从此告别“公摊面积” 却将迎来房价“上涨”？

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昨天，一篇文章“告别买100平方米，只有70平方米！“住房和城乡建设部新规定:住宅按套内面积计算”。文章称，住房和城乡建设部发布的一项新规定草案显示，房地产交易将正式告别“共有面积”，近年来备受舆论关注的“百平方米房只买70平方米”的现象有望结束。

文中提到的住房和城乡建设部新法规草案是住房和城乡建设部最近发布的《关于》；城乡供水工程规范；《关于住房和城乡建设领域强制性工程建设标准全文公开征求意见的通知》中的“住宅工程规范(征求意见稿)”，规定“住宅应当以使用面积交易。”

住房问题关系到每个家庭的切身利益。在中国，按套内建筑面积的价格出售房屋实在是不合理的，由于“分房”而引发的投诉和矛盾也很多。因此，这个消息很快引起了人们的注意。

然而，从建筑面积到套房内的可用面积，这种定价方法的改变对买家有多好？这对开发商和房地产市场会有什么影响？

接受中国券商记者采访的业内专家认为，定价模式的改变有利于维护消费者权益，增加交易信息的对称性，也有利于相关税费的管理。按使用面积定价后，名义房价可能会上涨，但实际购买成本影响不大。

不管定价方法如何，让买家知道室内面积和泳池面积是什么，尤其是泳池面积是怎么来的，以及各种税费和面积之间的关系，这样普通人(603883，诊所股票)就能明白消费是关键。

按建筑面积定价是不合理的

共用面积是共用公共建筑面积的简称，它与室内建筑面积之和构成了商品房的建筑面积。

根据2000年8月1日实施的《物业测量规范》，共用区域包括大堂、公共大厅、走廊、过道、电(楼)前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变压器(配电)室、值班门卫室等。、以及服务于整个建筑的公共和物业管理房间，每套与公共建筑空房间之间的隔墙和外墙(包括山墙)是墙面投影面积的一半。

据业内人士介绍，目前国内住房按建筑面积计价是不合理的，比如分摊面积造成的价格假象和多个部门的重复收费。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前大多数城市的新住宅交易都有一揽子价格。以最近进入北京市场的一套商品房为例。商品房实际套内面积为141平方米，但增加公摊后，套内面积为173.7平方米，比公摊面积多18%。平均单价从10.8万元涨到了8.8万元，下降了19%。让房价看起来有所下降，但实际上并没有下降。按照市场平均房价，如果按套房计算，全国房价相当于高出20-25%。

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭在接受一位中国券商记者采访时也表示，在中国，按建筑面积计价存在很多不合理的地方，尤其是消费者相关消费信息的不对称。在同一个社区，同一建筑面积在不同的地点，不同的建筑和不同的楼层可能不同，不同社区之间的差异甚至更大。

“在同一栋建筑物中，两个梯子和两个住户的水池比一个梯子和两个住户的水池大；点式建筑和板式建筑的水池不同；如果房子大，就会有更多的公共摊位；房子小的时候，公共摊点会少一些；只有楼梯的人和既有楼梯又有电梯的人之间的共享区域是不同的。公共设施和走廊越多，游泳池就越大；楼梯越高，泳池就越大。”张大伟说:“泳池越小越好。游泳池太小意味着社区的舒适性降低。”

另外，还有一个问题，就是房子产生的各种税费都是按建筑面积来衡量的。公共泳池越多，成本就越高。"在供暖方面，它也是基于建筑面积，但你的房子是共用供暖面积吗？"张大伟说。

从全国来看，一、二线城市相对比较规范，住房共享系数在15-25%之间，而许多非标准城市的住房共享系数超过30%。张大伟表示，一些开发商甚至用“零共享”的噱头来吸引买家，这实际上抵消了捐赠面积和共享面积，而开发商只能给羊添油加醋。

定价是表象，理解消费是关键

根据国际惯例，价格通常是按室内面积计算的。然而，在中国，价格是根据建筑面积计算的。当消费者购买房屋时，开发商并没有给出一个关于共有面积的详细解释。

“住房和城乡建设部的征求意见稿是行业管理的完善和优化，也是行业进一步发展和成熟的体现。定价方式的改变主要是为了更好地保护消费者权益，增加交易信息的对称性，同时有利于相关管理，尤其是税收管理，将来开征房产税会更加方便合理。”杨红旭告诉经纪公司的中国记者。

然而，一位前十名房地产企业的高管告诉经纪公司中国记者，泳池面积看似复杂，但没有标准，但标准复杂，不利于实际操作，容易产生思路混乱和计算错误，非专业人士难以理解，因此指责其狡猾是不公平的。

上述高管认为，内部面积相对简单，便于客户测算，相对合理，且不影响房屋企业成本。根据内部面积，它更有效率，社会成本更低。“目前，房价一般采用一户一价。事实上，它与共享区域没有什么关系。至于物业费、取暖费和财产税支出，则按建筑面积或室内面积计算。事实上，这种关系并没有那么大，只不过税率和税率需要重新调整。”他表示，该标准的出台有利于解决商品房预售时代的认知误区和投诉，但它只是一个建设标准，应提升到法律法规层面，更有利于计量、房地产、税务、金融等相关部门的共同实施。

“无论以哪种方式定价，最根本的是让买家知道里面的面积是多少，泳池面积是多少，尤其是泳池面积是怎么来的，以及各种税费和面积的关系。对于普通人来说，最重要的是清楚明白。”一位不愿透露姓名的行业专家告诉经纪公司中国记者。

重庆实施泳池区已经有17年了

早在2002年，重庆市人大常委会就首次以地方性法规的形式对商品房定价方法做出了明确的规定和要求。2002年6月，重庆市人大常委会通过了《重庆市城市房地产交易管理条例》，要求商品房预售，并以套内建筑面积为计价依据，在商品房买卖合同和商品房证书中明确共用部位和共用设施设备。

该条例于同年8月1日生效，宣布重庆市率先实施商品房销售按套内建筑面积计价的政策。开发商不按此计价依据出售的，由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

重庆为什么领先？重庆市国土资源和房屋管理局市场营销部主任曾强在接受媒体采访时表示，此举的最大目的是让消费者清楚地了解购房情况，最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。

名义房价可能会上涨，而实际购买成本几乎没有影响

关于定价方式的变化对房地产市场的影响，上述10大房地产企业高管告诉中国经纪记者，对于房地产市场，房地产企业有必要调整销售合同条款、相关业务计算规则和房价。显然，名义房价将大幅上涨，如果税率保持不变，税费将大幅增加，这不利于房地产市场的稳定。相关部门也需要调整相关的计税规则和税率，以便与现有的税负挂钩。

张大伟认为，定价方式的改变对购房者的实际购房成本没有影响，但主要影响到一些开发商在政策下以较低的购房率出售房屋。

杨红旭还告诉经纪公司中国记者，在过去，当开发商在盖楼建造住宅时，他们没有追求共享面积的合理性和有效性。按照使用面积定价后，开发商为了获得与同类建筑的定价优势，会尽量控制一些不必要的共用面积，提高大堂、物业管理用房、设备用房等共用面积的使用效率，这将对开发商的住宅建筑设计产生一定的影响。此外，这可能会影响开发商过去的“偷工减料”做法。但是，如果将来价格改为内部使用面积，被盗面积的房屋单价会变得更高，因为它包含了很多额外的共有面积，这可能会影响买家的判断。但是，在一些大城市限价的情况下，偷取面积后的单价明显高于其他社区的房价，这在备案价格方面可能会受到一定的控制。

上述十大房地产企业之一的高管也表示，改变定价方式有利于规范开发企业，可以简化成本和价格核算，减少共享区域的合同解释，减少因误解而引发的投诉。当然，对于不规范的企业，我们可以更好地发挥社会监督的作用，驱逐不良资金。

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