5月楼市为什么量增价涨

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需求增长在5月份反弹

今年5月，中国商品房销售增长率结束了此前10个月的下降趋势。

日前，国家统计局公布了今年1月至5月中国房地产开发的投资和销售情况。数据显示，1-5月，商品房销售面积5.6409亿平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月提高1.6个百分点。商品房销售达到48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点。

数据显示，销售领域的增长率近10个月来首次出现反弹。根据国家统计局发布的数据，从2017年1月到6月，中国商品房销售面积增长率达到16.1%，然后一直下降到2018年4月(详见附图)。

图:全国商品房销售面积及销售增长率

资料来源:国家统计局

上海链家市场分析师赵宝根指出，交易终端增速回升，这不仅得益于一些监管宽松的四线城市，也与一些二线城市的人才引进政策导致的市场波动有关。总的来说，四线城市的政策环境相对宽松，大部分城市没有实施调控，特别是购买限制、贷款限制等干预力度较大的城市。

具体而言，三、四线集中的中西部地区和东北地区商品房销售面积增速保持在较高水平。数据显示，1-5月，东部地区商品房销售面积为2.3375亿平方米，同比下降6.7%。中部地区商品房销售面积1.5402亿平方米，增长13.3%，增速提高0.2个百分点。西部地区商品房销售面积1.5215亿平方米，增长9.9%，增速提高0.6个百分点。东北地区商品房销售面积2417万平方米，增长3.3%，增长1.2个百分点。

5月份的平均价格上涨了近100元

受需求反弹的推动，尤其是四线城市房价的上涨，5月份全国房地产市场平均价格略有上涨。

数据显示，2018年5月，易居研究院监测的100个城市新建商品房平均成交价格为12514元/平方米，同比增长0.7%，同比增长11.3%。受5月份交易量相对较好以及部分中高档楼盘入市的影响，目前房价有所上涨，较4月份的12422元每平方米上涨了92元。目前，100个城市的平均房价已经连续9个月超过12000元。

值得注意的是，三四线房价“突破万元”的趋势已经持续了9个月。2018年5月，100个城市新建商品房平均成交价格一线为41659元/平方米，二线为13197元/平方米，三线为10350元/平方米。这种价格分为区间，一线城市4万元/平方米的平均价格水平持续14个月，二线城市1.2万元/平方米的平均价格水平持续11个月，四线城市1万元/平方米的平均价格水平持续9个月。

就城市而言，一些三四线城市同比增长超过50%，与2016年前后的热门城市相当。数据显示，2018年5月，漳州、金华、莆田等100个城市的房价分别上涨了66%、56%和54%。这也与本轮三、四线楼市交易相对火爆的因素有关。

当然，三四线城市也是一些快乐和悲伤的城市，其中一些曾经繁荣过。目前，由于调控，已进入回调阶段。在房价同比降幅排名中，香河、大厂、燕郊等北京周边城市房价降幅最大，分别达到26%、24%和21%。此外，从城市数量的增加来看，4月份房价上涨的城市数量是100个城市中的69个，5月份房价上涨的城市数量增加到78个。

表:2018年5月100个城市新建商品住宅平均交易价格同比涨幅排名

资料来源:益州研究所

房价没有上涨的危险

5月份，全国房地产市场呈现出“量价上涨”的趋势。这是否意味着这一趋势将在未来继续？答案显然是否定的。

首先，受银行按揭利率上升的影响，购房成本将上升，这将在一定程度上抑制市场需求。根据360天前发布的最新监测数据，2018年5月，中国首笔住房贷款的平均利率为5.60%，相当于基准利率的1.143倍，环比增长0.72%，同比增长18.39%。自2017年1月以来，中国首笔住房贷款的平均利率已连续17个月上升。

第二，从房价变化来看，10个月来，同比增速持续收窄。2018年5月，100个城市新增商品房平均交易价格同比上涨11.3%。观察历史数据不难发现，数据在2017年7月达到历史新高，达到26.9%的水平，然后这种曲线继续收窄。目前，同比增速已连续10个月收窄。对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进指出，这充分体现了近年来“留而不投机”的政策效应。"在政策的持续作用下，房价上涨的驱动力将被大大抑制。"他说。

此外，调控并未放松，未来市场总体政策环境将保持稳定并逐步收紧，这将进一步抑制房价上涨。成都、Xi、太原、天津等参与“抢人战争”的城市逐步加强监管，弥补了人才引进政策带来的副作用。与此同时，5月份，三个以上的四线城市也加强了对房地产市场的监管。例如，江门、佛山、惠州、东莞等珠三角城市出台了新政策，贵阳、银川、德州、赣州、聊城等城市也加强了市场监管。这表明政府不会允许房价快速上涨。

信贷政策的收紧仍在继续。从房企可用资金来看，国内贷款和个人住房抵押贷款连续两个月同比下降，房地产市场的信贷紧缩仍是主要基调。与此同时，一些热点城市需要用自己的资金来收购土地，这也限制了住房企业贷款的使用。然而，个人抵押贷款的下降将直接影响市场需求水平，这也将抑制房价的进一步上涨。

因此，对于购房者来说，仍然没有必要去追逐他们。既然房价不可能上涨，你可以根据自己的经济状况理性地购买自己的房子。当然，对于一些四线城市的购房者来说，他们有价格上涨的压力，如果他们有条件买房，他们不需要等待和观望，但他们可以借此机会锁定购房成本。