房价连涨39月调控持续加码 西安楼市迎来拐点？

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未来春节后的“小阳春”市场将会使部分城市的楼市快速回暖，加快房价上涨，并进一步影响部分城市的土地市场，使得高地价地块甚至“地王”频频出现。由于一些城市的房价上涨过快，住房和城乡建设部在4月和5月给了10个城市预警提示。因此，一些城市出台了“加码”调控政策来冷却市场。

在过去的上半年，房地产市场出现了许多关键词，如“停止下跌秩序”、“加码监管”等，这些关键词只是上半年部分城市房地产市场表现的总结。《商业日报》的记者选择了Xi、厦门和佛山三个城市，对其上半年的房地产市场进行了评估。

今年上半年，如果你想说哪个城市的房地产市场火爆，很多人可能会第一次想到西部城市——Xi。

根据国家统计局的数据，今年5月Xi市的物价涨幅在全国各城市中排名第一。这不是Xi房价指数连续39个月上涨的第一次。

在此之前，Xi平安早就出台了相关的“四限”调控政策，并于今年4月出台了新的公积金政策。6月20日，它甚至在Xi发布了“历史上最严格的调控政策”，这反映了当地政府抑制房地产市场过热的决心。

据《国家商报》记者调查，在不断加大的调控力度下，Xi平安5月份率先崛起的背后，实际上出现了一个转折点。

净化周期不到5个月

根据中原地产的数据，今年上半年，Xi市新建商品房供应量为759万平方米，同比下降23.3%；成交价为13060元/平方米，比2018年上涨11.9%；供需比为0.8，这延续了供不应求的趋势。

在库存方面，中原地产的数据显示，截至6月底，Xi市的商品房销售库存约为2846万平方米。根据最近几个月的平均去化学率，去化学周期约为17.1个月，比年初缩短了1.4个月。然而，商品房的去工业化周期不到5个月。

在这方面，平安的分析师蔡告诉记者，去化学周期缩短是因为营业额上升。最早的时候，Xi的化学去化规模小，一直供过于求。目前，新开工项目淘汰率基本在80%以上。只要是新推出的项目，就不能出售。目前，市场上消化的房子都是最新的股票。蔡说的市场从2016年开始升温。2016年之前，Xi的房价在每平方米6500-7000元之间徘徊了5-10年，基本没有太大的波动。然而，自2016年下半年以来，整个市场已经开始升温。随着房地产投机者的涌入和品牌房地产企业的出现，居民购房的心态发生了变化，房价悄然上涨。结果，被市场抑制的需求突然爆发，房价基本上翻了一番。

2019年上半年，Xi房市新增商品房526万平方米，低于2017年和2018年同期水平。成交价为13287元/平方米，创历史新高，涨幅为13.1%，但比去年有所收窄。

从上半年Xi市住宅的供销情况来看，在住宅的供应和交易方面，浐灞和曲江仍遥遥领先于其他地区。例如，它以166万平方米的营业额位居Xi第一，占全市总营业额的23.2%；曲江和城东依次位居第二，分别占全市总营业额的17.8%和14.6%。

此外，非限制区内的秦韩新城供销社相对繁荣；虽然港口地区这个新的置业热点的供应量并不大，但其成交量在全市排名第三。

为了抑制日益火爆的市场，Xi从2018年开始引入调控政策，并从那一年开始用彩票号码买房。

今年6月20日，Xi在原有“四限”调控政策的基础上，再次升级调控政策，明确了落户年限，增加了非本市常住人口的社保缴费年限，首次将临潼纳入限购范围。这项政策不仅是对现行调控政策的升级，也是对已实施两年多的“人才新政”的一个修补。临潼首次被纳入限购范围，堪称Xi“历史上最严格的调控政策”。

房企拿地还贷是理性的

据中原地产统计，上半年Xi市新增住宅用地54处，同比增长10.4%；营业额583万平方米，同比增长43.3%；交易底价为2537元/平方米，同比增长38.8%；然而，交易溢价为15.8%，比2018年低3.4个百分点。

上半年，该区的营业额为117万平方米，占全市总营业额的20.3%；莲湖区和曲江新区排名第二，而郊区县如高陵区和沪宜区受供应面减少的影响，没有土地出售。

《全国商报》记者注意到，近两年来，随着Xi主城区土地资源的稀缺，许多品牌房地产企业已经开始了他们的北移和西进之旅。秦汉新城利用了这个机会。毗邻Xi经济开发区和咸阳东市的区位优势，生态环境和文化遗产的庇佑，地铁机场线的带动，高端住宅集聚、住宅供给和交易远高于其他非限制区域。

据中原地产统计，上半年Xi市前十大房地产企业累计征地金额为469亿元，同比下降5.4%。

此外，今年上半年，Xi市前十大房地产企业的销售额达到588.3亿元。万科、绿地和融创仍位列前三。其中，惠今虽然没有多少项目在售，但依托曲江惠今世界城，上半年销售额超过53亿元，销售额相差不到1亿元，落后于融创。

就市场份额而言，上半年Xi市前十大房企占总营业额的38.8%，比去年同期高2.2个百分点，比2018年低2.4个百分点。值得注意的是，所有上市企业都是外国品牌的房地产企业，没有一家本土房地产企业进入名单。

《全国商报》记者了解到，在Xi市土地拍卖市场，曾经有过超过40次的土地拍卖，数十家房企不时抢到一块抢手的地块。然而，在2019年，房地产企业似乎平静了很多，土地收购逐渐趋于理性。

蔡说，的住房需求和房价已经达到了一定的平衡水平。与同等级的邻近城市相比，这是相当一致的。未来，Xi的房价会上涨，但不会很高。因此，房企在征地态度和区域选择上会更加谨慎，而不是更加激进。

随着市场的不断上行，Xi的热点逐渐向三环路以外发展，房地产企业的征地基本上集中在三环路以外。对于购房者来说，主城区的待售商品很少，价格也很高，所以购房者会将需求扩大到新区，这样买房的压力就会小一些。

蔡告诉记者，随着限购政策的升级，安已将周边地区临潼纳入限购范围，但市场人气较高的西县新区，除丰东板块外，尚未纳入限购范围，未来可能会更热。