魔幻深圳楼市：业主群一边悲叹失业 一边热切讨论房价大涨

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“我今年失业了，我不想，我很焦虑。”

“我也失业了，公司没了，整个公司都失业了。”

“我也失业了。当我们出国旅行时，整个行业都失业了。”

这样的新闻在深圳各个社区的业主中时有发生。与此同时，关于房价上涨的消息也在业主中进行了筛选。

"哈哈，我醒来的时候，是不是每平方米涨了10000？"

“我们的社区也上升到了8万？不久前才超过60，000？”

“灯7万，我们西乡社区9万，合适的价格很低。”

此外，还有数以千计豪宅的“第二缕阳光”、房地产项目的半天吸金、“百万茶钱”在江湖重现等消息广为流传。

一方面，由于新冠肺炎疫情的影响，深圳的许多行业，如外贸、商贸，都受到严重削弱。另一方面，深圳部分地区的房价仍处于历史高位，这让很多人感到困惑。

1困惑:我不知道我为什么要上去

“我不知道它为什么涨了这么多，但这是事实。”李女士在宝安区泛神区有一套80多套待售的房子。几年前，一位顾客出价515万元，但她认为春节后楼市会出现“小阳春”，所以她没有签合同。

谁知道春节期间新冠肺炎的爆发？她认为房价肯定会下跌，短期内不会卖得好，所以她准备了很长一段时间。然而，出乎意料的是，全面复工的工作还没有开始，而且已经接到了几轮中介的电话，表示客户相当感兴趣。你能画空来签合同吗？她也没注意，继续往前走。直到上周，中介问她，她目前出价550万确定吗？如果顾客同意这个价格，价格会上涨吗？她意识到房价已经上涨了很多。

这让她感到很困惑。“即使不下跌，上涨也没有意义！”

没有几个人像她一样困惑。

事实上，在她所在的周转区，价格并不离谱。与只有一条路之遥的宝安中心区相比，挂板的平均价格已经超过10万元/套。

小燕是宝安区新安的一名房地产经纪人。从她的个人经历来看，与去年相比，今年的交易量要多得多。“上个月我卖出了1-3个订单，接下来几个月每月卖出2-6个订单。就价格上涨而言，小型单位的价格在100，000-300，000之间，而大型单位的价格在500，000-100万之间。不过，也会有一些竹笋，它们的价格低于市场价格10万英镑左右。”

小燕认为，房价上涨是因为房价下跌。“从我接触的客户来看，目前买房的人主要是需要自己住。然而，前一段时间，房子越来越少，许多业主因为疫情而搬走了他们的房子，或者因为价格上涨他们买不起房子，导致80%的人抢劫了20%的房子。我预计5月份市场将逐渐稳定。”

不过，她也表示，即使房价下个月稳定下来，它仍将上涨，不会回落。“客户基本上是向上买，而不是向下买，但深圳从未下跌。许多人不愿咬紧牙关，仍然不得不购买。”

2“东不亮，西不亮”具有明显的地域特征

“深圳房价上涨了吗？我没有感觉到。”胡先生住在深圳龙岗区。在他的印象中，自2017年以来，周围的房价没有太大变化，一直非常稳定。现在二手房的平均价格大约是每套4万元。

“这就像股票交易一样。那些有概念和主题的人，这个部门正在轮换和上升。我们没有概念，看着它们上升。在市场的最后，由于估值、溢价等原因，触了光。小上升。”胡先生打趣道。

罗湖区的张小姐也表示，她所在地区的房价变化不大。一些业内人士表示，这波房价上涨是区域性和结构性上涨。“近年来，深圳的楼市非常明显，‘东不亮，西不亮’，也就是说，东不涨，西不涨。这一波上涨从宝安开始，也有很多因素。例如，在2017年和2018年，宝安的房价是稳定的，并没有上涨，但它旁边的南山区，上涨很大，所以宝安弥补了这一点，其次是豪宅税新政。之后，在2019年8月前海扩张计划提出后，所有资金都投向了宝安。我说的不仅仅是深圳，而是整个国家。这些资金首先流向了宝安中心区，然后流向了西乡和碧海。”

光明新区于2018年5月正式成立。最近，二手房子与7前缀交易被发现。"在我的印象中，光仍然是一个野生山脊，实际上有70，000，为什么？"许多深圳人对此感到困惑。光明突然“疯狂崛起”的直接原因是3月18日深圳光明实验学校小学学位处发布的征求意见稿，其中光明迪达、龙光九龙台等。都在分开的学区内。加入名校学位后，这些建筑的快速涨价将光明带入了“7”时代。此外，光明是深圳城市发展轴线的重要节点，是广深科技创新走廊(000021)的重要组成部分，具有诸多优势。

房地产投机商老李(Lao Li)近10年来一直专注于深圳的房地产市场，房地产主要分布在宝安、南山和龙华等热点地区。老李几年前刚开了两套深高北学位房，现在正以他的名义出售一些低品质的房产，腾出地方和资金来筹备即将开幕的南山华润城四期。

他认为，目前深圳房价上涨不同于2015年的普遍上涨，主要集中在热点地区，呈现“好的越来越好，坏的越来越坏”的特点。这个热点地区的崛起主要得益于去年粤港澳大湾区和“试点示范区”的优惠政策，再加上去年11月11日深圳“豪宅税”征收标准的调整和前海的扩张。

3度成为房价的助推器

近年来，学位房已经成为深圳房地产市场的一棵常青树。

与西部地区整体上涨相比，龙华区本轮房价上涨主要集中在红山上塘地区。据中介介绍，自3月份以来，洪山地区的建筑普遍增多，其中华北地区的四栋深浅度较高的建筑成为龙头。

根据壳牌网络的交易记录，去年12月份洪山区深高北一处房产的平均交易价格约为10万/㎡。到目前为止，网上贝壳的平均上市价格已经超过11万/㎡。据中介介绍，该小区近期成交单价已超过11万/㎡。

从一些房屋的价格调整记录来看，业主的心态可谓一路看涨。据该机构称，在每年的这个时候，受学位需求的驱动，学位教室将会有小幅增加。然而，今年的上升幅度更大，主要是因为二月份的需求度，当时疫情进入冻结期，集中在三月份，造成供需不对称。即使是因为销量少而顾客太多，也存在着顾客哄抢的现象。

红山区的中介周晓(音译)说，上周他在深高北的一个小公寓里闲逛。仅仅过了三天，他就欢迎了十几个顾客在拍照前参观房子。最后，销售在一周内完成。

洪山区房价调整记录来源:壳牌网络

深圳人对学位房的追求几乎达到了上门的态度。

2019年初，罗湖区八卦岭宿舍将被分配到梨园小学东校区的消息传出。一夜之间，住宅价格就像坐直升飞机一样，从5点到8点直线上升。根据壳牌的交易数据，八卦岭宿舍27.59㎡的房屋2017年的单价仅为3.8万/㎡，2020年1月的单价高达10.2万/㎡,三年多来上涨了168%。

位于宝安区的塔塔公寓最初是由工厂宿舍改建而来，密度很大，居住环境一般。它的使用寿命只有20多年，但这也要归功于宝安中学的学位，它的31套公寓在今年3月就接近300万元。

深圳房价上涨的逻辑是什么？

“新冠肺炎肺炎”疫情继续在世界各地蔓延，对经济造成巨大影响。对于连续27年位居内地大中城市之首的深圳来说，全球经济衰退的影响可能更为深远。

在这种背景下，为什么深圳的房价还会上涨？

老李说，尽管受疫情影响，全球经济仍处于低迷状态，甚至可能陷入经济危机。然而，在当前的危机中，基金需要找到避风港资产。在全国范围内，深圳的住宅建筑是相对高质量的投资目标。在没有其他更好的投资渠道的情况下，大量避险基金将涌入，推高深圳的房价，其中，南山和宝安等热点地区的优质资产投资价值更高。今年是深圳经济特区成立40周年，对优惠政策的预期也影响了房价。

此外，老李认为，受疫情影响，全球央行已经释放了大量的水，而中国在三周内两次降低了标准。尽管央行尚未降息，但在全球趋势的影响下，它很可能会降息。出于对通货膨胀的担忧，买房仍然是许多人的首选。

更多业内人士认为，银行贷款利率的下降趋势和宽松的政策是利率上升的原因之一。

中介周晓表示，最近，一些客户在购房时选择一次性付款，然后进行红皮书抵押，这样他们最多可以向银行申请70%的房屋评估价格的抵押贷款，而很多银行的抵押贷款利率已经低于抵押贷款利率。

谢先生从事商业贷款服务，年后业务量增长约30%。有买家，但更多的是商业客户。“一方面，由于疫情的影响，企业确实遇到了困难，有实际的资金需求。另一方面，当前政策支持实体经济发展，市场流动性相对充裕。目前一年期按揭贷款年化利率只有4%左右，3-5年期也能达到4.75%，低于基准利率，更适合企业发展。”

不过，他也承认，在贷款发放后，实际上很难监控客户是否会进行股票交易、买房或经营一个行业。

5深圳房地产市场的未来趋势是什么？

谢先生也是一位房地产投资爱好者，有着丰富的房地产投资经验。他承认，在他们的房地产投资圈里，每个人都普遍认为当前的上涨是不合理的，一些热点地区已经出现了泡沫。“我有亲戚朋友给我。当咨询宝安前海这些地方的房子时，我会建议他们不要担心。目前的经济形势并不明朗，楼市也不是无源之水。”

益居研究所副所长杨红旭认为，预计今年深圳楼市将呈现平稳上升态势，涨幅不会太大，否则将受到政策调控。此外，由于深圳外向型经济相对发达，对全球经济较为敏感，新冠肺炎肺炎疫情引发的全球经济危机预计将在未来几个月对深圳楼市产生影响。

通策集团首席分析师张宏伟认为，虽然城市中的所有行业都已恢复生产，但中国面临的问题是海外“疫情”，进出口将至少影响到6月底，甚至影响到全年。与此同时，国内需求很难这么快恢复正常。因此，从楼市需求的角度来看，即使豪宅市场是“二杀”，豪宅市场也不可避免地会受到影响，因为需求方的收入还没有稳定下来，甚至会面临下降。因此，豪华住宅市场的“第二杀”热能否在一年内持续，取决于目前的复工和复产形势，尤其是经济复苏。

中泰证券首席经济学家李迅雷对深圳蛇口太子湾大厦的出售发表了8秒钟的评论。他说面对这种情况，他应该相信大数据；面对大数据，相信逻辑；面对奇迹要相信常识。当疫情导致经济停止时，没有一个城市幸免。