今天国家正式出手 整顿租房市场 这类人的苦日子要来了！

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今天(12月25日)，住房和城乡建设部在官方网站上公布了六个部门发布的《关于整顿和规范住房租赁市场秩序的意见》。意见中包含了许多整顿租赁市场的具体措施和时间表，这些措施和时间表有许多亮点，对租赁市场产生了重大影响。

一、从事房屋租赁活动的房地产经纪机构、房屋租赁企业和网络信息平台，以及转租10套以上(套)房屋的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。

出版10套以上(套)转租房屋信息的单位或个人，应当验证出版单位的经营资格。

点评:众所周知，国内租赁市场确实很混乱。许多不合格的企业已经开始了中介业务，或者一些个人已经开始了房屋租赁中介业务。有时他们真的不专业和非正式，这就是为什么许多租户遇到“黑色中介”。事实上，登记10套以上的分租房屋是为了区分“零售业务”和“批发业务”。如果是“批发”，需要注册，同时在权威网站上可以找到符合条件的企业和员工名单，这是租赁市场员工的标准。如果严格执行，将会产生巨大的影响。

第二，公布的挂牌信息应是实名的，并注明机构和店铺的信息，应包括挂牌的地点、目的、面积、图片和价格，以满足真实委托、真实情况和真实价格的要求。同一机构的同一财产只能在同一网络信息平台上发布一次，不同渠道发布的财产信息应当一致。已出售或撤销的房产信息应在5个工作日内通过各种渠道撤销。

评论:如果你曾经租过房子，你会发现在租房网站上看到的房子的图片是令人满意的，价格也是合适的。但是，经过实地查看，发现房屋并不存在，或者已经被出租，或者有些房屋被标为直接出租，但房屋被中介放行并出售狗肉，这极大地影响了租户的查看成本。确实是时候进行调整了。《意见》规范了上述混乱局面，希望尽快落实，尽快取得成效。

三、通过房地产经纪机构、房屋租赁公司成交的房屋租赁合同，应立即申请网上签约备案。

点评:这几乎等同于房屋转让。网上租房备案有几个好处。首先，政府可以找到房子的一般信息，这有助于精确监管。第二，为了防止逃税，租房应该缴纳所得税，但如果是私人交易，就没有办法征税。网上租房对中介和房东有很大的影响，钱是应该付的，但也可能会转嫁给房客，导致房租上涨。对于租户来说，申请网上签约，并采用正式的房屋租赁合同，这是一种有效的租赁凭证，有助于保护租户的权益。将来申请居住证和学位也是有帮助的。

四是住房和城乡建设部门要加强对采取“低挂”(房屋所有人支付租金高于承租人支付租金)和“长收短付”(承租人支付租金的期限长于房屋所有人支付租金的期限)经营模式的房屋租赁企业的监管，引导房屋租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，并将租金和保证金纳入监管账户。在房屋租赁企业的租金收入中，房屋租赁贷款的金额不得超过30%，超过比例的应在2022年底前进行调整。

备注:“租金、押金等。被列入监管账户”有很大影响。潘石屹曾经说过，长期租赁公寓的回报率不到1%。如果他是对的，扩大长期租赁公寓利润的最佳方式是大规模经营，通过规模来稀释成本，这也取决于资本运营。如今，许多中介企业用租金向银行申请贷款，或者用存款来开发新房。如果资金运作不当，如果大量租户中途退房，将存在严重的流动性风险。《我爱我家》(000560)前副总裁胡景晖甚至早些时候说过，长期租赁公寓爆炸比p2p爆炸更危险。

“房租、押金等。“被纳入监管账户”是一项规范中介企业资金使用的举措,“房屋租赁贷款额度不应超过30%”也降低了房屋租赁企业的杠杆率，这注定了他们今后的日子不好过。

五、住房和城乡建设部门应依法制定闲置的商业办公楼、工业厂房等非住宅改造成租赁住房的政策。

评论:这真的很棒。众所周知，全国商业地产严重过剩，但住房短缺。以下是2019年1月至11月中国房地产的开发和销售情况。我们可以发现，写字楼和商业用户的搬迁率远远高于住宅(销售面积除以销售面积)。原因很简单。写字楼的供应量很大，但需求量有限，这往往仅限于企业，但住宅楼不仅可以住很多，甚至可以注册公司。当然，当经济面临巨大下行压力时，很容易闲置。根据DTZ的数据，在过去的一年里，中国一线城市空写字楼市场的整体入住率攀升至近10年来的最高点，目前的平均入住率约为10%;二线城市写字楼的平均入住率甚至更高，平均在28%左右。

为了解决空商业地产入住率过高的问题，首先，将商业地产改为公寓，然后出售，但这在许多地方都有限制，商业地产变更的规模很小。第二，商业租金的变化，即上述非住宅房屋向租赁房屋的转变，一方面可以消化商业物业的存量，另一方面可以增加租赁市场的租金供给，稳定租金，这确实是一个很大的措施。

事实上，除了将企业改为出租，还有另一种降低租金的方式，那就是利用集体建设用地建造出租房。2017年，国土资源部住房和城乡建设部发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等十三个城市允许使用集体建设用地建设租赁住房(试点)。考虑到集体建设用地不需要缴纳土地出让金，地价很便宜，所以在这些土地上建造房屋的成本很低，租金自然不会很高。很明显，如果将租金从商业改为出租，将来集体建设用地用于建造出租房屋，就可以稳定租金。

最后，与您分享一个数据:

根据诸葛的找房子数据，2019年11月，全国20个大中城市的平均出租价为43.64元/平方米月，环比下降0.23%，同比下降0.68%，租金连续5个月下降。

我想问一下，每个人的房租都降了吗？