“人口逃离”东三省对当地购房需求的影响

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近年来，受工业衰退和经济滞胀的影响，东北三省的人口外流和城市萎缩现象日益突出，行业对东北也持悲观态度。

但是，考虑到东北三省总人口超过1亿，住房需求巨大，房地产购买需求不容忽视。此外，东北城市的城市化和集中化进程仍在推进，部分城市仍有一定的购房潜力。

工业经济的衰退加速了“人口逃离”

从2010年以来三省总常住人口的趋势来看，三省总常住人口自2014年以来一直在减少。截至2018年底，东部三省的总常住人口比2014年高峰期减少了140万。

东部三省常住人口减少主要是由于生育意愿下降和自然增长率低，也是由于近年来当地经济发展相对缓慢，导致年轻人离开家乡到其他地方谋生。

东北大部分城市产业结构单一，经济发展主要依靠重工业，如煤炭、石油等资源的开采。当这些产业衰退时，东北地区的经济发展速度也明显放缓。

结合gdp增长率，黑龙江省和吉林省的经济增长率长期低于全国平均水平。就连东部三省的“老大哥”辽宁也在2016年触底，尽管近两年有所改善，但仍落后于全国平均水平。

经济萧条迫使当地居民迁移寻找就业机会，尤其是在吉林省，近四年来吉林省的常住人口减少了近50万。

不仅常住人口，而且东部三省的登记人口都在严重流失。根据各省发布的最新统计数据，2013年至2017年的四年间，辽宁、黑龙江和吉林三省的登记总人口减少了283万，其中黑龙江省的人口流失最为严重，四年间登记总人口减少了179万。

人口的减少将不可避免地导致住房需求的减少。例如，铁岭等城市的商品房数量近年来迅速下降，而内生的住房需求无法支撑当地市场继续发展。

然而，像哈尔滨和长春这样的省级中心仍然可以吸引来自该省其他城市的人。

哈尔滨的城市人口仍有很大的增长空间，空

由于经济衰退，当地城市化进程缓慢，但基于早期的工业基础，东部三省的城市化水平仍然相对较高。

截至2018年底，辽宁省、黑龙江省和吉林省常住人口城镇化率分别为68.1%、60.1%和57.5%。只有吉林的城市化水平比全国平均水平落后2个百分点，辽宁和黑龙江的城市化水平都超过了全国平均水平。鹤岗、宜春等中小城市登记人口城市化率超过80%。

以第一产业为主的朝阳和绥化的城市化率只有25%左右，远远低于全国平均水平。

然而，低水平的城市化意味着当地的城市人口仍然有很大的增长空.以哈尔滨为例，2018年其注册人口仍在950万左右。假设当地户籍人口的城市化率达到70%，其城市人口仍有近2 million/きだよ0.的增长

大连、沈阳等城市的人口长期保持稳定

考虑到经济产业发展、人口和城市化水平等诸多因素，未来东北三省34个城市的人口格局将表明，区域人口将进一步向四个中心城市集聚，大多数中小城市的人口将继续萎缩。

在四个中心城市中，沈阳和大连是东北经济发展的第一方阵，对东北人很有吸引力。近年来，人口也呈增长趋势，并将在未来相当长一段时间内保持稳定。

虽然哈尔滨、长春等城市的总人口近年来有所下降，但下降幅度并不大。作为一个省级中心，这两个城市也有能力吸纳省内其他城市的人口，未来总人口将保持在一个相对较大的规模。

对于鹤岗、七台河、铁岭等经济发展缓慢甚至停滞的小城市来说，总人口并不高。由于老龄化的孩子越来越少，未来的人口将会更加明显地减少。

然而，并非所有的中小城市都有明显的人口萎缩趋势，锦州、鞍山、盘锦、吉林、大庆、齐齐哈尔等省内经济发展较好、人均收入较高的城市，近年来仍能保持相对稳定的状态。

房地产的数量和价格明显落后于全国

近年来，东北地区开发投资增速有所收窄，但交易规模和交易价格明显落后于全国平均水平。房地产交易高度集中在中心城市，长春和哈尔滨集中在该省的60%，大连分享沈阳的市场份额。

总的来说，二线城市的市场表现是可以接受的，而人口较少的四线城市的规模已经明显缩小。

从交易规模变化来看，2018年东北地区商品房销售面积较2017年下降了4.4%，仅好于华东地区(-5%)。

截至2019年，东北地区前11个月商品房累计交易面积同比降幅最大，为4.5%，市场景气度明显落后于全国平均水平(0.2%)。

就城市而言，四个典型城市中沈阳和长春的商品房交易量均超过1000万平方米，尤其是沈阳，2019年前10个月的商品房交易量达到1210.6万平方米，居四市之首，同比增长5.6%。

长春市前11个月商品房交易量达到1115.3万平方米，同比呈下降趋势；大连市前11个月商品房交易量仅600多万平方米，同比下降13.5%，这与大连市严格的调控政策密切相关。“限购、限贷、限价、限售”政策的出台，使其成为东北地区调控政策最严格的城市，即使在类似的二线城市也是“苛刻”的，预计交易量也会下降。

相比之下，哈尔滨是交易量最大的城市。一方面，其政策法规没有大连严格，只规定了主城区六个区的新购商品房限购三年，但交易量呈现明显下降趋势。

大连的房价比沈、常、哈高得多

就商品房交易价格而言，2019年前11个月东北地区商品房平均销售价格为7916元/平方米，比2018年上涨9%，居四大区之首。

商品房平均交易价格方面，全国四大地区平均交易价格排名第二，分别比中西部地区平均交易价格高11%和9%，但远低于东部地区12560元/平方米的平均交易价格；即使与全国平均水平9335元/平方米相比，也低了15.2%。

根据国家统计局公布的70个城市的数据，2019年11月哈尔滨、大连、沈阳和长春的商品房平均价格比2018年同期上涨了8.5%以上，其中哈尔滨涨幅最高，为10.2%。

2018年，辽宁商品房交易规模居全省首位，达到3555万平方米。从东北三省核心城市的集中度来看，长春居首位，商品房销售价格占全省的62%，其次是哈尔滨，集中在60%左右。

沈阳只占辽宁市场份额的34%，副省级城市大连也占20%，分享了沈阳的市场份额。两个二线城市也推高了辽宁的房地产市场规模。

总体而言，大连、沈阳、长春、哈尔滨的商品房交易规模和平均交易价格处于东北地区前列，整体市场表现尚可；然而，鹤岗、双鸭山等城市不仅城市人口少，而且人口不断流失。此外，东北地区生育率较低，铁岭、鹤岗等城市已进入负增长，未来房地产市场规模将明显萎缩。

大连仍然是中国东北的“明星城市”

与十年前相比，大连的光环已经减弱。由于经济发展缓慢，大连对人才的吸引力不如过去。同时，由于生育率较低，2014年后其总人口基本保持在699万左右，增长极其缓慢。

然而，在东北地区，大连的经济实力仍然是最强的，也是少数几个人口仍在增长的城市之一。人口的增加将导致对住房需求的增加。就房地产市场而言，大连显然是中国东北最值得关注的城市之一。

截至2018年底，大连市常住人口总数为699.3万人，仅比2014年增加9000人，年均增长不到3000人，明显低于往年。

与其他二线城市相比，这一增量显然极低。2014年至2018年，青岛市常住人口年均增长约9万人，几乎是大连市的30倍。

人口增长停滞的背后，一方面是近年来当地生育意愿不高，新生儿出生率长期低迷。2018年，登记人口出生率仅为8.43‰。东北地区虽然处于较高水平，但还不如全国部分城市的自然增长率。

另一方面，它也与当地的经济结构有关。虽然大连近年来的经济增长速度在东北地区仍保持相对领先的速度，但其产业结构主要偏向石化、造船等重工业，这使得当地人难以留住人才，尤其是高素质人才。

从大连理工大学的毕业生来看，2018年毕业的研究生中只有13.5%留在大连，这一比例连续三年下降。

从大连市外来人口总数的变化来看，2013年大连市外来人口超过100万，是东部三省所有城市中外来人口最多的。

近年来，大连市外来人口数量略有下降，但基本稳定在104万左右。此外，大连在2019年初降低了移民门槛，预计在未来一段时间内，移民将继续流入大连。在这种影响下，当地的需求仍然得到有力的支持。

人口的持续流入给大连房地产市场带来了大量的住房需求。从近年来的商品房交易规模来看，2017年前大连市商品房交易量呈快速上升趋势，2017年超过700万平方米，创历史新高。

然而，2017年后，大连市商品房交易量开始呈现下降趋势，2019年交易量已降至600万平方米以下。

商品房交易规模下降的主要原因是2018年3月大连市四区和高新区限购政策的实施(外国人购买一套住房需要缴纳12个月的税费和社保，而当地家庭不得购买两套以上的住房)。据审评委统计，四区和高新区的商品房交易量占全市的57%，是全市商品房的主要交易区域。

因此，限购政策直接导致2018年商品房交易量同比下降15%。但是，这种下降在2019年并没有扩大，商品房的交易量仍然相当可观。

就面积选择而言，大连人更喜欢100平方米以下的产品，约占总面积的62%；面积较大的产品，即面积为100平方米至120平方米的房屋，仅占16.6%。与青岛相比，大连人对居住面积的要求显然不高，主要集中在小面积住宅上。

就户型而言，大连人选择的户型相对较小，如一房两厅，总成交量高达62%；受到其他地区青睐的“黄金”三房仅占营业额的25%。

与青岛相比，青岛商品房一室两厅的总周转率仅为20%，三室的周转率高达64%。因此，大连人对小单位有很深的偏好。

小单位在当地受到热烈欢迎，不仅因为总价相对较低，还因为当地家庭结构相对较小。根据最新公布的数据，2017年大连的平均家庭规模为2.77人/户，而更喜欢大户型的青岛的平均家庭规模为3.06人/户。大连的家庭规模明显小于青岛，所以它对小单位的偏好高于青岛。

当心像铁岭这样的陷阱城市

与中国东北大多数城市一样，铁岭也面临着严重的人口流失，2010年至2018年，铁岭市登记人口减少了13.5万人。

人口的长期萎缩也大大降低了当地的购房需求，商品房的成交量也急剧下降。根据最新的官方数据，2018年铁岭的商品房成交量还不到100万平方米。

人口流动与经济发展有着很大的关系，经济发展落后的城市很难留住本地人，铁岭就是如此。

从近年来的经济发展趋势来看，铁岭的经济发展已经停滞多年。尽管在2015年触底反弹，但整体经济增长率仍徘徊在5%以下。2019年前三个季度的国内生产总值增长率仅为2.5%，不到全省经济增长率的一半。

经济不景气与当地的产业结构密切相关。长期以来，铁岭基本上依靠发展农业和煤炭相关产业，产业结构相对简单。

近年来，由于煤炭工业的不景气，铁岭的工业发展也出现了下滑，这也使得该市的经济发展长期停滞不前。

经济衰退导致当地缺少工作，当地人很难找到收入水平相对较高的工作，大量年轻人开始逃离。

2010年，铁岭人口开始持续外流。近年来，铁岭市登记人口下降趋势更加明显，登记总人口已降至300万以下，是典型的净流出城市。

人口下降也与低出生率有关。2018年，铁岭市登记人口出生率仅为5.34‰，即使是出生率相对较低的辽宁省，也仅高于倒数第一的本溪市。铁岭市登记人口的自然增长率多年来一直为负，这进一步导致了当地登记人口的逐渐减少。

在房地产市场上，铁岭是一个完全依赖自身内生发展需求的中小城市。人口的持续流失意味着当地的住房需求正在减少，而房改带来的购房需求所剩不多，仅靠当地的购房需求难以支撑当地的交易规模。

从这个角度来看，铁岭未来的房地产市场将继续萎缩。

2018年，铁岭的国内生产总值只有617亿元，仅高于阜新。经济发展的长期低谷也导致铁岭本地居民收入水平长期落后于省内其他城市。

2018年，铁岭市城镇居民可支配收入仅为24994元/人，位居全省第二，与第一大城市沈阳的差距接近2万元。

收入水平较低意味着当地居民的购买力较弱，所以当地房价大多保持在4000元/平方米以下，属于中国较低的水平。

根据该机构公布的待售新房项目，即使在目前铁岭市的主要城市鄞州区的核心位置，新房价格也在45，100平方米左右。

由于人口持续流失，当地居民购买力相对较弱，铁岭商品房交易量相对较低，2018年交易量不足100万平方米。与人口相似的安徽省宣城市相比，其营业额仅为宣城市的20%左右。

事实上，早在2014年，铁岭的商品房交易量几乎是宣城的三倍。当时铁岭的商品房交易量仍在330万平方米左右，而宣城的商品房交易量仅为122万平方米。然而，由于人口的不断流失和棚改规模的逐步缩小，铁岭市商品房的交易量在过去的五年中持续下降。

据铁岭市官方统计，自2014年以来，铁岭市商品房交易量几乎每年都呈下降趋势。2016年，出现了悬崖式的下跌，交易量下降了80%以上。截至2018年，当地商品房交易量仅为68.2万平方米，仅为四年前的五分之一左右。

这两种完全不同的规模趋势充分说明了人口对当地房地产市场发展的重要性。在这些人口不断减少的城市，其内生需求力明显不足，甚至难以支撑目前的商品房交易规模。因此，像铁岭这样正在萎缩的城市的房地产市场在未来将会逐渐萎缩。

二线城市在房利美和房地美仍然卖得最好

总的来说，人口外流和工业衰退使城市缺乏活力，寒冷的气候使住房需求受到严重抑制。机遇存在于城市人口众多的城市和中心城市。

就城市未来发展前景而言，沈阳、大连、长春、哈尔滨等二线城市是主要城市，齐齐哈尔、吉林、鞍山、锦州、大庆可以适当考虑。

人口是一切经济活动的基础，城市对住房的需求受人口规模的影响。只有当城市有了一定的规模，才能保证城市的需求。

从东北城市规模来看，大部分城市都是总人口不到500万的中小城市，只有6个总人口超过500万的城市是大连、沈阳、哈尔滨、长春、齐齐哈尔和绥化。

在这六个城市中，只有沈阳、大连、长春和哈尔四个二线城市的人口超过700万。他们要么是省会，要么是副省级城市，收入水平相对较高，有一定的购房潜力。

从2018年四市商品房销售规模来看，只有沈阳和长春超过1000万平方米，特别是长春商品房销售面积达到1288万平方米。可以看出，人口规模对购房需求有很大影响，较大的人口基数决定了对城市的需求。

大城市不仅人口众多，而且人口集聚效应更强。从东北三省核心城市人口和住房集中度的比较数据来看，长春市的人口集聚效应最强，占商品房交易面积的62%，占人口的28%。

主要原因是吉林省其他城市规模小，难以撼动长春的主导地位，对吉林省其他城市的人口吸引力最强。

从产品偏好的角度来看，东北二线城市80-100平方米仍卖得最好，需求“刚性”。大连、哈尔滨和长春是80-100平方米的畅销产品，占32%-40%，其次是80平方米以下的产品，100-120平方米的产品排名第三。

青岛与众不同，100-120平方米的产品最畅销，占32%，其次是120-140平方米的产品，占23%，80-100平方米和80平方米以下的产品分别排名第三和第四。

这种现象有两个原因。首先，由于东北地区计划生育实施得比较好，家庭规模普遍较小，所以房利美和房地美是最畅销的；第二，工业经济的衰退造成了大量的人口外流，特别是大量的年轻人外流到东南沿海，这使得需求僵化，而房利美和房地美可以满足家庭的需求。

齐齐哈尔等五个城市可以适当考虑

考虑到人口规模在城市房地产中起着重要的作用，我们在综合评估每个城市的房地产购买需求时，只考虑那些注册人口超过250万的城市，并将其分为三个层次，第一、二层次可以划分为潜在城市，第三层次可以划分为风险城市。

第一梯队:沈阳、大连、长春和哈尔滨，都是二线城市。值得注意的是，四个城市的表现并不完全一致，每个城市都有自己的优势和劣势。

相比之下，大连老龄化更严重。2017年，人口老龄化率达到25%，比长春市高出近5个百分点；哈尔滨市人口外流现象更加突出，近五年来登记人口减少了36万人；长春市人均可支配收入相对较低，2018年仅为35332元，比沈阳市低8722元/平方米。沈阳各项指标表现较好，市场前景最好。

第二梯队:齐齐哈尔、吉林、鞍山、锦州和大庆。每个城市的优势也不同。齐齐哈尔和吉林在很大程度上得益于其庞大的人口规模，特别是齐齐哈尔的注册人口为530万，仅次于四个二线城市。另外，东北地区齐齐哈尔市人口老龄化水平较低，人口结构相对优越。

尽管鞍山的人口指数平平，但人均可支配收入为35619元，高于吉林省省会长春市。在东北三个四线城市中，其房地产投资和交易量均较好，值得高度重视。

锦州和大庆的人口虽然不到300万，但受益出生率仍然很高。此外，锦州的房地产投资业绩和大庆的收入水平也很突出，可以一起归为二类潜在城市。这样的城市可以得到应有的重视。

第三梯队的七个城市，绥化、朝阳、松原、葫芦岛、四平、牡丹江和铁岭，可被列为风险城市。这些城市经济规模小，增长缓慢，尤其是铁岭和牡丹江。2018年增长率仅为1.3%，松原仅为0.9%，朝阳和铁岭人均可支配收入不足2.5万元，购买力不足