胡景晖：推动REITs意义重大 关键需要平衡租金和房价

本篇文章889字，读完约2分钟

4月25日，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化的通知》。根据该通知，今后国家将重点支持房屋租赁企业发行以其持有的房地产资产为标的资产的股权资产证券化产品，积极推广各类债权资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(积极推广各类债权资产证券化产品)，鼓励专业机构房屋租赁企业开展资产证券化。

我的家庭小组副主席胡景晖热烈欢迎这项政策。他认为，对于住房租赁业来说，推动房地产投资信托基金和住房资产证券化一直意义重大，但这需要监管部门和住房建设部门形成良好的机制，才能打通这一政策渠道。住房和城乡建设部、中国证监会联合发布《新政》后，这一机制开始建立，行业资产证券化有望加速，这将积极推动国家租购并举战略的实施，为部分自持型房地产开发商找到可靠的退出途径，为民间资本进入这一行业并保持可持续发展创造良好的模式。

当然，走了这一步之后，还有许多问题需要在今后进一步探索和完善。

首先，房地产投资信托产品大多是产权。如果它们只是债权，它们就不是真正的房地产投资信托基金。目前，我国市场上有几个类似的产品都是以债务为基础的，但从日本、新加坡、美国等发达国家的市场经验来看，以房地产为基础的reits可以长期、稳定、可持续地促进这一行业的发展。因此，探讨如何在未来促进房地产投资信托基金的产权化，而不是债权融资是非常重要的。

其次，应建立reits模式。在国外，90%的租金应该支付股息，税收基本上减免。因此，如何将税费减免、信托法、证券法等相关配套措施与房地产投资信托和住房租赁资产证券化相匹配，是一个亟待突破的地方。

更重要的是，目前的住房租金与住房价格之间存在严重偏差，一线城市的年租金投资回报率仅略高于1%。即使使用房地产投资信托基金，这种收入实际上也难以吸引社会资金的有效进入，企业也难以通过房地产投资信托基金提取或筹集资金。因此，如何使租金与房价回归到一个合理的比例，如何让原有的控股经营者退出，如何让社会资本进入，是reits充分发展的关键。如果这个结打不开，即使房地产投资信托基金能够促进住房租赁市场，在未来也很难成为真正有效的市场助推器。