独生子女时代住房需求减少 房价会下跌吗？

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在微博上看到这样的话题很有趣。

如果人们对住房的需求减少，房价会发生什么样的变化？现在他们都是独生子女，将来对房子的需求会减少。房价会越来越低吗？

这个问题的参与度还是相当高的，很多房地产大V后来都回答了这个问题。作者想谈谈我对这个问题的看法。

首先，人们对住房的需求真的会减少吗？

我们有几栋房子？

国家统计局在2017年7月发布了几组数据。2016年，全国人均住房建筑面积为40.8平方米。其中，城市人均36.6平方米，农村人均45.8平方米。2.根据中央党校国际战略研究所的调查，2016年底，城市住宅已达到356亿平方米，相当于3.56亿套，而城市注册居民人数不超过1.8亿，平均每户2套。

根据上述标准，我国人均住房面积接近高收入国家水平。这些数据似乎有成就感吗？等一下。让我们看看更多的数据。

根据链家研究所的最新报告，北京的存量房数量约为750万套，平均每套2个房间，相当于2170万常住人口。按照一人一房的标准，刚性住房的缺口已达600万套。

根据链家的报告，北京76.7%的存量房屋超过10年，38.6%超过20年，房屋的旧体验差。这些房子支撑着北京80%以上的年营业额。

因此，即使用最低的租金来满足生活需求，北京的房子也远远不够。

让我们再看看深圳。

去年4月，深圳一位官员在一个论坛上说，深圳有1041万套房子。根据每户2.59人的计算，深圳的住房可容纳2800万人，而深圳的实际人口约为2000万人，住房似乎是足够的。

但深圳的1041万套公寓是什么？《深圳市住房保障发展规划(2016-2020)》中有这样一组数据:

根据2013年的住房调查，深圳当年的住房总量为5.2亿平方米，共有1035万套住房。

其中，保障房34万套，单位和个人自建住房55万套，原村民自建住房650万套，工业区配套宿舍168万套，可顺利交易的商品房只有128万套，不到五分之一。

深圳和北京有同样的问题，住房总量看起来相当大，但如果你细分结构，你会发现大量居住性能差的住房占很大比例。

与北京相比，深圳住房问题更为突出的是，可供自由贸易的商品房比例过低。深圳是一个移民城市，其中80%是移民。当他们来的时候，他们只能买长期稀缺的商品房。

这些在城市工作的人大多在家乡有大房子，但这些房子总是有人住。随着城市化的深入，住房需求将随着人口的迁移而变化，农村和四线城市的大量住房将逐渐被废弃。你仍然会觉得高质量的住房不够住，所以住房需求不会减少。

在互联网上，有一个错误，但它被广泛接受:随着人口老龄化的加速，房子的继承将加速，一个4-2-1的家庭组合，祖父有2套房，和自己的一套房，即使孩子不买房子，未来将有3套房在手，并将有剩余的房子。

这个模型的算法很好，但问题是房子的寿命很长。你认为你还能住在你祖父的房子里吗？你还会活着吗？从消费升级的角度来看，许多人在继承了父母的房子后，会选择出售和替换更好的房子来改善他们的生活条件。

房地产在不断升级后将逐渐成熟，住房单元总数将保持动态平衡，然后被旧单元所取代，以满足人们日益增长的对更好生活的需求。

第二，房子的结构问题是最迫切的大问题！

影响房价的因素太多了。从长远来看，供求关系确实是导致房价走势的核心因素。但是最紧急的事情不在这里。供求是一个大逻辑。目前，我们有更多的结构性问题，房屋过于集中在少数人手中。

正是这些问题也给调控带来了巨大的压力。过度和不充分的调控将导致房价失控。

根据西南财经大学的抽样调查，66%的城市注册居民只有一套住房，21%的城市注册居民有多套住房，这些居民的平均人数已经达到5.5人。

以深圳为例，据深圳传媒大学诉朱洛基案统计，深圳本地居民人均住房面积为400平方米，而商品房人均住房面积不足10平方米，低于香港。深圳有100多名房主。真的可以说“富人没有立足之地”。

2016年12月，潘石屹在一次演讲中说，北京有些人买了一百套，但他们只住一套。还是有很多人没有一套，否则，哪里能有12万个家庭抢走427套共有房产？

最近，去年11月发生在南京的万人抢屋战争也是一个类似的问题。他们中的许多人根本不缺房子，但仍然拼命去储物。

我们目前最紧迫的问题是理顺分配，让房子用于生活，而不是投机。从这个目标出发，我们还有很多事情要做。现在谈论“人们对住房的需求越来越少”还为时过早，而期待房价真正下跌则更为奢侈。