美国“两房”回归私有化 会引发下一次房市崩溃吗？

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美国联邦抵押贷款融资公司房利美和房地美(简称“房利美和房地美”)的私有化计划将于近期敲定。

2008年全球金融危机期间，这两家抵押贷款融资公司濒临破产，之后被美国政府接管，逐渐摆脱困境。现在，房利美和房地美的私有化已经提上日程。据8月22日媒体报道，特朗普政府最早将于9月宣布相关计划。

房利美的前分析师告诉《国际金融新闻》，房利美和房地美可以完全私有化，它们的商业模式可以改变。不同的方式会有不同的影响。然而，如果“两房”与政府完全脱节，当金融危机到来时，一旦私人金融机构停止向居民放贷，整个住房市场将崩溃。

私有化的想法由来已久

房利美和房地美不发放贷款，而是从银行和其他贷款机构购买贷款，然后将其打包成证券，卖给其他投资者，并提供违约担保。

这使得来自世界各地的储蓄流向美国房地产市场。

根据国会的指示，房利美和房地美的监管机构——联邦房地产企业监管办公室——只要求房利美和房地美长期持有少量资本，以缓冲可能的损失。然而，在这种情况下，如果房利美和房地美遭受巨大损失，它们基本上没有能力自救。

2007年，次贷危机始于美国，一年后席卷全球，最终演变成全球金融危机。当时，这两家位于美国抵押贷款市场中心的准政府企业亏损700亿美元，不得不接受政府注资并被接管。从那以后，如果房利美和房地美每年都亏损，它们将由美国财政部注资，如果它们盈利，它们将全部上缴美国财政部，美国财政部一直维持到现在。

事实上，房利美和房地美私有化的想法早已存在。

2010年，房利美和房地美被勒令退出纽约证券交易所，因为它们未能达到最低股价要求。这一轰动事件一度被认为为美国大型国有抵押贷款融资公司的全面改革扫清了障碍。

然而，奥巴马政府明确表示，对房利美和房地美进行资本重组是个坏主意。当时的观点是风险太高，过去的问题可能会再次出现。

现在，在特朗普政府的领导下，美国财政部将这一计划视为一项优先任务，这项任务已经酝酿了几个月，相关预期已经在今年夏天早些时候出现。

韩德金融技术研究所所长、清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群于2002年至2004年对房利美进行了抵押贷款信用风险分析。在房利美任职期间，郭杰群参与了公司信用评分模型的开发和验证，设计了基于严重逾期概率的抵押贷款收购指数，并开发了一系列模型，如房地产抵押贷款违约模型，其中许多至今仍在房利美使用。

郭杰群告诉《国际金融新闻》记者，两房私有化只是特朗普政府的一个提议，能否实施必须得到国会的批准。

郭杰群认为，由于房利美和房地美被联邦政府接管，支付给联邦政府的利息远远超过联邦政府接管房利美和房地美的资金。以房利美为例。截至2017年底，在房利美被联邦政府接管后，偿还给美国财政部的利息为1，664亿美元，比金融危机期间从政府获得的救助资金(1，198亿美元)多出466亿美元。政府部门不允许房利美和房地美偿还救助资金的本金，因此它们可以从房利美和房地美那里持续获得丰厚的利息收入，而这是以投资者的利润为代价的，因此它们面临着投资者的诉讼。10多年来，投资者一直押注房利美和房地美最终将再次私有化，但进展缓慢。

他还指出，房利美和房地美对美国住房市场和经济发展的贡献是不可替代的。“房利美和房地美的私有化是否合格是一个主观问题，主要在于政府希望房利美和房地美在个人住房市场中扮演的角色，以及政府和市场之间的博弈。华尔街当然希望房利美和房地美解体，所以他们一直在游说国会解散房利美和房地美。然而，房利美和房地美对美国房地产市场的贡献显然超出了私人领域。在2008年金融危机之后，我们可以看到，私人金融机构在住房金融市场中的作用已经大大降低。”郭杰群说道。

完全私有化还是西藏危机

关于房利美和房地美的私有化进程，媒体援引知情人士的话说，私有化计划可能首先寻求增强两家公司的财务实力，之后，如果美国国会不对两家公司进行更根本性的改革，美国政府将解除对两家公司的控制。

该计划可能在美国劳动节假期(2019年9月2日)后不久宣布，预计将提出资本重组和解除政府控制，以确保两家公司有足够的资本在未来房地产市场下跌时吸收贷款损失。据知情人士透露，该计划的条款预计不会披露两家公司首次公开发行(IPO)的细节。

郭杰群表示，私有化的细节仍不清楚，因此很难判断。“两房”可以完全私有化，就像其他私人银行或贷款公司一样；你也可以改变你的商业模式。例如，如果你只提供保险服务而不是买卖抵押贷款，不同的方式会有不同的影响。

然而，如果“两房”与政府完全脱节，当金融危机到来时，一旦私人金融机构停止向居民发放贷款，整个住房市场将崩溃。“我认为‘两个房间’是完全私有化的，也就是说，它不可能与政府分开。”郭杰群说道。

据美国媒体报道，房利美和房地美的私有化可能需要几年时间，这些公司需要被允许保留利润并从投资者那里筹集数百亿美元。

作为房利美和房地美私有化计划的一部分，美国财政部的担保可能仍然存在，两家公司可能会定期为联邦信贷额度支付承诺费。