深圳楼市地震！经营贷资金违规流入房地产？专家：四十年来最严峻形势

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在繁荣的房地产市场背后，深圳经历了另一次大的冲击，这与经营贷款资金非法流入房地产有关。

深圳新屋市场和重点地区二手房继续火爆，引发热议。许多观点认为，支持中小企业的住房贷款资金非法流入房地产市场是深圳楼市本轮爆发的重要原因。

监管者已经注意到了这一现象，今天有两个相关的消息，引起了市场的强烈关注。

首先，有传言称，银监会工作组昨日来到深圳，了解中小企业资金非法流入房地产市场的情况。

二是中国人民银行深圳中智支行货币信贷办公室通知截屏在网上广泛传播，要求各商业银行对住房贷款资金非法流入房地产市场进行紧急自查。

针对这一消息，证券时报E公司的记者拨打了通知中留下的联系电话，对方先问记者他是哪家银行的，得知记者的身份后，他说暂时不接受媒体采访。《证券时报》e公司还注意到，通知中的联系人之一确实是中国人民银行深圳中智货币信贷办公室的一名科长。因此，通知极有可能是真实的。

根据通知，中国人民银行深圳中智货币信贷办公室要求深圳各商业银行立即对今年新发放的住房贷款(包括企业或个人借款人)进行自查。自查内容包括但不限于以下几点:

1.2020年3月底你的商业贷款余额，2019年3月底的余额，2019年12月底的余额。

2.贷款前访问。对借款人名下经营实体、借款人持有抵押财产的时间、企业成立时间的真实性进行调查。

3.贷款管理。重点清理借款人(包括企业或个人)购买新房产(包括住宅和商业公寓等)的贷款。)爆发以来(1月25日)，以及申请财政贴息的计划和预计实际贷款利率。

4.贷后管理。贷款后对借款人新增资产的监控。

5.自查发现的其他可疑情况或问题。

这个通知很紧急，是4月20日发出的，要求银行在当天14:30前通过专门渠道提交自查报告。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松在接受《证券时报》记者采访时表示，抵押贷款资金非法流入房地产市场至少是深圳本轮房地产市场繁荣的一个重要原因。有关部门首先要求所有商业银行进行自我检查，给面子，不要这么被动，这也是一种威慑。

深圳市中小企业服务局今天也表示:

最近，据报道，一些组织和个人采取欺诈手段，包贷款买房和股票交易，以骗取财政利息补贴。根据《市工业和信息化局关于印发深圳市中小企业应对新型冠状病毒疫情贷款贴息项目实施办法的通知》(沈工新规[2020]3号)的有关规定，“贷款必须用于支持目标企业的生产经营，不得用于M&A贷款、国家产业政策禁止和限制的项目、参与民间借贷、资本市场投资和个人消费等。”。我局将严格按照上述实施办法，会同银保监管部门，加大对贷款贴息项目的审查力度，严格防止不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取金融资金。一经发现和核实，责任单位和个人将根据法律法规给予失信惩戒，涉嫌犯罪的将移交司法机关依法处理。

此前，许多媒体报道称，深圳楼市繁荣的原因与政府在疫情期间支持中小企业的贴息贷款有关。这应该是监管机构不得不采取严格措施的主要原因。一些投资者钻了空的空子，让原本用于支持小微企业的贴息资金非法流出房地产市场。

以下两个截图广为流传，扰乱了深圳的房地产市场。

据证券时报E公司记者从深圳一家金融服务公司的业务人员小王(化名)处了解到，以前用贴现贷款买房是可行的，但现在不可行了，过程繁琐，存在一定的风险。

首先，你需要全额购买一套房子，你需要有超过总房价30%的现金，其余部分可以由金融服务公司提供过桥贷款，日利率为千分之一(相当于年利率36.5%)。转让获得红账后，公司以其名义向银行申请经营性贷款，利率将低于抵押贷款，并可向深圳市和区政府申请贴息。

小王告诉证券时报E公司记者，银行对申请企业有一定的要求，包括注册时间和实际经营情况。对于空空壳公司，金融服务公司将准备业务材料供银行审查。小王说，由于他们公司和银行的"良好"关系，他们一般可以申请70%的房地产评估价。这相当于变相支付30%的首付，但金融服务公司将收取贷款总额1%的服务费。综上所述，购房者的成本并不低，包括过桥利息和贷款手续费。

深圳申请中小企业贴息贷款有时间限制，需在4月30日前审批。小王说以前有几个客户这样做过，但是今天是4月20号，现在很难赶上。

小王还强调，上述方法也有很大的不确定性，说100%的产品可以由骗子制造。

小王的公司主要从事房地产抵押贷款。他透露，与去年同期相比，该公司最近的业务确实大幅增长，主要是因为它仍然受到疫情的影响。小王的主要目标客户是那些前期承受较高按揭利率的人。随着最近的低利率，他们可以取代贷款，降低成本。操作路径是用自有资金或过桥资金赎回红皮书，然后抵押给银行获得新的贷款。新贷款的利率对购买者有吸引力，他们的早期购房贷款在基本利率的基础上增加了很大一部分。这种模式已经存在了很长时间，但缺点是取消房屋赎回权的过渡性基金的利息更高，新贷款需要每年交叉一次。

疫情对房地产产生了巨大影响，但深圳走出了独立市场。

丁松认为，深圳的房地产和房地产市场是复杂和多方面的，不能用片面的政策来处理。举例来说，当出现强烈的投机趋势时，显然不可能推出抑制楼市的政策。这是因为在楼市背后，还有一个更严重的整体经济损失和衰退的困境，这是深圳过去40年来最严重的情况，政府是完全明白的。

丁松的观点是，在这个时候，房地产和房地产市场不能被完全抑制，甚至有必要继续提供更大的支持从供应方，从土地和房地产的供应，同时，给予必要的支持从需求方的需求，以有效地促进积极和不断增加的交易量。价格稳定和成交量增加都是不可或缺的，这就要求政府以高超的执政策略灵活、积极地应对。

4月16日，为缓解疫情对深圳城市更新和商品房销售的影响，深圳市住房和城乡建设局、深圳市规划和自然资源局发布了《关于应对新冠肺炎肺炎影响推进城市更新的通知》，自发布之日起施行。《通知》涉及六个方面:延长城市更新单元规划的有效期；延长旧城改造项目原地价计算规定的适用期；缓解企业的财务压力；加快商品房供应；允许延期支付土地出让价款；促进城市更新的速度和效率。其中，商品房的供应将会加快。今年，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的一半，预制建筑完成基础工程并达到标高0.00标准的商品房项目可以申请预售。

据深圳中原研究中心介绍，深圳市住房和城乡建设局16日出台了相关指导和扶持政策，帮助房企渡过难关，确保市场平稳运行。其中，允许房企以金融机构担保代替现金存款，并延迟支付土地出让金，以缓解企业的资金压力。此外，放宽预售申请条件、加快审批程序等措施，也有助于住房企业提取资金，增加商品房供应，有利于避免因疫情导致供应锐减而造成的市场波动，对稳定市场和房价起到关键作用。

根据深圳中原研究中心的数据，上周(4月13日至4月19日)，深圳售出1766套二手房，比上个月增长37.75%；交易面积151662平方米，比上个月增长36.26%；二手房平均成交价格为58733元/套。

二手房价格普遍上涨，其中南山二手房价格上涨1.99%，涨幅最大。从报价变化范围来看，业主报价上涨的比例为55.35%，比前一周低0.71%。33.59%的报价下降，而前一周上升了0.60%。

4月17日，深圳市住房和城乡建设局相关负责人表示，近期深圳部分热点和热点建筑的二手房价格上涨，主要是前期积累的需求集中释放所致。与此同时，一些楼盘也有因中介和自媒体炒作而涨价的预期。

据深圳市住建局统计，2020年3月，深圳二手房平均价格约为64000元/平方米，基本稳定，市场价格涨幅不大。没有个别媒体炒作导致的整体价格上涨。

上述房屋建设局负责人表示，总体而言，今年深圳房地产市场基本稳定，房价基本稳定。深圳将继续贯彻落实党中央、国务院的决策部署，坚持“有房无房”的定位，采取有效措施，确保房地产市场健康发展。在住房供应方面，今年深圳将建设约1000万平方米的商品房。通过增加土地供应和加快新房入市，将确保房地产市场的供需平衡和价格稳定。

与此同时，深圳市住房和城乡建设局表示，将密切关注市场动态，针对二手房上市价格明显高于真实市场交易价格、机构和个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序的虚假言论、评估机构高度评价和放贷、“黑中介”违规操作等现象，会同有关部门开展为期三个月的专项整治，坚决打击违法行为，促进房地产市场稳定健康发展。