新房供应量创新高 北京二手房市场成交量高位回落

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根据机构数据，5月份北京二手房成交量达到2.1万套。在西城校区购房的客户带动了二手房交易的整个连锁过程。随着结算时间的临近，家长的换房意愿减弱，优质上市房直线下降，叠加的新房项目加速进入市场，二手房市场遭遇巨大阻力。与5月第一周相比，6月第一周二手房成交量大幅下降，市场处于高位。

新房子的供应量达到新高

根据壳牌研究院的数据，上周北京新建住宅市场的供应面积增加了50万平方米，比上个月增长了296%，今年的供应量达到了新高。上周，北京新商品房市场交易量稳定，交易面积8.7万平方米，比上个月下降28%，平均交易价格为51196元/平方米，比上个月下降0.1%；库存面积同比增长5.4%，至1143万平方米，创下今年新高。根据最近8周的交易情况，目前的股票结算周期已增加到28个月。

上周末，北京房地产交易管理网一次挂了11张预售许可证，其中一些是商业项目，总供应量近90万平方米。其中，大约有7000栋房子。市场供应可以说是井喷。

壳牌研究院(Shell Research Institute)高级分析师潘浩认为，随着新取证项目的启动，交易量将会上升，预计清算周期将会略有下降。住宅市场成交价格的稳步下降与项目集中取证和买家等待开盘有关。

根据中原地产的数据，在过去的五个月里，北京市场的住宅销售库存从去年的近7万套减少到了6万套。

二手房质量直线下降

北京新房供应的加速与近期二手房市场的回暖有关。根据机构数据，5月份实际签约的二手房有近21000套。

许多业内人士指出，北京的二手房市场在5月份开始升温，这在很大程度上是由于新房供应不足以及前期需求积压的释放。从目前的情况来看，高质量新公寓的供应将稀释对二手房的需求。6月份第一周，二手房交易量较5月份第一周大幅下降，市场有回落至高位的迹象。

《中国证券报》记者对北京二手房市场进行了调查，发现4月和5月的交易量明显扩大，早期业主有很强的卖房意愿，价格接近市场价格的房屋在5月份基本清仓。在剩余的房屋中，报价远远高于成交价格，业主们有强烈的观望情绪。

“我们店年初设定的年销售目标是佣金达到1500万元，5月底超过1200万元，4月和5月基本销售完毕。即便如此，我们的门店在整个地区的排名仍然较低，可以想见，北京的二手房市场非常火爆。”南五环新住宅区的一名销售人员告诉《中国证券报》记者。

“6月份，成交量大幅下降，主要是由于住房不足。现在每个商店经纪人的主要任务是出去找房子。”上述销售人员指出。

上市二手房的质量大幅下降，消费者将目光转向了价格更加透明的新住房市场。“开发商在新的住房市场统一定价，不像二手房市场，需要与中介和业主反复沟通和调解。此外，许多新房子开业较早，现在他们正接近交付期。事实上，他们正在购买现有的房子。以更快的价格购买一套现有的房子，对顾客来说仍然很有吸引力。”许多新的房屋销售人员指出。

许多销售人员告诉《中国证券报》，二手房市场的交易价格取决于业主的心态。许多业主在前期都在为西城校区卖房。随着西城校区结算时间的临近，跟不上进度的客户取消了销售计划。换房客户数量的突然下降也是近期二手房交易量下降的一个主要原因。

开发商对市场前景持乐观态度

截至6月8日，34家房地产企业披露了5月份的销售业绩。前五个月，总销售额达到21997亿元，同比略有下降2.5%。总体而言，销售业绩逐渐趋于平稳。

据中原地产研究中心统计，5月份全国房地产市场继续复苏，基本恢复到2019年疫情爆发前的水平，市场已走出低迷。

中国恒大、合景泰富、徐汇、荣盛、金地、建业、禹州、德信、金茂、绿城、世茂、龙光、钟君等众多房地产企业，前五个月销售业绩均有不同程度的提升。其中，中国恒大上半年累计实现销售额2727.9亿元，同比增长17.8%。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国证券报》采访时表示，企业间的分化已经加剧，一些房地产企业的销售更加疲软，导致透支销售。2020年的年销售额仍难以增加。

张大伟表示，市场在2月份基本冻结，3月份恢复到50%，4月份逐渐恢复到80%，5月份恢复到100%。从全国市场来看，有比较活跃的城市，尤其是宁波、南京、成都、杭州等城市。值得注意的是，武汉市场明显企稳，较上月大幅上涨。从土地市场来看，高价格、高地价的土地经常被出售，开发商对市场前景持乐观态度。与此同时，抵押贷款利率逐渐下降，优惠待遇增加，对疫情积压的需求基本释放。所有这些都促进了5月份全国市场的复苏。预计6月份市场将继续飙升，尤其是在供应量增加后，成交量有望继续上升。