疫情影响下房企花样＂借钱＂ 境内融资或迎来窗口期

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2020年初，新冠肺炎肺炎的突然袭击打乱了全国房企的经营计划，销售和建设环节几乎停止。

周转速度急剧下降，无法及时消除，这无疑对房企的现金流构成严峻挑战。为了找到应对流动性压力的方法，房企提出了加快融资节奏的“十八招”。

1月份海外债券的发行创下了新纪录

海外融资渠道仍然是房地产企业的最佳选择。

2月18日晚，徐汇控股发布了《有具体履约行为的贷款协议》，宣布与渣打银行签署了2亿美元的贷款协议，还款期限只有6个月(从资金首次使用之日起)，这体现了房企对短期“资金”的渴望。

此前，尤其是1月份，很多房地产企业包括中良控股、招商局蛇口(001979，咨询股)、凯撒、禹州房地产等。连续发行美元债券以获取海外资金。

据穆迪统计，今年1月份27家被评估房地产企业的海外债券发行量高达165亿美元，不仅高于2019年58亿美元的月平均水平，也创下了2019年1月份111亿美元的历史新高。

随着融资量的迅速增加，融资成本也随之上升。据嘉里数据，2020年1月，房地产企业海外债券融资成本达到9.2%，同比上升1.19个百分点，环比下降0.68个百分点。与去年同期相比，房地产企业在海外发行债券的成本大幅上升。

惠生国际金融总裁黄立冲认为，不同的发行规模和发行年限会影响债券的最终发行率。一般来说，债务时间越长，利息越高，反之亦然。受疫情影响，各平台债务和企业外债存在很大的不确定性。

具体而言，法明集团、嘉园国际、德信中国、中国恒大、幻想曲年、大发地产、凯撒实业等10多家房地产企业的美元债券利率均超过10%。例如，法明集团发行了2.2亿美元。2021年到期的债券利率为15%；海伦伯格额外发行了2.5亿美元的债券，收益率为12.25%。

值得一提的是，嘉园国际最新的附加利率高达15.21%，与此前两次13.75%的附加利率相差1.46个百分点。在同规模的房地产企业中，大发地产和瑞信中国发行的海外债券的利率分别为12.75%和13%。即便如此，嘉园国际仍坚持将增发总额设定在6000万美元，接近前两次的总和。

在领先的房地产企业中，中国恒大地产分别于1月16日和1月21日宣布了4笔美元债务融资，计划发行规模为60亿美元，利率在11.5%至12%之间。碧桂园在1月份宣布发行两张美元钞票，发行金额为85.38亿美元，用于偿还到期或回购的公司债券。

穆迪分析师杨钰莹指出，如果3-6个月后销售仍受疫情影响，流动性不足将进一步削弱房企的偿付能力，而未能在资本市场获得再融资的房企抗冲击能力将大幅下降。

“在债务集中偿还的压力下，一些扩张性强、负债高的企业应该加强现金流管理，降低投资费用，加快销售回报，增加融资，否则现金流将面临失控的风险。”一位房地产行业分析师表示。

国内融资有窗口期吗？

值得注意的是，除了海外融资外，住房企业最近也把更多的注意力放在了国内融资市场上。

根据上海证券交易所披露的数据，在过去的两天里，金地(600，383)、碧桂园和龙光控股分别公开发行了110亿元、85.38亿元和30亿元的公司债券，已被上海证券交易所接受。与此同时，R&F地产的70亿元私募股权债券也被更新为“接受”。

此外，龙湖和乔蓉已获接纳的小型公开发行债券的最新情况也已改为“回复本所意见”。

业内普遍认为，各种迹象表明，近期国内融资渠道明显松动，预计政府将出台更加积极的支持政策，融资门槛也将相应降低，以缓解房企紧张的神经。

自2019年下半年以来，信贷中流向房地产的资金比例有所下降，特别是房地产开发贷款，而流向基础设施和工业的贷款规模大幅增加。

一位金融机构从业人员向《国际金融新闻》记者指出，目前，银行的重点主要是药品、疫苗及相关设备的制造商，即与疫情相关的行业。然而，自去年以来，房地产整体融资政策略有改善，房地产融资利率下降了空空间。

明远房地产研究院副院长、股票房地产研究专家黄乐在接受媒体采访时也预测，中短期融资环境将趋于宽松，房企将迎来新一轮融资窗口。不过，他也指出，房企仍需注意严格控制融资成本。例如，许多前端房企开始根据“不可抗力”条款与金融机构协商延期还款，以尽可能避免债务危机。

事实上，随着央行在2月初连续注入1.7万亿元的流动性，包括房地产企业在内的许多行业都看到了扩大“融资”的希望。

2月15日，中国证监会发布文件，将主板(中小板)和创业板非公开发行对象的上限从10家和5家统一调整为35家，支持上市公司引入战略投资者。

根据太平洋证券许超研究报告(601099)的分析，虽然文件没有直接提到房地产，但我们认为这一次不能排除放开住房企业固定增长的可能性，特别是对于一些负债率高、资金链紧的住房企业。放开固定增长不仅可以化解风险，还可以起到降低杠杆的作用。但是，主要的制约因素是信号含义太强，不利于预期管理。

不过，一位机构分析师直言不讳地告诉记者:“目前，还没有关于放宽住房企业非标准融资的确切消息，这更像是住房企业和金融机构的一种预期。”