房企发债“内热外冷”：境内1周逾200亿元 美元债1个月无新增

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3月中下旬以来，随着国内债券利率下调和审批发行的加快，房企开始转向内债发行，4月第一周融资规模超过200亿元，但3月12日至4月13日没有出现新的房企海外发债案例。

据嘉里统计，3月份国内住房企业债券融资941.64亿元，比上个月增长83.9%，同比增长35.1%；房地产企业境外债券融资225.14亿元，同比下降27.8%，同比下降59.2%。3月份，房地产企业内债发行规模是海外发债规模的4倍以上。

内债发行热情高涨

招商局蛇口(001979，诊断)短期利率仅为2.2%，华润置地8亿元三年期票据利率为2.65%...“由于最近国内流动性的放松，第一季度一直是住房融资的高峰期。许多领先的房地产企业的债券发行率已跌至历史低点。”据一位券商分析师表示，尽管自4月份以来，房地产企业的发债速度较3月份有所放缓，但许多房地产企业的发债速度都有所下降。例如，华润置地以2.65%的年利率发行的三年期债券创下了房地产企业发债利率最低的新纪录。

除了中央企业发行债券的成本大幅下降外，私人住房企业的融资成本也有所降低。例如，世茂房地产的全资国内子公司于3月23日发行了45亿元的债券，5年期和7年期的不同利率分别为3.23%和3.90%。“这是世茂历史上最低的债务融资成本。本次债券的发行将为公司后续的准确投资和发展提供充分的资金保证。”世茂股份有限公司相关人员(600823)表示。

据浙商证券(601878，股票咨询)统计，今年3月，时代中国、中国澳远、光明地产(600708，股票咨询)、滨江集团(002244，股票咨询)、龙光地产等房地产企业的债券发行率均较2019年平均债券发行水平下降100个基点以上。其中，中国债券发行利率从2019年的7.15%降至5.6%，连续下跌155个基点。

据嘉里数据显示，2020年前三个月住房企业新债融资成本为6.58%，较2019年全年下降0.46个百分点；国内债券融资成本为3.87%，同比下降1.34个百分点。

一位资深房地产研究员表示:“目前，百强房地产企业融资顺利。融资利率方面，由于龙头房企融资利率不高，排名50-60的房企发债利率降幅更大。”

“除了行业内发债利率较低外，新《证券法》规定公司债券的发行由审批制改为登记制后，简化了发债审批程序，缩短了审批周期，进一步激发了房企发债的积极性。”据某国有房地产企业财务部门人员介绍，实行登记注册制后，企业发行债券的时间已由2至6个月缩短至2周至2个月。

以珠海法华集团3月27日宣布的200亿元人民币的小规模公开发行为例，仅用了5个工作日就进入了“提交注册”阶段。融资环境的改善也带来了立竿见影的效果。3月份，住房企业内债发行规模环比增长132.7%。4月第一周，房地产企业国内融资规模超过200亿元。

海外债券发行的步伐已经放缓

与飙升的国内债券发行市场不同，住房企业放缓了海外债券发行的步伐。据嘉里统计，今年1月和2月房地产企业海外发债规模已达100亿元，大规模发债案件频发。中国恒大、华润置地、世茂地产等房地产企业均发行了超过10亿美元的单笔债券。但3月后，住房企业海外发债数量大幅下降，共发行海外融资计划19个，融资总额约56亿美元，主要集中在上半年。

“受国内房地产融资环境趋紧的影响，去年部分房地产企业通过海外发债融资，海外发债融资净额超过480亿美元。”中原地产首席分析师张大伟认为，今年3月下旬，由于美股融合的影响，美国债券市场流动性吃紧，房地产企业海外融资的可能性大大降低。“海外融资对一些房企非常重要，未来将接近零，少数融资还将面临高房价的可能。”

然而，一些房地产企业长期以来一直对美元债券市场持乐观态度。例如，高级顾问谭立宁在公司2019年业绩发布会上表示，美元债务波动受疫情影响时间较短，他对未来高利率债务的表现仍持乐观态度。

第二季度债务偿还压力加大

房地产企业加速发行债券的背后，是销售回报疲软和债券到期压力加大。

据嘉里数据显示，今年第一季度，百强房地产企业的销售业绩同比下降近20.8%。尽管3月份的同比降幅小于2月份，但100强企业的销售额同比降幅仍达到17%。

与此同时，房地产企业不得不面临巨大的债务偿还压力。数据显示，4月份有20只债券到期，总额为274.32亿元，比上个月增长18%。

一些房地产企业甚至拖欠债券。今年3月，新华联(000620)持有的10亿元以上中期票据未能按期兑付。受此影响，新华联控股的信用评级下调至C级，多只债券的信用等级调整为cc级。新华联控股解释说，由于疫情的影响，其许多业务受到重创，导致运营回报减少60多亿元。

根据中国债券的信用统计，到2020年，沪深股市和海外市场的工业债券到期规模将达到6459亿元左右。中短期房企的融资渠道预计会比较顺畅，但预计行业的债务周转率仍然有限，不会有“注水”。

“特别是对于中小房企来说，第二季度的现金流压力将会加大。”据一位房地产研究员称，今年下半年，房地产企业的债券到期压力是第一季度的2至3倍。具体来说，一季度房企债券的到期规模约为1500亿元，二季度约为2500亿元。在第三和第四季度，这个数字将上升到2500亿元到3000亿元。