少数城市楼市调控政策出现微调 会大面积放松吗？

本篇文章2041字，读完约5分钟

最近，城市一直在微调他们的控制政策。

4月10日，青岛网上房地产发布了“2020青岛百日万店消费季网上房展”活动规则。值得注意的是，青岛新政对以前的监管政策进行了调整，尤其是在限制购销方面。它可以被认为是目前各地鼓励购房的典型代表。

对购买的宽松限制。青岛新政规定，由于继承、拆迁等原因，如果一个居民的家庭只占一套房子总份额的一部分，就不算拥有一套房子。

但是，根据2018年4月青岛市国土资源和房屋局关于贯彻落实《关于继续推进我市房地产市场平稳有序运行的通知》的通知，在确定住户拥有的住房单元数量方面，明确了如果住户只占一套住房的一部分，则计入其拥有的一套住房。这意味着，这次出台的政策实际上是在住房所有权方面进行了调整或放松。

此外，青岛还对销售限制进行了调整，从5年缩短为2年。青岛新政规定，如出售一套以上的原住房，购买一套新住房，在原住房取得《不动产证书》满2年且销售合同已在网上签署备案后，或委托中介机构代理销售并在网上签署备案代理合同后，可在网上签署并备案新购买住房的买卖合同。根据之前的政策，上市和交易需要5年时间。

巧合的是，就在青岛新政出台的前两天，四川省乐山市也出台了新政，对“住房与贷款并重”进行了调整。4月7日，乐山市住房公积金管理委员会发布了《关于明确和调整我市住房公积金贷款和提取政策的通知》。政策明确支持职工购买第一套普通自住住房和第二套改善住房，其中提到调整“还贷还房”内容。

与乐山市2018年的公积金政策相比，此次新政策有两个调整。第一，在房屋认定方面，过去的认定范围明确界定为买受人(夫妻)购买房屋的地点、户口所在地、工作地点和住房公积金缴存地点，但现在的认定范围缩小为买受人购买房屋并缴存公积金的地点，不包括户口所在地和工作地点的内容。第二，在贷款确认方面，已结清的商业银行贷款不再纳入贷款确认范围。这两项政策都有助于减少相关限制，并激发更多的购房需求。

由此可见，乐山新政调整了过去严格的“房贷并重”的政策，使得部分有或有贷款记录的购房者在确定按揭组合时享受优惠待遇。

交易量的下降是主要原因

受疫情影响，楼市交易放缓，这让地方政府感到了压力。

根据诸葛房产搜索数据研究中心的监测数据，60个重点城市新增商品房销售面积约为3892万平方米，为2011年以来同期最低水平；36个重点城市新增商品房批准供应面积约2258万平方米，同比下降43.46%。

与市场交易的放缓极大地影响了房企的投资热情。根据易居研究所的监测数据，今年第一季度，全国100个城市的住宅用地交易面积为9240万平方米，同比下降23%。

从年初累计住宅用地交易面积同比增长曲线来看，今年前三个月均处于负增长范围，表明土地市场正在降温。虽然最近中国一些城市出现了抢地现象，但这只能理解为当地市场的表现。

到目前为止，地方政府对“土地财政”的依赖并没有减少。根据财产税、契税、土地增值税、耕地占用税和城镇土地使用税加土地出让金等“五税”，2019年土地财政收入占地方财政收入的52.9%，比2018年增长1.9个百分点，达到历史最高水平。

首先，看看税收情况。根据国家统计局发布的数据，2019年，房地产“五税”总收入为19，251亿元，五类房地产总税收占地方财政收入的19.0%，比2018年增长0.6个百分点，比例达到历史最高水平。

此外，2019年全国土地出让金收入为7.6万亿元，比2018年增长11.4%。土地出让金占地方财政总收入的41.8%，比2018年增长1.9个百分点，达到新高。2019年，在经济增长放缓、大规模减税减费的背景下，虽然楼市调控影响了土地市场，但政府仍依靠卖地来对冲债务风险。

会不会造成后续现象

在业内人士看来，青岛和乐山的做法释放出了积极的信号。最近，全国各地的政策都倾向于放松，但大规模放松仍有风险，因此更有可能做出小的调整。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，以青岛市为例，该政策的出台具有很强的泼尼松约束效应，体现了降低购房门槛、鼓励购房、换房的指导思想，有助于稳定住房交易、刺激住房消费、激活购房需求。总体而言，青岛在今年第二季度启动了放松购房政策的第一步。

第二季度乐山市也成为国家贷款领域住房和贷款认定政策调整较早的城市，这对后续其他城市具有积极的借鉴意义。

然而，如果你放松得太多，你将不可避免地被阻止，因为你触及了“留而不投机”规则的底线。累计起来，在过去的一个月左右，包括海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等五个城市。出现了“一日游”的政策。

为什么启发式策略还会出现？中原地产首席分析师张大伟表示，主要原因是在“一城一策”的框架下，包括经济稳定在内的地方土地财政需要调整房地产政策。

会有更多的城市调整政策来促进市场交易吗？严跃进认为这种可能性并非没有。他认为，改善市场交易活动，让房地产市场率先复苏，将有助于经济恢复稳定发展。不过，严跃进也表示，大规模调整仍存在“一日游”的风险，因此更多城市主要关注小规模调整。