半年花386亿北京富豪买下2110套别墅 最贵单价16万元

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长期处于休眠状态的北京奢侈品市场现在迎来了一波行情。

7月15日，中央企业中海集团斥资79.4亿元，以6.6万元的底价，赢得了北京丰台枣家村地块，这是该地区历史上第二高的总价。

和硕首席分析师郭毅甚至表示:“5万至7万元的底价意味着，北京楼市似乎进入了10万元的激情轨道。”

竞拍10万元以上

根据中央参考咨询所的数据，2019年上半年，北京市场共售出2110套别墅，成交额为385.88亿元，同比增长7%，同比增长227%。其中，上半年恒大华府以28套、均价10多万、成交额近40亿元成为北京别墅市场的热销品牌。

据“房地产商”介绍，今年上半年，豪宅交易量排名前30位。据记者统计，有多达10个项目超过10万元豪华住宅。最贵的是第一个瑞丽都，平均成交价超过16万元/平方米。6套；其次是使馆一号院、北京一号院和夏大厦，平均成交价超过12万元/平方米。

此外，今年上半年北京别墅市场总交易面积为67.55万平方米，平均成交价格为5.7129万元/平方米，比去年下半年平均成交价格1829万元/套高出4000元/平方米，比上个月增加335万元/套。

根据壳牌研究院向《商业日报》记者提供的数据，今年上半年，5000万元以上豪宅的销售比例为2.67%，2000万元至5000万元的销售比例为15.98%，1500万元至2000万元的销售比例为10.67%，1500万元以下的销售比例为70.67%。

其中，作为北京楼市最独特的存在，丰台区今年的表现并没有让市场失望。据中央参考咨询所统计，丰台区上半年区域销售额为268.95亿元，10万元+6个项目，均为几年前的国玺、昆仑地区、西府大院等地王级地块项目。目前，北京市场有14个10万元以上的项目在售，其中丰台项目占4个。

7月15日，经过56轮的角逐，中海以79.4亿元的总价格获得丰台区第二高的枣家村土地。底价约为66000元/平方米，仅次于2015年葛洲坝贾凡村的77000元/平方米(600068元)。限制竞争的房屋已经支撑了北京一半的房地产市场，但房地产企业仍不遗余力地抢占豪华住宅市场。

“在新房同质化程度较高的情况下，二手豪宅的受欢迎程度显著提高，而低杠杆依赖使得豪宅市场的表现与整个城市大相径庭。”壳牌研究院首席分析师徐小乐说:“现在北京的豪宅需求稳定，市场需求越来越多。”新市场越来越少，没有力量去改变房子，也没有更多的增量资源进入股市。”

有限的竞争室在市场上上市

尽管早在2012年，政策就规定不允许建设容积率低于1.0的住宅项目，而且《北京市禁止和限制新产业目录》也做出了同样的规定，但低密度别墅产品仍以另一种方式出现，尤其是在目前限制竞争的住宅时代。

由于受到最高限价和" 70/90 "政策的限制，许多竞争性住房项目被设计为"高层住宅+别墅"。

90平方米以下的房屋承载着大部分新需求的客户，因为它们是高层建筑，所以只占用了一小部分土地面积，而项目的大部分区域都是低层别墅。这种设计并不违反相关政策，同时，它可以满足开发商在现有天花板下制作奢侈品的需求。

一位业内人士告诉《国家商报》记者:“开发商绝对愿意做豪宅，开发成本比高层低，获得客户的成本也低，而且单位产品的总价高，省心。”

郭毅说:“开发相对低密度的产品有利于实现住宅企业的经济效益。”

另一方面，根据记者此前的调查，为了节约成本，别墅在有限的竞争室或多或少小型化或减少。

以庭院别墅为例。从表面上看，别墅的面积超过200平方米，但空有限的房间分为上下两层，有些单层只有60平方米左右。这显然不同于真正的别墅。

堆叠的别墅更紧凑。一些销售人员说，住户的主人还将配备地下室，这些地下室由别墅中的电梯连接，也就是说，他们必须穿过别人的家到自己家的某个区域。

“迪平是一座入门级别墅。它过去被称为别墅。现在它被称为庭院和战斗。事实上，这意味着同样的事情。”

目前，在北京市场，有限竞争房是一起上市的，有限竞争房中的别墅也是一起上市的。

但总体去污水平并不乐观。

根据中原地产(包括限售别墅)的数据，从2018年6月10日开始，截至2019年6月10日，北京市限售别墅签约总数量为11976套，其中网上签约数量占总供应量。35%；签约净面积为125万平方米。根据面积计算，网上签约完成率仅为31%；也就是说，近70%的有限竞争房间还没有签约出售，它们已经成为库存积压。

根据“70/90”政策的比例，可以推断出限制竞争房屋总库存中的两个积压区域变成了改良的大型别墅和限制竞争房屋。

“现在北京楼市两头热，中间冷。低端和超高端豪宅卖得好，中间总价超过1000万元的“夹心层”不太好卖。”这是一位奢侈品销售人员的观察，她口中“三明治层”的价格区间与别墅项目的有限竞争是一致的。

对于这样的现实，一些业内人士嘲讽道:“北京几乎所有的豪宅都在偷偷降价出售，网上签约的价格也低于备案价格。”

位于大兴区的中海运珠有限竞争房项目的销售人员告诉记者:“如果你购买我们的联合医院项目，你会得到更多的折扣。如果总价高，优惠力度就大。”