报告:一线城市中等收入者“买不起房”问题需重视

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2018年12月29日，中国人民大学国家发展研究院城市与房地产研究中心主任邝大伟发布了《中国35个大中城市住房承受能力指数研究报告(1998-2016)》(以下简称《报告》)。该报告指出，一线、二线和三线城市的中等收入人群负担不起房价。然而，一线城市的中等收入者比二、三线城市的中等收入者更弱，面临更大的住房支付困难和“买不起房”的问题，需要引起重视。

在哪个城市中等收入的人买不起房子？

当报告根据预期的住房价格增长率估算住房使用成本时，它将理性预期和非理性预期住房负担能力指数分开。

报告发现，1998年至2016年，在理性预期下，中国35个大中城市的平均房价收入比总体呈上升趋势，但中等收入人群普遍具有较强的房价支付能力，不存在严重的房价支付困难。只有上海、深圳、杭州、厦门、宁波、太原等几个城市的中等收入者个别年份存在严重的住房价格支付困难，买不起房。

非理性预期(过去3年和5年的移动平均线)显示，北京、上海、深圳、宁波、厦门、南京、福州、天津、郑州、武汉、石家庄、太原和Xi的中等收入人群多年来一直存在“买不起房”的问题。

郭大卫指出，与理性预期相比，非理性预期容易导致房价预期过度乐观，进而导致房价过度增长和“无力购房”。

从各城市来看，在理性预期下，一、二线城市中等收入人群的房价支付难度普遍高于三线城市，无力支付的城市主要集中在一、二线城市。到2016年，上海和深圳将成为中等收入者负担不起房价的一线城市，杭州、宁波和厦门将成为中等收入者负担不起房价的二线城市，而太原是唯一一个中等收入者负担不起房价的三线城市。

在非理性预期下，一线和二线城市的中等收入人群比三线城市的人更难支付房价。北京、上海、广州和深圳属于一线城市，那里的中等收入者买不起房价；天津、南京、杭州、合肥、武汉、郑州、宁波和厦门属于二线城市，近年来中等收入人群无力负担房价；石家庄、太原、福州和昆明属于三线城市，这些城市的中等收入人群近年来无力负担房价。

虽然一线、二线和三线城市的中等收入者负担不起房价，但一线城市的中等收入者负担不起房价的城市数量不仅大，而且持续时间长。与二三线城市的中等收入人群相比，一线城市的中等收入人群支付房价的能力较弱，面临更大的住房支付困难和“买不起房”的问题，需要政府相关部门高度警惕和重视。

建议为防范住房泡沫和住房金融风险，确保住房市场健康持续发展，有必要打击住房投机行为，严格执行“无房无房”政策，但要根据城市和时间制定政策。

在哪个城市中等收入的人租不起房子？

报告称，租房者的住房支出收入比实际上是租金收入比，根据住房承受能力的标准，我国中低收入人群的租金承受能力是有差别的。

该报告发现，从1998年到2016年，中国35个大中城市中没有中等收入者付不起房租的城市，也没有支付困难严重的城市。

从2011年到2016年，北京、福州、昆明、南宁、太原、杭州、海口和成都8个城市以及深圳、大连、兰州、宁波、武汉、重庆、哈尔滨和厦门8个城市的平均租金收入比在2007年到2014年为0.3-0.5。中等收入的人很难支付住房费用，还存在“租不起房子”的问题

建议实施租金管制政策，以改善社会福利，保持租赁市场的持续健康发展。

2013年至2016年，贵阳、西宁、济南、南京、长春、郑州、长沙、天津、Xi、上海、广州、银川、石家庄和南昌的平均租金收入比为0.2-0.3。中等收入的人在支付住房和租房方面有一定的困难。

2015-2016年，合肥、乌鲁木齐、呼和浩特、沈阳和青岛的平均租金收入比在0.15-0.2之间，中等收入人群有轻微的住房支付困难，但可以“租房”。

不仅一线城市的中等收入者难以支付租金，二线和三线城市的中等收入者也难以支付租金。因此，建议租金管制政策应以城市为基础。

在哪个城市，中等收入的人既不能买房也不能租房？

报告指出，对于中低收入人群来说，当住房支出与收入之比高于0.5时，无论他们是否负担不起或有严重的支付困难，他们也存在“无法租房”和“无法买房”的问题。

报告发现，在理性预期下，从1998年到2016年，中国35个大中城市中没有中低收入人群负担不起或租不起的城市，也没有负担得起或租不起的城市；根据严重住房支付困难的标准，1998年至2008年，中国35个大中城市中有城市买不起或租不起住房，但2009年至2016年，中国35个大中城市中没有城市买不起或租不起住房。

在非理性预期下，根据“买不起房”的标准，从1998年到2016年，中国35个大中城市的中等收入者没有买不起房或租不起房的城市，也没有买不起房或租不起房的城市。2016年，“无力支付但有能力支付租金的城市数量”在3年内从理性预期的6个增加到适应性预期的11个；从1998年到2008年，根据严重住房支付困难的标准，在中国35个大中城市中，有一些城市买不起或租不起房子。然而，从2009年到2016年，没有买不起或租不起的城市，但租不起的城市数量逐年增加。从1999年的北京、天津、太原、呼和浩特、长春、上海、合肥、郑州、成都、贵阳、昆明和Xi的12个城市，到2016年已发展到北京、天津、石家庄、太原、上海、南京、杭州、合肥、福州、武汉、重庆、Xi、宁波、厦门和深圳的16个城市。

邝大伟认为，与理性预期相比，非理性预期进一步恶化了中等收入者的房价支付能力，并建议为了提高中低收入者的房价支付能力，应进一步打击投机行为，使预期回归理性。