土增税法征求意见 个人买卖房屋是否会继续免征？

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业内人士认为，有三个理由支持在未来某段时间向个人征税是不现实的。首先，政策上会有冲突；第二，它不应该发挥调节杠杆的作用；第三，在实际操作中存在困难。

《经济观察报》记者杜涛近日在财政部网站上发布公告，征求公众对《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》的意见。

《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)及相关说明表明，计划将集体房地产纳入征税范围，并计划取消集体房地产土地增值收益调节基金，立法前后集体房地产负担总体稳定。在税率方面，土地增值税将继续执行超过税率的四级累进税率。

根据财政部发布的《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》的解释，《条例》规定，转让国有土地和地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。在此基础上，《征求意见稿》将集体土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称集体房产)的出让和转让纳入征税范围。同时，建议取消目前对集体房地产征收的土地增值收益调节基金。

芝罘区税务会计师事务所执行合伙人王冬生告诉记者，《土地增值税法(征求意见稿)》的立法意义实际上是贯彻税收法定原则的一个步骤，对于增强土地增值税的加征刚性、规范税收征管秩序、促进房地产市场健康发展具有重要意义。王冬生曾在财政部税务司和毕马威北京税务司工作，从事涉税工作多年。

王冬生认为，这项立法是土地增税法的升级。国务院制定的行政法规已经升级为全国人民代表大会制定的法律，这不是税制的重大调整。因此，它不会对房地产市场产生大的影响。

主要内容

该征求意见稿共有22条，对纳税范围、税率、免税和减税都有明确规定。

根据征求意见稿，房地产转让是指土地使用权、地上建筑物及其附属物的转让，以及集体土地使用权、地上建筑物及其附属物的转让，或者集体土地使用权、地上建筑物及其附属物作为出资和股份的使用。

在税率方面，《征求意见稿》明确了土地增值税仍实行四级超额累进税率，以房地产转让取得的增值额为计税依据。如果增值税金额不超过扣除项目金额的50%，税率为30%。增值税金额超过50%但不超过100%的部分税率为40%。增值额超过100%，不超过200%，税率为50%。增值税金额超过扣除项目金额的200%，税率为60%。《征求意见稿》明确计算增值额时允许扣除的项目是:(1)取得土地使用权所支付的金额；(二)土地开发的成本和费用；(三)新建房屋及配套设施的成本、费用或者旧房屋及建筑物的评估价格；(四)与房地产转让相关的税收；(五)国务院规定的其他扣除项目。

王冬生告诉记者，自1994年加税以来，经过税务机关多年的努力，制度建设已经比较完善，税法草案已经在现有制度的基础上上升为法律，相对成熟。但是，有一点需要注意，即土地增税的立法目的需要进一步明确，因为立法目的直接影响到一些制度的设计。由于土地增税是专为房地产交易而征收的税，其目的应该是调节房地产交易的超额收入。因此，应该设定一个免税的增值率，例如，如果增值幅度低于20%，就不应该被视为超额收入，而应该像特殊的石油收入一样，通过陆路免税，只有在原油价格超过一定水平时才征税。现行的普通住房优惠政策应改为一般优惠政策，这更有利于体现土地增税的立法目的。

影响

许多纳税人担心个人房屋转让是否会继续免征土地增值税。

现在，个人房屋转让免征土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易税收政策的通知》(财税字[2008]137号):“三是个人出售房屋暂免征收土地增值税。”

金&伍德律师事务所合伙人叶永青认为，未来的住宅转让税将在个人保留环节。如果房地产税是主要的，个人土地税的增加将与之重叠。土地转让不太可能征收个人增税，因此土地增税的来源仍然是大宗交易等。

叶永青认为，有三个理由支持在未来某个时期向个人征税是不现实的。首先，政策上会有冲突；第二，它不应该发挥调节杠杆的作用；第三，在实际操作中存在困难。

根据财政部发布的2019年1-6月财政收入数据，土地和房地产相关税收的契税为3184亿元，同比增长7.1%；土地增值税3565亿元，同比增长10.3%；房产税1477亿元，同比下降0.5%；耕地占用税824亿元，同比增长2.8%；城镇土地使用税1133亿元，同比下降13.4%。

王冬生提醒纳税人，在这部税法草案中，集体房产也属于征税范围，但集体房产土地增值收益调节基金已经取消。在转换过程中，增税法通过实施后，对集体房地产的影响需要进一步关注。

这次值得称赞的改进在于改变了土地增税的结算方式。

目前的清算方式是纳税人提交清算信息后，税务机关进行审核，审核结果出来后，纳税人可以在完成清算程序前补税或退税。由于审计过程漫长，许多项目无法清算。税法草案进行了调整，以便从事房地产开发的纳税人能够自行完成清算、结清应纳税款或向税务机关申请退税。这将消除地税增加结算中的“肠梗阻”，帮助纳税人顺利完成结算。

王冬生提到的是《征求意见稿》规定房地产开发项目应先支付后清算，目前税务机关根据纳税人提供的信息进行清算审核的做法调整为从事房地产开发的纳税人应自行完成清算、结清应纳税款或向税务机关申请退税。

叶永青认为，这种征收和清算是基于纳税人自愿申报和清算、税务机关事后申报的原则，是征收和管理方式的一种改进。