叶檀财经：深度揭秘！增收又增利 民企500强的大崛起！

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大企业有大梦想，大发展！

2018年，其销售规模超过1000亿，并正式进入1000亿俱乐部！

今年8月22日，由中华全国工商联主办的2019年中国民营企业500强名单在青海发布。这一次，它的排名从第77位跃升至第35位，整整增加了42位。

截至8月26日，沪深两市共有51家房地产相关公司发布了半年度报告，增速达到288.5%，再次名列前茅！

这家公司不是别人，正是金科股份(000656，诊断股份)！

业绩增长288.5%，杠杆率稳步下降，毛利率达到五年来最高水平

2019年上半年，没有住房投机，调控房地产的政策层出不穷！

据国家统计局统计，今年1-6月，商品房销售面积为7.5786亿平方米，同比下降1.8%，同比下降0.2个百分点；商品房销售达到70698亿元，增长5.6%，增速下降0.5个百分点！

楼市调控，数据整体下滑，但在这种情况下，金科股票真的爆发了逆势！

8月12日，金科股份有限公司发布了半年度报告。根据财务报告数据，1-6月，公司的合同销售额达到814亿元，合同销售面积为839万平方米；收入261亿元，母亲净利润25.9亿元，同比分别增长68%和289%。

收入增长率和净利润增长率均处于行业前列！

同时，我们注意到公司的毛利率大幅上升至30.31%，创下2014年半年度报告以来的最高水平！净资产加权回报率从2018年同期的3.39%迅速上升至今年的11%。这种增长很少被放在住房企业的前列。

更重要的是，尽管公司业绩飙升，但杠杆率却在稳步下降。

金科股票的资产负债率比去年同期下降了1个百分点。如果扣除预收账款后，资产负债率降至49%，将比去年同期下降2个百分点。

自2018年以来，许多公司开始出现危机，违约和打雷接连出现。原因是现金流有问题。

金科的现金流如何？

我们查看了金科股份的报表，发现目前公司账户中的现金流量非常充裕。1-6月，公司货币资金储备达到309亿元，完全覆盖了短期计息负债。息税折旧及摊销前利润利息保证倍数为1.78，同比增长48.33%。

940亿英镑的预付款保证了下半年丰富的土壤储备来支撑未来

就像开车一样，你不能只看后视镜，你必须向前看！

今年上半年，该公司的销售辉煌，业绩超出预期。下半年怎么样？未来呢？

就房地产企业而言，我国的商品房销售采用预售制度。因此，房地产企业的预收款被视为未来利润的储库，是预测房地产企业未来收入的重要指标，类似于茅台。

因此，我们查看了公司的资产负债表。目前，该公司账户中的预收账款已接近940亿元。预收账款一旦结转，就是公司的下一笔收入和利润！

如果我们向前看，我们必须看看土地储备。丰富的土地储备是未来业绩的关键。

根据长江证券(000783，诊断学)的研究报告数据，金科有限公司2019年上半年新增土地项目94个，增加1530万平方米，同比增长约51%。征地面积占销售面积的182%，创2015年以来新高；合同投资423亿元，同比增长57%。

在土地收购成本方面，2019年上半年土地收购成本进一步降低，为公司提供了较大的利润运作空空间。

截至今年半年度报告报告期末，公司及其投资公司的可销售面积约为5600万平方米，这将确保公司业绩的持续发布。

发展丰收地产，美轮美奂，四位一体，多元经营，统一发展

2016年，该公司在城市发展过程中从“房地产开发商”转型为领先的“更好的生活服务提供商”。

由于是“优质生活服务提供商”，金科股份不仅有房地产开发，而且在正式进入1000亿军团后，金科股份进一步提出了“四位一体”的产业升级发展战略。

也就是说，在做好民生房地产开发和生活服务的同时，要加大科技产业的投入和运营，加大文化旅游的布局，与房地产业一起延伸产业“生态圈”，在整个生命周期中提供更好的生活。

以生活服务为例，根据中信建设投资(601066)的数据，截至今年6月，金科服务项目已达655个，合同面积2.39亿平方米，服务业主500万人。业主满意度连续多年超过90%，管理5年以上的项目满意度达到95%。

业务覆盖重庆、北京、四川、江苏、湖南、陕西、山东等24个省市，已落户149个城市。

凭借卓越的综合管理实力和领先的品牌优势，金科已成为物业管理服务领域的无形领导者。

业绩方面，2019年上半年，公司物业管理服务收入达到12.02亿元，同比增长84%，毛利率达到23.6%，比2018年增长5个百分点。

美好生活，技术授权！

金科股份的另一个前沿是科技产业的投资和运营。聚焦国家科技产业走向，聚焦科技产业投资运营，聚焦科技创新、人工智能、互联网、大数据等特殊产业，致力于工业园区的投资、建设、孵化和运营，成为金科新的增长极。

目前，金科已投资开发高标准工业新城和工业园区，并已进入重庆、湖南、山西、四川、山东、辽宁、陕西等省市。已开发经营的工业园区面积超过1200万平方米，入园企业2000多家，其中15%以上为行业500强、1000人计划企业、100强企业等标杆企业，入园企业年产值超过1000亿元。

美丽的房地产、蓬勃的房地产和科技赋权是500强民营企业的上升密码！