住建部新规要“取消公摊” 已经买房的你亏了吗？

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房屋交易可能不再需要计算“公摊面积”。

2月18日，住房和城乡建设部发布了《住宅项目标准(征求意见稿)》，其中关于“住宅建筑应当按使用面积交易”的规定引发了市场的热烈讨论。

目前，在我国大多数房屋交易中，房屋的销售面积都是以“套内面积+分摊面积”来计算的。在住房市场上，100平方米的房子只买70平方米并不罕见，关于市场上的“分摊面积”也有很多争议。

业内人士认为，如果实行“住宅建筑按使用面积交易”，将解决目前市场上因房屋交易中的分摊建筑面积而存在的诸多问题，也为房产税的征税标准奠定了基础。

然而，新的疑虑也正在出现。"我们这些已经买了房子的人会赔钱吗？""没有泳池区，谁负责泳池设施，如何收费？"在一次采访中，中信经纬发现，许多购房者和准备买房的人对“居住建筑应按使用面积交易”的新规定产生了新的困惑。

01“共享区域”混乱

长期以来，住房公摊面积问题一直受到市场的关注。在过去的2018年，这个问题曾经在市场上引发了热烈的讨论。

2018年7月，瞭望智库微信公众账户发表文章称，谈到共享空间，几乎每个购房者都有很多抱怨——他花了100平方米，但只买了一个70平方米左右的房间。这篇文章立即在市场上引发了热烈的讨论。

同月，新华社对上述文章进行了评论，称共享面积管理不规范、混乱，不仅会让消费者多付购房款，还会让他们未来多付物业费、取暖费等费用。随着未来房屋精装修政策甚至房产税的出台，购房者遇到的问题将进一步加剧，各种矛盾将更加尖锐。

2018年9月，新华社再次发表文章《买100平方米拿70平方米:7个分摊面积的混乱》，暴露出房地产市场存在的各种混乱，如分摊面积计算模糊、商业用途分摊设施擅自转让、分摊面积服务收费频繁等。文章援引专家意见称，分摊面积是房地产市场“最不透明的指标”，这导致了长期以来的房屋销售和服务收费纠纷。建议从制度上堵塞现行法律法规的漏洞，适时引入国际通行的基于套内面积的房屋估价制度。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，住房和城乡建设部新规定“住宅应当以实用面积交易”，这与2018年市场上关于共用建筑面积的讨论有很大关系。

“用内部面积来计算，实际上，它起到了留而不投机的指导作用。从买家的角度来看，泳池区域只是一个辅助设施，其真正的需求是内部区域。如果内侧面积相对较小，普通人(603883，医生)如果觉得不划算，就不会买房，这就使得开发商更加注重内侧面积大，从而防止开发商通过泳池面积大做文章。”严跃进对中信经纬说。

取消泳池区，那些已经买了房子的人会赔钱吗？

“如果我以后不算泳池面积，那我就不会赔钱了？”在中信经纬的一次采访中，许多房主的第一反应是，他们之前买的房子在取消泳池区后是否会丢失。

2017年，谢先生在厦门购买了一套单间公寓，建筑面积超过40平方米，实际使用面积超过30平方米。在了解了住房和城乡建设部关于房屋交易的新规定后，他告诉中信经纬，如果分摊的建筑面积真的不再计算，他以后想卖房子的时候，只能按建筑面积卖吗？在这种情况下，你目前房子的价值损失将超过17万元。

鲍女士2017年在东南沿海的一个小镇买了一套新房子，她也向中信经纬表达了同样的担忧。“她最关心的当然是将来卖房子的时候，泳池的面积是否也算在内。此外，如果新的规定实施，如何处理在以前购买的房子池面积？未来的开发商会再次向共享设施收费吗？”她开玩笑说她的房子还没有移交，那么她能拿回已经交付的共享区域的费用吗？

正准备买房的闫女士认为，新规定是个好消息。“泳池面积的计算太复杂了。我觉得很多钱会付不清楚。取消泳池后，就不会有这样的问题了。我觉得我可以用同样的钱。买一栋面积更大的房子。”不过，她也有一些困惑:“如果你不再为共享区付费，谁来为社区中的共享设施付费？”在实际购买和居住中是否会有其他变相收费？我觉得羊毛还在羊身上。”严女士说。

负责国内一线房地产企业项目管理的雨凝(化名)对中信经纬表示:“对于房地产企业来说，在正在开发的房地产项目中，公摊面积和建筑面积指标是确定的。公共区域的建设也需要成本。如果真的取消了共用面积，开发商只能通过提高每平方米的单价来消化建设公共面积的成本。”

关于房主的担忧，严跃进向中信经纬指出，目前房屋交易都是按总价进行的，所以当总价不变时，房屋销售的单价肯定会上涨，所以对于房主来说，不用担心这项政策会不会给自己带来损失。

中原地产首席分析师张大伟认为，内部面积的估值对购房者的实际购买成本没有影响。指出泳池区的存在很容易给人价格的错觉。“以最近进入北京市场的一套商品房(房地产)为例，商品房的实际面积为141平方米，但增加公摊后，商品房面积已达到173.7平方米，平均单价从套内的108，000元变为88，000元。房价似乎有所下降，但实际上并没有下降，这让购房者产生了降价的错觉。”张大伟对中信经纬说道。

张大伟指出，新规的主要影响在于，一些开发商在政策边缘球下以低实际使用面积率出售房屋，降低了他们的灰色利益。此外，对于购房者来说，由建筑面积产生的物业费和其他费用也可能会减少。

03或奠定房地产税标准的基础

值得一提的是，房产税的征收一直是市场的热门话题之一。此前，房产税的征收是否应该包括公摊面积也在市场上引发了很多讨论。讨论主要集中在两个方面:

一方面，各种建筑如板楼、塔楼和别墅的共用面积差异很大，从0%到55%不等。对于相同建筑面积为100平方米的房屋，有些房屋的面积可能高达30平方米，而有些可能不足10平方米。全面征收财产税是不公平的。

另一方面，如果只对套房的使用面积征收房产税，可能会出现税基漏洞，开发商可能会有选择地将大量面积计入共享面积，并“合理”地逃税。

因此，在严跃进看来，“这项新规定具有行业改革的意义，对居民产生了积极的影响。”从后续政策的角度来看，房产税，包括与住房交易面积挂钩的政策，可能会发生变化，最终将根据内部面积进行计算，这为生成税收的征税标准奠定了基础，并以保护购房者的权益为最终导向。”

“这项新规定的出发点是规范住宅建筑的计量标准。新规定出台后，如何规范未来住房交易、如何调整购房合同等具体政策需要进一步完善，以确保住房交易市场的稳定发展。”严跃进说。

这篇文章首先在微信公众账号:中信经纬上发表。