揭开“伪以房养老”套路真相 层层交织利益网

本篇文章4695字，读完约12分钟

作为一种新型的金融服务产品，老年住房本可以将老年人的住房变成真正的“养老金”。然而，市场上许多打着“为老年人提供住房”旗号推出的服务和产品却难以辨别真假。如果你不小心，“老人院”可能变成“钱和房子都丢了”。近日，又一起涉嫌将老年人引入住房抵押贷款陷阱的"老年住房"事件浮出水面，北京商报记者展开了后续调查，试图揭开"伪老年住房"的真相。

1000万元“户对户养老”纠纷

养老需求迅速爆发，打着养老旗号的金融产品层出不穷。日前，北京商报记者今天收到消费者王(化名)的投诉，称其母亲生前通过国有中信资产管理(北京)有限公司(以下简称“国有中信”)参与了一项所谓的“逐户养老”产品，将其房屋以较高利率抵押给个人贷款人，100多万元的贷款直接划给了国有中信。然而，在王女士的母亲去世后，国有公益信托不仅未能按承诺按时支付“股息”，也未能按约定定期偿还贷款人。最终，它只能先用160万元人民币的利息赎回房子。

“这一次，王女士遇到的所谓‘挨家挨户养老’项目，很可能只是一笔针对非法住房的抵押贷款，附带着一个挨家挨户养老的空壳。在高投资回报的背后，似乎隐藏着巨大的风险。”资深经济律师郭哲告诉《今日商业》记者。

据王女士说，2017年底，她的母亲在一位朋友的介绍下接触到了所谓的“挨家挨户养老”项目。经过一段时间的了解，她母亲选择了国有中信银行推出的抵押贷款项目，并通过国有中信银行将她在昌平区的闲置房产抵押给个人，为期一年，贷款金额为130万元。”当时，国有中信承诺每月帮助母亲向借款人支付2.6万元的利息，并给母亲发放约1.1万元的“股息”。一年期抵押到期后，原房产将被赎回。”王女士介绍说，她母亲去年4月底去世后，她和家人得知她母亲参与了这次投资，于是她立即去了位于昌平的国有中信实体店，要求终止合同。王直截了当地说，当时国有信托负责人明确表示可以终止合同，并承诺在1-2个月内完成手续。然而，到目前为止，国信信托不仅未能按承诺终止项目，而且长期拖欠借款人的利息和“股息”，而不是王女士的母亲。

“国有企业中信与母亲的合同期限是去年，但7月份之后，根据协议，中信将不再偿还每月2.6万元的贷款利息，而每月1.1万元的分红将只发放一两个月。”王女士今天在接受《北京商报》采访时表示，目前仍有10多个家庭有类似的情况，最低按揭贷款额超过300万元，贷款总额已达数千万元。王女士表示，目前，昌平国有中信的实体店已经“去了空大厦”，因为公司拖欠还款，其他抵押房屋的家庭甚至面临房屋即将被拍卖的情况，他们已经向公安机关报案。据王女士称，目前仍可联系到国有公益信托的负责人，但还款仍“延迟”，拒绝给出确切的答复。截至记者发稿时，《今日北京商报》记者已数次联系国有信托公司负责人，但该负责人始终未接电话。

分层交织兴趣网络

国有资产公共信托的“常规”对国内养老市场来说并不陌生，最近备受争议的“中安民生养老”也采用了类似的模式。近日，微博用户爆料称，由于资金链断裂，大量老年人可能会因中安民生“户对户养老”项目延期付款而面临房屋拍卖。这一消息又一次将中安民生养老服务有限公司推到了舆论的风口浪尖。

4月9日，北京市公安局海淀分局发布官方微博，称北京中安民生资产管理有限公司和中安民生养老服务有限公司从事非法集资活动，北京市公安局海淀分局已立案调查。根据警方的新闻报道和行业分析，中安民生事件的调查很可能与之前广为宣传并引发诸多争议的所谓“户对户养老”产品密切相关。

值得注意的是，《今日北京商报》记者在搜索后发现，中安的民生似乎与消费者向本报投诉的国有公益信托有着“不寻常”的关系。根据企业搜索网站披露的信息，杨志鑫目前是国有中信的实际控制人，持股比例为97%。然而，杨志鑫也是北京中安民生资产管理有限公司控制的北京中安民生投资管理中心(有限合伙)的投资者之一，持有公司11.11%的股份。王女士还告诉记者，据报道，杨志鑫原来在中安民生工作，后来独立成立了一家国有公益信托公司。目前，国有公益信托的负责人已经接管了中安民生的管理，并培训了部分员工。

尽管目前国有公益信托的财务状况仍不明朗，但中安民生的财务风险日益加剧。《今日北京商报》记者还获悉，中安民生已经出现了资金缺口的风险。据业内知情人士透露，最近，位于北京马家铺的唯一一家养老站——中国民生银行(Zhongan Minsheng)，急于寻找投资者“接手”。对此，《今日北京商报》记者联系了该帖子的负责人，负责人证实了上述说法。“该车站于去年11月启用，占地1200平方米。现在每天都有100多人活跃在车站就餐，但到目前为止，车站甚至没有时间开展宣传活动。”该负责人表示，虽然中安民生在岗位开通后没有按时支付工资，但员工在今年春节前拿到补发的一个月工资后，他们认为公司只是暂时陷入了财务困境，从没想过工资从那以后一直拖欠。现在，工资已经有四个月没发了，所以公司的资金链在开业时应该有问题。

该岗位负责人今天告诉《北京商报》，该岗位的租赁期截止到6月底，大部分员工已经离职，只剩下10多名员工。现在他们只能向自己借钱。最近，他们终于得到了授权，可以找人“接管”这个职位。“现在，员工工资+社保+一些合作厂商的结算合计拖欠岗位约73万元，接下来的投资者需要代为偿还这些费用。”一些业内人士直截了当地表示，这不禁让人担心，与平安民生息息相关的国有公益信托是否也陷入了资金困境。

对此，北京市民政局副局长李红兵告诉《今日北京商报》记者，一旦在北京发现搭便车和假冒的住房养老产品，政府将毫不留情地查处，如果不能通过合法渠道获得合格的住房养老产品，他们肯定无法进入本市的养老机构。

李悝·杰和李鬼

无论是忠安的民生问题，还是国有资产的公信力问题，在“以房养老”的旗帜下，人们都不禁质疑这一金融产品的可靠性。郭哲告诉记者，目前，北京市公证处已被禁止轻易制作强制债权文书，这是针对近年来市场上出现的“假养老房”事件而采取的措施。“在中国，正规的挨家挨户养老产品还不成熟，还有一些非法企业钻空的子。他们的目的不是要确保老年人的住房最终能够用于养老，而是要像蝎子一样用住房养老金欺骗老年人。”

根据郭哲的分析，为老年人提供住房的金融产品涵盖许多领域，并涉及为老年人提供住房的创新方式。从事此类业务活动，必须具备相应的学科资格。以国有公益信托为例，企业搜索披露的信息显示，国有公益信托注册的行业是卫生和社会工作。“然而，当该公司向老年人推荐所谓的逐户养老产品并推动交易时，它是在进行金融服务。目前，中国现行法律明确规定，从事此类服务的企业不仅需要在工商部门登记注册，持有相应的营业执照，还需要获得集中行业主管部门的批准。相关活动只能在获得特许经营许可后进行。从第一步可以看出，企业涉嫌程序违法，其主要业务不是贷款，企业实体的资格不符合要求。”。郭哲表示，如果企业资金链充足，投资者损失不多，企业将面临行业主管部门的行政处罚，如限期整改；但是，一旦出现资金缺口和现金流中断，就会涉嫌欺诈、合同欺诈等违法行为。

另一方面，很多业内人士表示,“假敬老院”的产品确实赢得了空的政策，有关部门应该严肃查处。然而，近年来，有关部门对住房养老模式的推广，确实让人们看到了一种新型养老保障产品的可能性。

中国社会科学院世界社会保障研究中心主任郑炳文对《今日北京商报》记者说，截至去年7月31日，在为期4年的住房反向抵押贷款试点期间，只有一家保险公司——幸福人寿保险有限公司(以下简称“幸福人寿”)申请了住房反向抵押贷款养老保险业务，并在其8个试点机构共签订了201份合同(141户)，覆盖139份合同(99户)。在99户参保家庭中，北京、上海、广州和武汉的客户占90%，其中30户在北京签约，28户包销。然而，南京、苏州、大连、杭州的住房反向抵押贷款起步较晚，保额较小。住房反向抵押贷款的平均投保年龄为71岁，月平均养老金近8000元，每个家庭最高可获得3万多元，最低可获得近2000元。

郑炳文承认，由于国内房地产市场不够稳定，业务需要相对较高的资本规模，到目前为止，幸福人寿在实施反向抵押养老保险(即“逐户养老保险”)方面仍然非常谨慎。“现在，虽然试点阶段已经结束，家庭养老保险已经推向全国，但大多数企业，特别是大型保险企业，还处于观望阶段，尚未开始大规模进入市场。”郑炳文表示，这种正规的住房养老项目与市场上出现的“伪住房养老”产品有本质区别。

急需监管和刺激的新市场

作为一种跨越资本市场和房地产市场的新的资源配置方式，住房公积金制度在我国起步时被认为是养老模式的有效补充。然而，随着时间的推移，这种新的适应模式已经逐渐出现。据公开信息显示，北京、上海、广州和武汉这几个中国首批确定的住房养老试点城市，基本上已经出现了相关企业趋冷的现象。

“显然，在过去四年的试点中，老年人住房的成绩单并不令人满意。”不过，郑炳文也表示，这样的结果是意料之中的。早在4年前，当房屋反向按揭试验计划开始时，业界认为长者住屋的市场非常有限，而4年试验计划的结果亦证明这确实是一个利基产品。

另一方面，一些专家乐观地认为，即使老年住房将成为中国相对较小的消费模式，也只有10%的老年人愿意尝试，而这部分市场对于企业和政府来说也是非常可观的。根据国家统计局发布的数据，截至2018年底，中国60岁及以上的老年人约有2.5亿，占总人口的17.9%。根据这一计算，1/10愿意为老年人提供住房的老年人约有2500万人，且不说未来老龄化的加速，这些人的数量还会继续增加。

郑炳文从全行业的角度出发，建议相关部门尽快制定配套政策，以巩固正规企业开展住房养老业务的信心。“从住房反向抵押贷款的供应方来看，保险公司面临的风险和不确定性比需求方更多，包括寿命风险、市场风险、利率风险等。从美国和其他国家的经验来看，政府部门通常通过不同的渠道向提供家庭养老保险产品的企业提供“再保险”。这样，如果保险公司因物业市场的剧烈波动而在收回老人的物业时失去利益，他们便会获得一定的保险赔偿，这是香港以往的做法。

更重要的是，稳步发展的住房养老市场“遭遇”了李鬼，许多老年人因此遭受损失。各行各业都希望有关部门尽快“正式宣布”更多相关政策来规范市场。

日前，北京市民政局在新发布的《北京市规范“医保”市场秩序维护老年人合法权益工作方案》中，直接点名了“居家养老”产品的相关问题，明确提出要重点整治损害本市老年人权益的“居家养老”欺诈、出售或泄露老年人信息和隐私等行为。

“在法律环境层面，我国应加快完善和补充住房反向抵押贷款的相关立法，尽快打破相关立法的瓶颈。”据上述专家介绍，就住房反向抵押贷款而言，继承法、物权法、担保法等法律中仍存在一些不兼容、不一致和even/きだよ/white点，因此迫切需要修改相关法律规定。以幸福人寿四年住房反向抵押贷款试点项目为例，公司目前只提供一个产品，即“赖宝幸福之家(A区)老年人住房反向抵押贷款养老保险”。虽然这个产品对房主非常有利，但它涉及到一些与继承法相关的法律问题。例如，如果继承人没有收入来源或生活能力，或者占有了抵押财产，就很难处分抵押财产，因为这涉及到继承权与继承法中其他权利之间的矛盾。

一些业内人士还建议，为了刺激市场需求，应对家庭养老保险业务给予一定的政策支持。同时，在向全国推广的过程中，可以考虑逐步扩大抵押房地产的范围，包括其他类型的房地产，如商业地产、共有产权住房、农村宅基地房地产、农村家庭承包土地使用权等。，以解决更多老年人的收入问题，真正实现老年人的安全感。