新一轮房价飙升背后：富人撤离 穷人进入

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01房间与银行有着千丝万缕的联系

我经常看到人们说:“你不知道，现在真的有很多有钱人，房子是需要的，xx社区的很多人都疯了。”

在新一轮飙升的房价背后:富人离开，穷人进入！

就在家里有人从事贷款的时候，有一件事很多人可能不知道。许多房地产的价格是如何制定的？也就是说，房子开发商自己买房子。下面我们来谈谈操作流程:

例如，房地产经纪人甲开了100套，每套售价100万元，也就是1亿元，对吗？现在，一旦市场开放，我会直接报200万元的价格。如果暂时没人买呢？好吧，我要去弄一批身份证，比如公司员工的姐妹和部门经理的老丈夫，用他们的身份以200万元的价格买下来。房地产公司将支付首付并偿还抵押贷款。同时，将签署另一份合同，将该房屋抵押给房地产公司老板控制的法人实体B。

然后，法人乙拿着这些抵押的房屋去银行办理抵押贷款并获得资金。因为这些原来价值100万的房子是用200万元买的，银行的评估认为它价值200万元，银行可以把它放在140万到160万元的抵押贷款中。这笔资金用于偿还A房地产公司的月供，公司可以有很大的现金流，然后等待房子慢慢卖出。......

你认为银行不知道吗？银行里的每个人都知道，但为什么不知道呢？因为抵押贷款是银行最重要、最稳定的利润来源，如果不发放贷款，分行行长最下面的审批人将无法完成任务并获得奖金。

几年中，贷款卡相对严格，当时实体经济还不错。许多其他企业借钱，而房地产公司不能以这种方式借钱，所以一些人死亡。

自去年以来，一些实体，特别是南方几个省份的制造企业，已经大规模关闭，这使得银行的生活非常困难，银行害怕向这些工厂贷款。(温州最大的眼镜厂之前，因为不能借钱，老板在家里低价卖了N辆豪华车，一辆宝马7系卖了20万。我同学在惠州的工厂以前是做外国包的代工的，但是今年开始有一半被解雇了，老板已经把工厂挂牌了。(

那时，房地产公司已经成为银行的生命线。谁敢给他们卡？这不意味着你被困住了吗？

再加上实体经济不景气，南方各省有大量的地方老板手里有一些钱，工厂也纷纷退出。如果我们卖些钱，我们该怎么办？工厂在亏损，我不了解020高科技，所以买套房子，感觉更安全。

因此，双方的共同努力已成为目前的房地产泡沫，这就是为什么深圳是飙升，上海是下降，北京是匆忙。

因此，你去深圳的一些新开楼盘的价格非常离谱，超过10万元，但很快就会卖光。当你看着它们的时候，它们都是购买合同，而你的身份证也是一个活生生的人。基本上，这种房子不是由“主人”自己住的。房地产公司甲将把它租出去，而房客的租金将不会支付给“主人”本人。

如果你租不到高端房产，你必须去空，然后告诉来看房的人“房主”是大老板，手里有很多房产，对价格不敏感，等等。

当然，偶尔，富有的冤大头会被骗到游戏中，他们觉得如果他们不买，他们就不得不涨价，而我们不得不从卖铁锅开始。这就是我们偶尔遇到的“我的朋友”。

再多说几句，谁最早在房地产行业学会了这个游戏？从著名的传销中学习，两者的基本原则是一样的。后来，他们在技术上互相学习，并有所发展。这是另一个故事。

例如，曾经臭名昭著的“资本运营”做了什么？伪造了一份国务院副总理签署的红头文件，买断了百度所有关键词搜索，并雇佣了大量枪手和水军做公关。你只需要搜索关键词，结果就是告诉你这是合法的，这是大领导特别批准的改革试点项目，100%安全等等。

这一事件被抛到了九霄云外，被媒体完全披露，欺骗了很多人，包括很多高级知识分子。

02“影子业主”无处不在

几年前，购买没有限制。有一个案例，一个当地人+贫穷的老人名下有很多房地产。当时，身份信息相当便宜，因为没有限制。后来，由于购房限制，有资格买房但买不起房子的人(其中许多是当地的屌丝或离婚的无房者)被解雇。通常，一个人可以挂两个房地产(如果他们是单身)。

几年前，购买没有限制。有一个案例，一个当地人+贫穷的老人名下有很多房地产。当时，身份信息相当便宜，因为没有限制。后来，由于购房限制，有资格买房但买不起房子的人(其中许多是当地的屌丝或离婚的无房者)被解雇。通常，一个人可以挂两个房地产(如果他们是单身)。

有人问，不，我刚才看到的二手房也是天价。发生什么事了？接下来，解释这种情况。

如前所述，甲房地产公司出售的1101房的所有人是张三，但原1101房先抵押给法人公司乙，再抵押给银行，所以张三只是一个“影子所有人”。你找中介买二手房。从接触到最终转让，张三只是一个傀儡，实际的房东是法人b公司

有一年，当我想买房子时，我接触到一对年轻夫妇(当时没有购买限制)。他们是本地人，有大学学位。他们知道自己处于社会的最底层。他们两个都是公民，他们没有机会拆除房子。此外，这房子不是一个搬迁的房子。

那时，我觉得房子地板上的阳光公寓不好。他们说我们这个社区还有几套。你可以看看。当时我有点迷惑，因为这是一个新的房地产，而且购房合同是不久前签订的，所以不能继承。如果是父母的帮助，他们的家庭背景不应该太好。

果然，最后，他们拿出的所有复印件都是复印件，而且一次只给一份，他们必须提前预约。

数据知道真相

此外，我将分享一组统计数据:

为了衡量一线城市房价的疯狂程度，《国家商报》(博客、微博)按地区进行分类，并计算每个地区的平均值。数据源是直排式数据库(300033)。

去年2月，北京二手房平均价格为每平方米40532元。如果你想买一套100平米的房子，总价是405.32万元(不包括各种税费和中介费)。这相当于董事长兼总经理平均年薪的8.5倍(北京董事长兼总经理平均年薪为47.6万元)，也就是说，在北京买房需要8.5年的时间。

去年2月，北京二手房平均价格为每平方米40532元。如果你想买一套100平米的房子，总价是405.32万元(不包括各种税费和中介费)。这相当于董事长兼总经理平均年薪的8.5倍(北京董事长兼总经理平均年薪为47.6万元)，也就是说，在北京买房需要8.5年的时间。

去年2月，上海二手房的平均价格是每平方米40267元。如果你想买一套100平米的房子，总价是402.67万元(不包括各种税费和中介费)。这相当于董事长和总经理平均工资的9倍(446，000元)，也就是说，他们在上海买套房前9年不吃不喝。

去年2月，深圳二手房的平均价格是每平方米46130元。如果你想买一套100平米的房子，总价是461.3万元(不包括各种税费和中介费)。这相当于董事长和总经理平均工资的8倍(57万元)，也就是说，他们在深圳买套房前8年不吃不喝。

也就是说，这些一线城市的顶尖人才需要在当地购买一套住房，如果他们没有其他收入，他们将需要吃或喝近10年。

在去年的a股市场上，40%的企业净利润低于1500万元，也就是说，40%的上市公司一年内都赚不到好房子，这说明这种经济畸形有多严重。

不管买不买，天价都在那里

1.然后房地产的官员说现在有了更高级的游戏，我说的那套不再流行了。这是可能的。毕竟，有这么多聪明人的时候，总会有更高级的游戏，这可以被视为金融创新。美国次级抵押贷款不也是一项创新吗？你可以搜索百度百科“中国次贷危机”，比我说的更详细更专业。

2.许多人问我是否能在第二、第三、第四和第五条线上买栋房子。在这里，我想谈谈我的观点，即中国第一线的泡沫依赖于吸2345 (002195，诊断股票)线的血，并聚集全国的力量来支持它。因此，它是中小城市的资金池。

第一条线，从各个地方吸血

第二条线，吸345线的血

等等......

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至于你是否能买它，我会说一点。如果你觉得你能承受购买它的压力，就购买它，否则，不要购买它，也不要幻想把它作为一项投资，并把它变成N套。

下面具体说说，看背景很多读者都在说:

真的有很多富人。谁在我身边刚买了一套1200瓦的，还有那些从事金融和土壤的老板，你说的是错的。

这种说法有点类似于“主人在民间”。你问哪里？总之在民间。

提前说一点，我从来不否认富人阶层的存在，因为工作原因，我经常接触一些官员和富二代，并且对他们的生活状况有很好的了解，包括其中一些人的经济状况，所以我有机会单独谈论他们。

问题是，任何定性和定量的“有许多富人”的判断都是无赖——请原谅一个严重的金融从业者的强迫症。

你说更多是什么意思？你说我们学校有50名学生被武汉大学录取，有多少？看起来很多，但是如果我们学校有一万名应届毕业生呢？还有吗？当考虑这类问题时，一个人的头脑中必须有一个比例的概念。

因此，当你说有“许多”富人时，你必须考虑两点。首先，这个群体的财力是否足以消化如此巨大的房地产市场？第二，他们从哪里得到这么多钱？

首先，我们要挑选王力可健林和马云。这不在日常讨论的范围内。这种人钱多，人数太少。此外，他们想买一栋不符合房地产市场、也不会影响基本面的豪宅。因为马云的财产可能是你的一百万倍，所以他不能买一百万套房子。

其次，我们必须排除低收入群体，例如年收入低于20万英镑的家庭，因为这些家庭与一级房地产市场如何飙升无关，他们主要生活在20年前家乡的福利院。

以下是真诚的干货

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1.你知道现在有谁买了一套完整的房子吗？一次扔掉几百万和1100万，不需要贷款。

到目前为止，两兄弟都说有熟人买了一套房子。欢迎你踊跃发言。最好解释一下这些战壕的具体情况，它们是做什么的，资金是怎么来的。告诉我一些我更了解的事情。

我认识两个人，他们最近刚买了一栋房子。一位来自扬州，江苏商会会员，在国内从事环保设备业务。这家工厂已经开了十多年了，是个小富二代。家里的资产几乎有上亿。扬州有很多房产，在上海买了一套二手房。为了买下这栋房子，扬州卖掉了一栋大房子。

另一个家庭拥有诊所和超市，并且很富有。他的岳父是一家大型国有工厂的前秘书，去年在北京买了一套。这两个家庭一起支付了首付，然后一起帮助偿还贷款。

这两个家庭应该是当前房地产市场的典型购房者，他们的融资方式应该代表主流情况。

毫不夸张地说，在一线城市，资产在5000万元以下的商人家庭无法全额购买住房。为什么？因为一个商人想做生意，他的现金流只占资产的有限比例。如果一个人的账户上有1000万可支配现金，他的家庭资产至少要有几亿。

这就是为什么大量的中型企业主要在一线城市独立购买房地产，同时也不得不卖掉他们家乡的几栋房子并发放贷款。

这是我之前说的，一线城市走的是陶空 2345线。

比如，你家在宁波金华绍兴温州开了一家独资工厂，效益还可以。这家工厂年销售额为5000万元(即使规模相当大)。你一年能有多少可支配净利润？也许不会超过100万，因为你必须投入到再生产中，而抵押在生产中。

而这一百万，有时不得不和兄弟姐妹们分，因为江苏和浙江的许多制造企业主都是孩子。

因此，这些富裕家庭在购买二、三线房屋时，可以很容易地支付全部金额，但如果他们想在深圳购买一套1000万元的房屋，他们就会缺钱(但这些人的许多儿子不愿意接替父亲的工作，喜欢住在一线城市)，所以他们只能在家乡卖两套套房，并支付现金首付。

看，北京、上海、深圳和广州都在买，而第二、第三和第四条线在卖，这就是为什么第二、第三和第四条线的价格下降很多，而第一条线仍然很高，这就是我所说的吸血。

那么，谁在购买二、三线企业主拥有的501，000，000套房地产呢？三线城市的富裕家庭中，许多人在四线和五线售出了30万套房产，外加首付。

除了这个中等规模的制造企业主，有两种人有能力在前线买房，一种是官员，另一种是在互联网上上市的企业高管。

不用说，除了著名的超级富豪之外，官员拥有最充裕的现金流，因为他们不必从事生产，他们没有资金可以挤出去，他们有多少钱是可变现的资本。当一些房地产开盘时，几层楼给同一个官员是很常见的。

互联网上市公司高管相对简单，他们的股票从股市套现。(上市很难，这也是互联网公司选择上市的原因)

我提到了三类人，他们是一线高价房的主要买家。(那种搬迁的农民也是一种。他们被分成三个套房，以一套大套房的价格卖出两套，但他们基本上没有能力用现金买房，只能买一套新的。(

过去你可以拿中彩票开玩笑。现在，500万张彩票是个屁。税后去密云水库差不多一样。

问题是在过去的两年里，前两类人都遇到了问题。

我不需要说制造业充满悲伤和悲伤，也不需要对低端制造业向海外和内地转移的话题多言寡语。江苏、浙江、广东一大批企业家一夜之间回到了解放前，低效的升级和投资失败比比皆是。

至于官员，更别说我了，当房地产登记实名制出台时，2014年至2015年期间，到处都有低价出售房地产的浪潮。现在，我仍然还那些拿着几千万现金买房子的官员。我尊重你作为一个男人！

至于最后一群人，互联网新贵，他们现在似乎做得很好。问题是，有多少人？你能支持整个一线城市的天价房地产市场吗？我对此表示怀疑......

一家中型互联网上市公司，年薪一般在40万左右。有多少人？几十个人在天上飞，甚至他们每个月都要还3万元的房贷，这很困难，更别说普通员工了。

这些未来能够负担500万以上房产的群体基本上都已上市。可以看出，这个群体的规模不会很大，而且股市在过去两年的暴跌中已经缩水很多。

与整个一线房地产市场相比，他们实在是杯水车薪，无法消化所有的新房和上市二手房。

因此，我在开始时说的不愿意出售+自我购买的情况出现了。如果难以理解，请参考初中课本中描述的资本家倒牛奶的情况。太多的牛奶卖不出高价？那我就只卖一小部分，告诉你牛奶已经没了，很少了。事实上，牛奶保存在桶里。

感谢告诉我这些信息的读者，并在此补充:

不愿意出售的方式有很多，本质上就是“倒牛奶”，制造一种虚假的稀缺感，提高购买者的心理预期和门槛。房地产经纪人知道，他们只需要联手提高价格，强迫买家踢他们的骨头，在平底锅里卖铁，勒紧裤带吃泡菜。他们自己的婆婆帮助他们。

除了我前面提到的假购房，还有一个，它覆盖了市场，甚至不需要做一个假合同。开100套后只卖了10套，剩下的90套告诉你已经卖完了，然后这些房子在银行抵押。当然，这种房子更赤裸，甚至伪装都是不必要的。

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2.如果主人入住后发现这是个鬼城呢？

这很简单。首先，将房地产分成N期，并在第一期投入两栋建筑。看，那些建筑不是买来的，它们是买来的，但还没有建成。

第二，出租房子。例如，如果你看到许多新的房地产公寓，采取了整个建筑和统一的装修风格，或xx中介出租超过n套房在某个社区，业主在幕后都是房地产开发商自己的血肉。

例如，我有一个朋友现在住在天通苑。他的房子是直接从房地产公司租的，没有个人业主。

因此，经济越糟糕，就越需要在媒体上大肆渲染。每个人都喊道:“这里真的有很多富人。瞧，在这里开张的第一天，就有1000万台被抢了。”当你问，他们都是“我的朋友，我的亲戚和我的同学”，你从来没有看到几个“我”。

向与你关系密切的富人询问今年的经济形势。真的有这么多真正的富人吗？

未来房价的粗略判断

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最后，让我们说一段话，我对未来房价的预测，总的来说，我的判断会下降，原因如下:

1.根据国际法，一个国家的房地产市场在人均国内生产总值达到8000美元之前一直在上升，从8000美元下降到10000美元，然后再下降到10000美元(除了一些城市，那里是海外移民的圣地，中国的舞阳舞阳，曾经从事房地产投机，规模小，容易投机，但中国的一线城市并不那么小)

2.老龄化，即使第二个孩子被释放，现在的生育率似乎也无法恢复。未来几年，这种人口结构无法支撑新一轮购房热潮。毕竟，主要买家是年轻人。谁将为老人买房子？

3.供求关系很大，基本上有房子的家庭。十多年前，人们早早地就去前线混了混，买了东西，现在他们已经安定下来了。现在，在第一和第二条线上买不起房子的孩子在他们的家乡也有房子，所以他们没有地方住。不管他们工作多努力，大多数人都卖掉了所有的旧房子，耗尽了父母所有的积蓄，还了贷款，但他们仍然负担不起。慢慢地，

4.经济趋势正在下降。在过去的许多年里，为什么中国人相信房价会上涨？这很简单，因为经济在20年或30年内持续增长，这也是所有经济体都会遇到的规律。日本、韩国、台湾和香港哪一个有不到20年的快速经济增长期？你什么时候听说过一个经济快速增长了50年的国家？中国人没有理由认为他们的国家太特殊。

举个最简单的例子，你的家庭生了一个孩子，一路长大。你每年都得给他买新衣服，而且每次都得买一件更大的。然后有一天，当孩子18岁时，你必须买一个更大的。店员告诉你你不需要它。你还按照以前的惯性说:不，我的孩子在过去的十几二十年里已经这么长了。每年，人们唱不好，说我的孩子不会长高。

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