房地产投资者。此外，房地产投资信托基金的公开发行受到相关政策的保障，透明度高，安全性强。根据《基础设施证券投资基金公开发行指引(试行)》的新规定，标的资产应在最近三年保持整体利润或经营净现金流量为正，预计未来三年净现金流量分配率原则上不低于4%。这保证了公募reits现金流和收益的稳定性，为投资者的收益提供了良好的保障。然而，它也提高了试点项目的要求和门槛，缩小了市场选择的范围。最后，根据其他国家公开发行reits的发展经验，公开发行reits与股票、债券等其他金融投资工具相关性较低，市场表现差异明显，长期回报稳定，能够有效分散风险，是优化和改善投资组合风险回报状况的重要工具。

对于房地产开发商、基础设施开发商和其他基础设施投资实体(如各级地方政府)，公开发行reits产品将开辟一条新的融资途径。长期以来，我国基础设施建设融资主要依赖债务，导致政府部门杠杆率上升，空债务逐渐收窄，基础设施项目投资资金短缺。基础设施reits的公开发行有助于突破债务约束下的基础设施投资瓶颈，对我国基础设施的发展具有重要意义。通过公开发行reits筹集资金将有效降低债务水平，加快资本周转，降低现金流压力，提高可持续投资能力，形成良性投资循环。

目前，一些基金公司正忙于准备发行公开发行的房地产投资信托基金，争夺第一批试点资格。对于基金公司来说，获得公开发行reits的先发优势将带来巨大的机遇，这可能会改变企业的行业地位。然而，挑战和机遇并存。reits公开发行是一个全新的业务领域，相关人才和项目储备的缺乏将导致业务发展初期的巨大困难。与此同时，在基础设施reits逐步落地的过程中，也存在一系列需要解决的问题，如国有资产转让涉及的交易、定价、税收等问题，需要政府、基金公司等各方的共同努力。

中国公开发行房地产投资信托基金具有很大的发展潜力，并有望在未来实现。截至2019年底，公募reits已在40多个国家(地区)发行，成为成熟的房地产投资产品。根据证券研究机构的计算，按照国外成熟市场公开发行reits的规模与gdp之比，我国公开发行reits的市场规模可以达到6万亿元，这将成为公募基金行业划时代的新产品。此外，公募reits具有流动性强、投资门槛低、安全性强、收益稳定等优势，可以帮助投资者完成长期投资，改善资产配置组合结构。未来，reits产品国内公开发行正式启动后，投资者可以根据自己的实际情况和需求选择投资。