土地成交持续回暖 头部房企和国企成拿地主力

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随着房地产企业销售形势的逐步恢复和宽松的融资环境，上周土地市场供需逐月增加。房地产龙头企业和国有企业已成为土地收购的主力军，与国有背景的房企合作收购土地开发已成为房地产开发商的共识。

交易规模较上月大幅上升

上周，南京、武汉、郑州等城市都举行了大规模土地拍卖，重点城市的土地市场交易量逐月大幅上升。

根据Cree房地产研究中心的数据，上周重点城市的建筑面积为3019万平方米，同比增长79%，成交量同比增长71%。与上周相比，主要城市的平均地价下降了5%，但与去年同期相比仍有所上升。

上周，重点城市土地市场整体地价较上周下降了6个百分点。具体来说，在上海优质土地转让的推动下，一线城市的地价反弹至13%；二线城市通常是平坦的；第三，四线城市整体下滑明显。

根据中智研究所的报告，上周土地市场的供需都有所上升，住宅用地的成交量环比增长超过60%，整体平均价格略有上升。40个大中城市(市级)总供应量为1080万平方米，营业额为1327万平方米。其中，住房市场的供应量为550万平方米，成交量为682万平方米。

保险费率通常很低

房地产龙头企业和国有企业上周成为土地收购的主力军。据韩毅智库统计，上周中国海外房地产、保利发展、滨江集团(002244，股票咨询)、绿城中国(香港股票03900)、华侨城、融创中国(香港股票01918)等房地产企业的土地收购投资总额排名第一。

6月30日，武汉市以招标、拍卖和挂牌的形式出售了10块土地。中国海外房地产以144.2亿元赢得了两块总建筑面积为99.44万平方米的土地。上述两个地块涉及住宅、商业、文化、公园和绿地，总起拍价为132亿元，实际交易溢价为9.24%。华侨城以66.66亿元的底价赢得了10个地块中的一个，土地面积约为127，900平方米，底价为12，648.48元/平方米，它们都是住宅、商业、公园和绿地。

6月29日，融创公司嘉兴融和房地产有限公司经过101轮招标，以约50.2亿元的价格，中标杭州钱塘新区云帆小区一期商住用地。出售的土地面积约为192，100平方米，底价为9，441元/平方米，起拍价约为39.9亿元，地价约为25.82%。融创中国上周还以7，000万元人民币的零溢价在郑州获得了一块土地。

6月29日，保利发展以66.01亿元的底价赢得东莞虎门高铁站tod地块。该地块面积约为198，800平方米，建筑面积约为1051，900平方米，相当于6275元/平方米的底价。

诸葛房产数据研究中心的分析师陈伟表示，上周的保险费率普遍较低。一方面，土地市场的热度在头两个月有所上升，而之前积压的需求被逐渐释放。7月后，土地市场热度下降；另一方面，前期出售的土地质量较高，房企竞争更加激烈，地价处于较高水平。

中智研究院企业研究部主任李建桥表示，目前，在稳定杠杆、防范和化解金融风险的背景下，房地产金融监管依然严格，中小房企的现金流压力越来越大。财务状况良好的优质国有企业和大型房企融资相对困难，资金相对充裕，在土地市场的表现相对积极。

合作和征地成为共识

值得一提的是，在国有资产背景下与房企合作进行土地收购与开发，正成为房企获取土地储备的主要方式。

经过58轮招标，杭州绿城商贸锦西房地产有限公司以约29.13亿元的价格中标杭州未来科技城81号地块。根据天空调查数据，浙江角头房地产集团有限公司(“浙江角头”)和杭州绿城房地产投资有限公司分别持有公司49%和51%的股份。浙江贸易是一家房企，实际控制人是浙江省国有资产监督管理委员会。

6月30日，绿城中国与宁波轨道交通集团有限公司在宁波市鄞州区以约17.03亿元的价格赢得一块土地，地价为31.66%。前一天，合资公司以18.44亿元人民币和31.93%的溢价获得了宁波东站-盘火段的一块土地。宁波轨道交通集团有限公司的实际控制人是宁波市国有资产监督管理委员会，也是一家房企。

7月3日，青岛万悦房地产有限公司以3.37亿元的底价赢得了青岛黄岛区的两块土地。万科a(000002)拥有49%的股份，青岛童渊IOT科技有限公司拥有51%的股份。后者的最终实际控制人是青岛西海岸新区国有资产管理局。

事实上，随着公开市场上土地收购难度的增加，与国有背景的房企合作获得土地储备正成为房企的主要方式。例如，根据越秀地产(港股00123)2019年年报，该公司当年通过国有企业合作方式增加土壤储量约149万平方米，约占当年新增土壤储量的19.3%。

“土地征用方面的合作是由于土地招标、拍卖和土地征用方面的竞争日益激烈。国有背景的房企因其雄厚的资金实力和较低的融资成本，在征地方面更具优势。当财团取得土地时，它可以分担财政压力，分散市场风险。”陈晓说。