5月北京二手房交易量创14月新高 自住仍是核心需求

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今年5月，北京二手房市场在春节后继续升温，二手房网上签约数量再次上升，达到2017年“317新政”后一个月的最高水平。但是，在政策的控制下，北京的二手房需求仍然以自住为主，投机性低，市场健康，所以二手房价格相对稳定。

交易量达到了14个月以来的最高点，回报率也很正常

根据我爱我家市场研究所(000560，诊断)的统计，2018年5月，北京共有18096套二手房在网上签约，比2017年5月增长67.5%，比2018年4月增长32.3%。这是在2017年3月之后。它首次与该连锁店同时增长，去年4月超过了16900台，创下了14台的纪录

价格方面，5月份北京二手房平均成交价格较4月份上涨0.6%，较4月份小幅上涨0.3个百分点，但绝对幅度不大。与去年4月份的最高点相比，北京二手房价格在5月份仍下降了17.6%。

5月份机构实际交易量也继续增长。据统计，2018年5月，通过北京我爱我家签约的二手房实际数量比4月份增长了29.1%，也创下了14个月来的新高。当然，我喜欢我家实际账单签约量的增长，这是因为市场复苏和我家业务的发展。

我爱我家市场研究所所长胡景晖。我认为，经过去年10月的国庆和今年2月的春节，北京二手房交易量在去年7月见底后实际上一直在升温，今年5月的18000套在去年3月的高点后又创新高。此外，房价止跌回升，表明北京二手房市场已走出低谷，达到一年多来最热的时刻。

然而，18000套的市场交易量仍在北京二手房市场的正常交易范围内。就北京800万套的存量规模而言，北京二手房市场的市场容量约为每月1.6万套，而成交量仅为2%以上。如果流通效率进一步提高，每月近2万套的交易量是正常的。因此，虽然网上签约量已经达到14个月以来的最高点，但目前北京二手房市场并没有过热，二手房价格也只是止跌回升，幅度不大。

当月单日交易量呈下降趋势，市场可能见顶并趋于稳定

尽管5月份北京二手房整体交易量明显增加，但当月的日交易数据显示出下降的迹象。

首先，过去一个月的单日在线路标数量较之前不足600套的长期水平有了明显提高，但5月初单日在线路标数量超过800套，5月4日甚至超过1000套。从那以后，单日在线路标的数量已经下降到不到800套，而在最后一个工作日仅超过900套。这种月初网上签约高于月中月末的情况，不同于以往的月初最低和月中月末持续增长的趋势。

其次，根据我爱我家市场研究所的统计，5月份北京我爱我家单日签单金额有下降趋势。在实际交易中，我爱我家北京每周有一天会有更高的签单金额，从5月份单日签单金额的趋势来看，四个高点明显一个接一个的下降。

北京二手房网上一日签约半年趋势

胡景晖表示，从网上签约和单日签约的趋势来看，北京5月份的二手房交易实际上呈现出下降趋势。从某种程度上来说，这表明北京二手房市场在大热天已经回暖，进一步回暖的后劲可能还不够。其次，北京二手房交易量可能不会显著增加，市场将进入一个高峰期和稳定期。

事实上，18000套的交易量确实达到了北京二手房市场的上限。如果继续上涨，甚至超过2万套，市场很可能进入过热期，这将带来市场心态和房价的波动。此时，交易量后劲不足，出现下滑迹象，实际上更有利于市场的健康稳定发展。

西城区的比例增幅最大。教育是一个重要因素

5月份，北京二手房交易的区域格局几乎没有变化。朝阳区、海淀区和丰台区的交易比例仍然最大，分别为22.6%、15.6%和13.1%。但与4月份相比，西城区、海淀区和通州区5月份的比例变化最大，三个区的比例依次上升了2.4个百分点、1.9个百分点和0.8个百分点。显然，西城区在5月份的二手房市场上更受买家青睐。

根据胡景晖的分析，西城区和海淀区是北京教育资源最丰富的地区。考虑到孩子的教育需求，很多家长会在下半年开始为孩子的入学做准备，在经济条件允许的情况下，他们会借机在西城区和海淀区买房，这导致了最近两个区二手房交易比例的扩大。事实上，西城区和海淀区一直是北京二手房市场的重点区域，教育、医疗等资源丰富，交易量逐年扩大是正常的。

公积金贷款仍是以自营职业为核心需求的首选

在支付结构方面，5月份北京二手房交易全额使用客户占比24.8%，比4月份下降1.9个百分点；商业贷款占比20.9%，比上个月增长0.6个百分点；市级管理公积金的使用占比29.8%，比上个月下降0.2个百分点；16.6%的贷款是由市政管理投资组合提供的，比上个月增加了0.3%，7.9%是通过其他方式提供的，比上个月增加了1.2个百分点。

总的来说，3月、4月和5月的支付结构差别不大，全额的比例有所缩小，仅占5月份的四分之一；商业贷款比重有所上升，5月份占20%以上；城市管理公积金仍是首选支付方式，约占30%；市政管理组合贷款的比例，即公积金贷款和商业贷款，已上升至约17%。总的来说，北京二手房市场上有更多的购房者利用公积金参与购房。

胡景晖表示，目前北京住宅总销售价格偏高，二类和非普通住宅首付款比例也偏高。此外，首笔和非首笔银行贷款的利率在基本利率上也有很大提高，全额支付和商业贷款的门槛和成本也相对较高。因此，自去年调控以来，全额支付和商业贷款已逐渐从北京二手房交易的主流方式退化为二级方式，公积金成为客户最流行的选择方式。

在国家公积金政策的控制下，使用公积金购房的客户基本上是根据自己的需求。他们要么第一次买自己的房子，要么通过卖房子来改善他们的住房所有权。总体需求相当刚性，很少有人猜测。因此，目前北京二手房市场依然健康，交易量不断增加，公积金成为主要支付方式。

上市数量减少，交易速度继续加快

我爱我家的市场研究所。据统计，5月份在北京售出的所有二手房中，每套售出房屋在出售前平均被看到的次数为12.96次，比4月份减少了1.16次。这一数据自今年1月以来逐渐下降，表明今年北京二手房市场的交易节奏逐月加快。

胡景晖表示，去年“317新政”后，北京二手房交易速度大幅放缓，每套二手房交易前的成交次数逐月增加，今年1月达到一年来的最高值。此后，随着节后市场进一步回暖，购房者购房前考虑的时间缩短，看房次数减少，决策制定更加迅速，市场交易步伐明显加快。然而，随着市场交易的高峰和稳定，未来市场交易的步伐将趋于稳定。

小规模交易的比例显著扩大

在公寓结构方面，根据我家市场研究所的统计，在北京5月份的二手房交易中，一居室占23.1%，比4月份增加了1.5个百分点；两房占55.2%，比4月份下降0.1个百分点；其中21.7%的人居住在三层或三层以上，比4月份下降了1.4个百分点。在整体结构上，它仍是两居室的一半以上，其中一居室和三居室及以上各占20%以上。然而，5月份，只有一居室的交易比例在扩大，这一比例在今年前5个月达到最高值，表明一居室在5月份受到了更多买家的关注。

就面积而言，北京5月份交易的二手房中，60平方米以下、60-90平方米、90-140平方米、140-200平方米和200平方米以上的分别占36.3%、39.8%、20.5%、3%和0.3%。4月份的涨跌幅度为2.8%，其中，60平方米以下的比重明显扩大，而60平方米以上的比重正在缩小。

胡景晖表示，从公寓类型和面积的结构变化来看，5月份小型二手房交易比例明显上升，这与西城和海淀的二手房交易比例上升有关。一方面，闹市区的房子建造得比较早。有更多的小单位；另一方面，如果你因为教育需要而买房，房子的面积需求不大，而小公寓更经济，所以也受到购房者的青睐。

非北京客户的比例增加，新的人口政策发挥了作用

根据客户的身份证信息，5月份北京二手房交易中，北京出生的客户占37.2%，比4月份低0.9个百分点，而境外注册客户占62.8%，是今年前5个月的最高值。在外来户籍人口中，河北省的客户最多，占11.3%，超过10%，其次是山东、河南、山西、黑龙江、辽宁等北方省市，但比例不到10%。湖北是南方省市中比例最高的。总体而言，与今年前几个月相比，5月份非北京地区的外国买家数量大幅增加。

胡景晖认为，非北京居民一直是北京购房者的主力军。今年以来，北京出台了新的人才引进政策，并积极推进积分结算，吸引了更多具有经济实力或潜在经济实力的非北京居民考虑在北京购房。此外，北京房价连续一年下跌，处于较低水平，因此越来越多的非北京居民开始在市场上购房，这导致了5月份购房人结构的变化。

总体而言，北京二手房市场在5月份表现出以下特点:

1.整体交易量持续增长，自2017年以来达到新高；

2.市场交易步伐继续加快，住房交易速度不断加快；

3.单日交易量呈下降趋势，市场交易量有见顶迹象；

4.西城、海淀等教育资源集中地区的交易比例增加；

5.小型二手住宅交易的比例有所扩大；

6.使用公积金购房的人数仍然最多；

7.非北京买家的数量增加了。

我喜欢我家市场研究所所长胡景晖的分析。目前，北京二手房市场的受欢迎程度在一年后缓慢上升。虽然是“317新政”以来的最高水平，但市场交易规模与北京股市的巨大规模是一致的，市场交易仍在正常范围内，没有过热。当然，在市场升温的时候，要积极防止市场过热，这也是近期北京提高首套房贷利率等措施的初衷。事实上，市场已经出现了见顶和趋稳的迹象，比如单日网上签约数量下降，单日签约数量下降。未来，北京二手房市场仍将趋于稳定。

在交易量居前三位的大格局下，超过一半的两房交易，北京和外国客户开放四六年，西城区、小户型和非北京客户的交易比例明显扩大，这表明虽然目前市场总体稳定，但教育、人才等其他政策对市场交易结构仍有一定影响。

然而，无论是交易量的增长还是结构的变化，北京二手房市场并没有回到新政时期，因为在政策的不断调控和培育下，目前进入北京二手房市场的客户主要是居住在自己的家中。过去一年，北京楼市的投机性投资需求受到严重抑制，自住需求也进入了观望期和平静期。一年后，由于低房价连续一年下跌的优势，以及教育、人才、安置等其他政策的影响，大量的自住需求开始重新进入市场。他们要么需要教育，要么定居下来，要么改善他们的生活条件，他们的整体生活品质非常高。因此，尽管交易量持续增长，北京二手房市场仍保持健康。

在“房子是为了生活，不是为了投机”这一中心精神的指引下，北京的房地产市场政策将继续下去，甚至在未来进一步扩大。目前，市场已经见顶，交易量稳中有升，交易价格稳中有降的局面正在显现。未来市场可能会进入一个相对稳定的时期。