一线城市楼市“小阳春”消退？观望还是出手 先看数据

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3月的春天，北京等一些一线城市的房地产市场开始回暖，但根据4月份的统计，热度有所下降。《小羊春》将如何解读？“五一”期间，中正军走访了北京的一些房地产和中介机构，发现买家的热情难以言表。

分析师指出，现在判断一线城市的“小阳春”已经退烧还为时过早。预计一线城市房地产销售增速反弹将持续到年中，二线城市整体交易表现将有所改善。第三，四线城市面临巨大的回调压力，城市间的分化将继续加剧。未来，加强城市监管的可能性将会增加。

“小阳春”还在一线城市吗？

4日上午，中正军来到位于南四环的一栋商业大楼的售楼处，四组顾客正在看房子。该物业于去年开业，计划于本月进行清算。目前，仍有几十套房子没有售完，远不如两年前开盘后不久就卖光的景象。为了促进销售，该房产在五一期间也获得了优惠。" 5月底前支付40%的首付款，享受1%的折扣."销售处的工作人员向仲正军介绍

在房地产附近的另一个售楼处，去年开盘的几十套商品房仍在出售，而最新一期的房地产尚未开盘。售楼处给出了一个折扣“150万定金，你可以享受1%的折扣”，售楼处工作人员向正在看房的两组顾客建议。

根据中国手指研究所4月份发布的中国100个城市的价格指数报告，北京、上海等10个主要城市(新建)的住宅价格平均涨幅比3月份缩小了0.04个百分点。

中原地产首席分析师张大伟指出，在一些地区，房地产市场是由“小阳春”带动的，但房价上涨使许多潜在需求转向观望，导致交易量增长乏力。

58房屋研究所的首席分析师张博告诉钟郑钧，今年4月份购房者信心指数首次下降，环比下降2.4%。券商信心指数保持小幅上涨，上涨0.9%。

在二手房方面，张博指出，从安珠客运专线监测的67个城市的二手房上市价格来看，整体价格上涨了0.16%，4月份北京二手房上市价格略有下降，从60529元/平方米降至59968元/平方米。上海略有增加，从49，547元/平方米上升到49，576元/平方米。广州和深圳的价格也保持稳定

北京一家中介机构的二手房销售人员对钟表示，“近期的交易或咨询很少，无法与3月份相比，更难以与2017年相比。”

同时，根据壳牌研究院4月29日给出的数据，从北京、上海、深圳和广州四个一线城市的二手房市场表现来看，4月份市场并没有延续“小洋春”的热度。4月份，连锁住宅二手房实时交易量下降了20%-30%。此前，房地产市场大幅反弹的北京二手房市场在4月份表现疲弱，较3月份下跌34%。

然而，一些业内人士认为，判断一线城市的小羊春热还为时过早。

据张博介绍，从安珠58号客运专线的表现来看，小阳春在一线城市的人气仍在继续。四月份，一线城市房屋搜索的受欢迎程度环比下降了0.5%。就城市而言，北京和上海的住房搜索普及率持续上升，均超过2%。广州显示出一定程度的下降，而深圳保持相对稳定。预计一线城市的热度将保持小幅波动和小幅上升，二手房整体交易量预计将好于去年同期，同时房价将保持相对稳定。

壳牌研究院(Shell Research Institute)首席市场分析师徐小乐认为，北京二手房市场并未转冷，北京4月份二手房交易环比下降是3月份集中发布后的自发下降。目前，需求仍然是主要的交易力量，需求改善的链条还没有真正开始。

总的来说，天丰证券(601162)认为，目前一线城市的调控是长期而有力的。自2019年以来，在抵押贷款利率下降的推动下，长期受到抑制的刚性需求加速增长，销售增长率迅速反弹。根据历史规律和判断货币政策，预计一线城市房地产销售增长率的反弹将持续约一个季度至年中。

二线城市的受欢迎程度将会提高，三线和四线将会分开

张博对中正军表示，二线城市楼市热度明显好转，二线城市整体成交量占比上升将成为大势所趋。第三，四线城市面临分化格局。

展望市场前景，克里房地产研究公司还认为，二线城市的整体交易预计将保持稳定，交易业绩将有所改善。其中，每个都市区的核心城市值得关注。该机构列出了短期内市场可能好转的明星城市，大致可分为以下几类:

首先，长江三角洲的一些城市，如南京、杭州、合肥、苏州和宁波，在2018年都经历了调整。市场逐渐变得理性，供给逐渐增加，这对交易有一定的刺激作用。预计这些城市的交易量将略有升温。

其次，在珠江三角洲的核心二线城市，土地拍卖市场的受欢迎程度仍然很高，高地价地块经常出现。成本驱动提高了买家对市场前景的预期，市场复苏也在意料之中。

最后，中心城市如重庆、武汉、成都、Xi、郑州等。，由于他们庞大的人口基数和完善的城市基础设施，市场需求在短期内仍然强劲，而且这种热度还会持续一段时间。但是，沈阳、大连、济南等环渤海城市由于成交量较低，库存压力相对较大，后期趋势不容乐观。

此外，Cree房地产研究表明，四线城市的回调压力很大，城市间的分化将继续加剧。

机构:一季度，23个城市房价进入“过热”区间

第二季度收紧监管的可能性增加了

4月25日，上海易居房地产研究所发布了中国100个城市房价第一季度报告。报告显示，今年第一季度，易居研究院监测的100个城市新建商品房平均交易价格为13685元/平方米，同比增长13.1%。与1月和2月12.0%的增幅相比，第一季度的增幅有所扩大。

根据历史数据，从2018年下半年开始，全国100个城市累计房价同比增幅继续扩大。这一增幅在今年2月份略有收窄，这与春节假期效应有关。3月份，增幅继续扩大。特别是3月份的房地产交易还算不错，市场预期也有所调整，这也使得白城房价同比涨幅继续扩大。

报告将年初100个城市新建商品房平均交易价格同比涨幅进行了分类，并将其分为过热、过热、理性、冷和过冷五个区间。

统计数据显示，2019年第一季度，100个城市中有23个进入“房价过热”区间，其中中山房价涨幅最大，达到61%。与此同时，包括肇庆、廊坊、莆田、泉州和三亚在内的五个城市已进入“过冷水房价”区间。报告指出，客观地说，房价过冷的原因有很多，比如郊区市场交易过度集中，市场交易持续下降。

根据这份报告，当房价过热时，城市监管更有可能收紧。最近，监管部门再次强调了定位要求:“房子是为了居住，不是为了投机。”这可能意味着一些第二季度房价上涨过快的城市有可能收紧监管。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，一些城市最近出台了严格的控制措施。例如，Xi市收紧了提取公积金的要求，苏州市规定了土地拍卖的价格限制。预计后续类似措施将会增加，包括整顿房地产交易秩序。