涉及数千套房源！刚上市俩月就让房东降租金 这家长租公寓怎么回事？

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2019年12月24日，房东赵女士接到了青科公寓员工的电话。另一方与赵女士协商，要求减少青科公寓出租和管理的公寓租金，但她不同意。一天后，即12月25日，赵女士收到了2020年第一季度的租金，但截至目前，账户中的金额仍为零。 根据房东提供的信息，青科公寓单方面要求取消合同或降低租金，达到数千套，大多数房东不同意，所以他们没有得到租金。房东降价的原因是清客公寓解释了房屋的损失。

2019年11月，清科公寓在美国纳斯达克上市，成为中国首家长期租赁公寓企业。仅仅两个月，它发生了什么？

房东拒绝降价

2017年，来自上海的赵女士将闲置的房屋交给了青科公寓，青科公寓负责出租房屋，赚取差价并收取服务费。之后，她以每平方米4300元的价格将另一套三居室公寓交给了青科公寓进行管理。根据合同，青科公寓的租金将于每个季度最后一个月的25日支付给赵女士。

▲清科公寓员工与房东协商降价的沟通截图被调查者提供图片

2019年12月24日，自称是青科公寓的员工联系了赵女士，他们想协商将该公寓的租金下调4300元/月，并按月支付，但没有提及下调幅度。赵女士震惊了。她只听说房租一年比一年高，哪里会降价。她不同意，并要求对方按原《房屋托管租赁合同》执行。

一天后，12月25日，赵女士没有收到租金。在与上述员工再次通话后，赵女士说:“青科的员工说，如果他们同意减租，我会在2019年12月31日前拿到钱。”如果我不同意，我不知道什么时候付款。”赵女士再次拒绝了青科公寓的提议。此后，青科一直没有支付租金，也没有联系到这名工作人员的电话号码。

北京的段女士除了跟中信经纬记者谈租金减免外，还告诉记者，2019年12月23日，北京清科公寓的房管经理打电话告诉她，清科公寓将退出北京市场，从12月25日起，她将终止房屋托管租赁合同，房间的家具和装修将交给她，但她不承担违约责任。

许多房东都遇到过类似的情况。中信经纬记者在一个有200多人的青科公寓业主微信群中看到，业主收到了谈判青科公寓降价的文件或口头通知，在拒绝降价后，他们在2020年第一季度没有收到租金。

青科公寓给房东的解释是“出租房屋处于亏损状态”。

02包含数千个套件来源

房东李静(化名)说，2019年12月30日，她看到了一份清单，上面列有清客打算出租并终止合同的房子，涉及上海、北京、杭州、苏州等城市的5500多套房子。

▲照片由清客公寓计划减租或取消合同的清单提供

在上表中，一些房屋的损失相对较大。托管租金15500元/月的房子，青科每月损失5700元，包括人工费，每月损失6300元；托管租金为15，053元/月的房屋，每月损失4，500元/月，扣除人工成本后，每月损失5，100元/月。

清科公寓的员工告诉李静，哪些房子要降价，哪些要取消，加上人力和其他费用，全部损失将由清科每月承担500元；对于每月损失500-2000元的房屋，他们计划让房东承担一半，即降价50%的损失；损失超过2000元/月的房屋将被房东终止。

来自杭州的朱先生说，他的三居室公寓以每月2450元的价格移交给了青科管理，青科后来被改造成了四居室。然而，清科公寓每月只收房客2465元的租金，加上其他费用，每月损失750元。清科公寓通知他租金将下调375元/月。

但青科公寓相关人士9日在接受中信经纬记者采访时表示，目前没有大规模拖欠租金的情况，与业主沟通协商的房屋数量不超过房屋总数的2%，大部分业主不会受到影响。清客正积极与每一位房东沟通，并达成协议。

根据数据，截至2019年9月30日，青科公寓共有97，297套房屋可供出租。

此外，一位房东还在青科公寓总部拍摄了一张《关于支持‘挂失还贷’项目奖励办法的暂行办法》，该办法从五个方面对员工进行了奖励，即双方均无解除合同的责任，房东同意每年1月免租期，房东同意减租。例如，如果房东同意减少租金，各级雇员可以得到总报酬，即减少租金的30%乘以剩余的租赁月数。

03青科承认有“高于低于”

据了解，此前，一些长期租赁公寓企业在一、二线城市大规模扩张。为了争夺高质量的住房，出现了抬高价格的行为，这导致了住房购置成本的增加。当租金趋于稳定甚至下降，经营成本居高不下时，企业的利润就会被压缩。

▲照片由青科公寓向业主发送的“减租终止通信函”的被调查者提供

清科公寓向业主发出的“减租通信函”或“减租及终止合同通信函”中，均承认公司存在“高于他人”的行为。一些员工还告诉房东，他们之前购买的一些房子价格偏高。

清科公寓在“减租函”中表示，根据住房和城乡建设部等六部委于2019年12月13日发布的《关于整顿和规范房屋租赁市场秩序的意见》，第九条明确提出要强化“高与低”(业主支付的租金高于承租人支付的租金)。该公司每月支付给房东的租金远远超过向房客收取的租金，这是“高与低”

房东很难接受要求房东在自己经营亏损的同时降低租金的做法。赵女士说:“那些简单的活动板房每月也要花很多钱。我的三居室被改造成了四居室出租，但还是亏本了，这说明青科自己定价太低，运营成本高。这是青科公寓自己的慈善机构，我不能承担损失。”

朱先生还说，四个房间每月只收房客2465元的房租，当房租满了的时候，一个房间每月只收600元左右，这在杭州太低了。

房东要求清科继续履行合同或赔偿损失。根据青科公寓与房东签订的《房屋托管租赁合同》，租赁期为8年，租赁收入在合同的前三年保持不变，然后每年增加5%。如青科公寓一方无正当理由提前解除租赁，则应在提前归还日按租金的一倍向房东支付违约金。

04长期租赁公寓遭遇寒冬

虽然青科公寓是中国第一家上市的长期租赁公寓企业，但却是亏损上市。数据显示，2017年、2018年和2019年上半年，青科公寓的净亏损分别约为2.45亿元、4.99亿元和3.73亿元，两年半累计亏损11.17亿元。

当它在2019年11月5日东方时间上市时，青科公寓筹集的资金从最高的1亿美元下降到4590万美元，缩水超过一半。上市几天后，清科公寓的股价跌至每股17美元的发行价以下，并于东部时间1月8日收于每股12.45美元。最近，清科发布了上市后的第一份财务报告。2019年第四季度，收入同比增长13.1%，归属于公司的净亏损同比下降29%，至1.25亿元，利息、税项、折旧及摊销前利润同比下降58%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中信经纬(微博:jwview)表示，长期租赁公寓企业缺乏长期住房供应。为了增加市场份额，购买住房的高成本，加上装修和人工成本，导致平均毛利率只有10%-15%，净利率为5%-8%。随着市场波动，行业很容易遭受损失或增加损失。

长期租赁公寓行业突飞猛进的同时，雷电风暴也一个接一个的出现。根据主要媒体和公众信息的统计，长期租赁公寓行业的咨询研究机构方东东发现，69家家长租赁公寓机构的资金链已经断裂或无法运营。在2019年有问题的53套长期租赁公寓中，有45套已经打破资金链逃跑，4套被收购，4套拖欠或拒绝支付租金。

谢逸枫认为，长期租赁公寓行业在融资和盈利方面长期存在困难。如果这些问题不解决，将来还会有很大的隐患。

除了要求房东减少租金外，据报道，清客公寓还欠一些员工工资。对此，上述青科公寓负责人表示，目前尚未发现员工拖欠工资的情况，有疑问的员工可以向公司查询。该人士还表示，青科对业主、租户和员工始终坚持“良好沟通、换位思考、积极解决”的原则。